1. Планирование объектов.
Желание застройщика сэкономить посредством размещения на одном участке нескольких зданий, использования общих подъездных дорог и некоторых коммуникаций – вполне понятно. Однако, по какой-то причине вопросы совместного использования имущества несколькими собственниками в результате этой экономии, приходится решать уже на стадиях продаж построенного и введенного в эксплуатацию проекта.
Застройщики считают, что юристов необходимо привлекать когда возникает проблема. На мой взгляд – это не продуктивно. На этом экономить нельзя. В последнее время намечается тенденция привлечения юристов на стадиях проектирования не только для подписания договоров с проектировщиками, но и для непосредственного планирования будущего разделения прав, управления проектом.
1.1. Проблемы при планировании.
Застройщик часто меняет ту или иную часть проекта. Иногда, это смена курса или стратегии проекта, зачастую (особенно в последнее время) - это прерогатива банков, финансирующих проекты. Юристов привлекают в последнюю очередь.
Вопросы дальнейшей эксплуатации и совместного использования того или иного имущества при планировании не учитываются.
Если проект ведется без учета этих вопросов, то возникают сложности.
1.2. К чему ведут такие проблемы после реализации проекта?
- К невозможности достигнуть консенсуса между несколькими собственниками из-за чего может пострадать (выйти из строя, требовать дорогого ремонта) совместное оборудование и весь проект в целом;
- К затягиванию сроков в решении тех или иных текущих операционных вопросов;
- К сложности в принятии простых операционных решений;
- К удорожанию обслуживания;
- К невозможности придерживаться общей концепции проекта.
Все это в конечном итоге – только вредит имиджу компании девелопера, застройщика.
1.3. Что Важно сделать на стадии планирования? Как предварить указанные проблемы?
- Определить момент и порядок деления земельных участков с целью своевременного получения разрешительных документов на строительство и своевременной готовности документов для продажи проекта, как в целом, так и по частям;
- Заранее предложить, обсудить и принять совместно с застройщиком и предполагаемой управляющей компанией варианты управления, с учетом особенностей проекта и предполагаемой его реализации;
- Для подготовки и своевременной реализации «под контролем» процесса (плана) перехода прав на недвижимость и прочее имущество, в том числе под управление управляющей компании;
- Для понимания – какое имущество и на каких условиях можно отдать в город, либо оставить в совместном пользовании, какое отдать в собственность вместе со зданием (помещением);
- Решить вопрос – где можно использовать сервитут, а где нет. Это может быть вопрос связанный не только с земельным участком (см. ст.195 ГК РК);
- Для разработки пакета документов, необходимого для реализации принятых застройщиком решений по реализации, управлению и совместному использованию как всего проекта, так и его частей (договор купли-продажи, соглашение о сервитуте, протокол о создании объекта кондоминиума, Устав кооператива, протокол об управлении объектом кондоминиума [1]).
2. Управление многофункциональным объектом недвижимости.
В данном вопросе многофункциональный, означает несущий в себе одновременно (в одном здании) несколько функций, таких как офис, гостиница, апартаменты, торговый центр, развлекательный центр и пр.
Этот вопрос буду раскрывать через призму следующей ситуации. При привлечении всемирно известной иностранной управляющей компании (далее УК) одним из девелоперов Казахстана на свой проект, такая управляющая компания выставила ряд требований. Требования для мировой практики достаточно общие, однако для нашей Республики – сложно исполнимые.
Для примера приведу некоторые из них:
- Наличие доминирующих прав у девелопера. Это означает, что УК готова работать с девелопером, но не со всеми будущими собственниками тех или иных частей здания. При этом в управление переходит все здание целиком;
- Девелопер должен гарантировать, что в случае, если кто-либо из собственников решит продать свое недвижимое имущество, расположенное в управляемом УК здании, такая сделка должна одобряться УК;
- Гарантировать невозможность поменять УК на протяжении 10-20 лет;
- Гарантировать невозможность собственников тех или иных частей здания, расположенных в управляемом УК здании, влиять на способы и приемы управления их недвижимым имуществом.
2.1. Сложности вопроса.
Необходимо постоянно мониторить собственников тех или иных частей управляемого УК здания в части соблюдения условий смены собственников (согласование с УК), включения в договора обязательных и установленных в первичных договорах купли-продажи ограничений и обязательств.
Как только количество собственников в здании превышает два – по законодательству РК возникает право кондоминиума, которое абсолютно никак не урегулировано для нежилых зданий. Тем самым необходимо так же отслеживать подписание новыми собственниками соглашений о кондоминиуме, управлении зданием и пр документации.
В законодательстве РК нет готовых и абсолютных решений, законодательство часто меняется и дополняется – это предполагает обязательное подписание большого количества документов по каждому продаваемому, в управляемом УК здании, объекту.
2.2. Варианты управления.
Универсального решения по законодательству Казахстана нет. Приходится совмещать все имеющиеся варианты и возможности с целью достижения наиболее приемлемого результата.
Сразу оговорюсь – иностранную УК не устроил ни один из вариантов.
Кондоминиум. Кооператив собственников квартир. Самый сильный инструмент, т.к. защищен на законодательном уровне и возникает практически автоматически, как только появляется два и более собственников в одном здании. Однако, в законодательстве РК нет условий формирования и регистрации объекта кондоминиума для нежилых зданий. Если отталкиваться только от норм ГК, создать его теоретически можно. Но когда встает вопрос о более детальном понимании прав и обязанностей субъектов кондоминиума, приходится руководствоваться нормами о гражданско-правовом договоре. После создания объекта кондоминиума появляется возможность выбрать способ управления общим имуществом: собственными силами, создание КСК, наём третьих лиц или компаний.
Доверительное управление имуществом. Удобный способ. Все можно прописать в договоре, и зарегистрировать такой договор в уполномоченных государственных органах. Управляющие компании сильно расстраивает возможность любого из учредителей доверительного управления расторгнуть такой договор, выйти из него, либо вообще не подписывать такой договор. По их мнению основания в ГК можно трактовать слишком широко.
Потребительский кооператив, т.е. создание юридического лица в форме ПК. Собственники входят своими квартирами и помещениями в этот кооператив. Кооператив управляет ими. Такой вариант не приемлем для собственников. Им сложно согласиться владеть долей в кооперативе, а не самим недвижимым имуществом. Отрицательными моментами так же является то, что: убытки кооператива распределяются между его членами, члены кооператива имеют преимущественное право покупки имущества кооператива, и другие.
3. Регистрация недвижимости.
3.1. Возникающие сложности, их влияние на сроки регистрации.
Реальный срок регистрации полученного от государства права (собственности, аренды, пользования) составляет не менее 6-7 месяцев. Тогда как по законодательству, сложив все минимальные сроки, можно уложиться в 2-2,5 месяца.
Изучив данный раздел, примите во внимание реальные сроки и обязательно корректируйте их, так, чтобы у Вас оставался запас.
Примерно, процесс выглядит следующим образом:
- земельные работы - 6 недель;
- согласование в кадастровом отделе - 2 недели;
- Управление Архитектуры и градостроительства города - 4 недели (согласование координат и посадка на кадастровую карту);
- Комиссия Управления Земельных Отношений Акимата города - 2 недели;
- ДГП АлматыГорНПЦЗем - 8 недель (подготовка проекта постановления);
- изготовление государственного акта - 2 недели;
- Управление Архитектуры и градостроительства города - 2 недели (присвоение номера, адреса);
- Центр по Недвижимости города – 1 неделя (посадка в базу);
- регистрация в Юстиции - 1 неделя.
Корректировка – это новое действие, которое приходится делать практически на каждом шаге регистрации недвижимости. А причиной всему является отсутствие единой базы по тем же кадастровым координатам. У каждого, своя: Управление Архитектуры и градостроительства города, Центр по недвижимости, Департамент Юстиции, ДГП АлматыГорНПЦзем, Управление земельных отношений. Приходится самостоятельно бегать между несколькими инстанциями, и приводить данные во всех базах в порядок.
Государственный Архив. Взять информацию по каким-то уже ранее совершенным сделками по тому или иному объекту недвижимости практически невозможно. Архив переезжал несколько раз с места на место, информации просто нет, либо из-за бардака найти их не могут. Восстановить утерянные, либо утраченные документы крайне сложно. Архива в электронном виде в Казахстане нет.
В связи с изложенным, рекомендуем Вам привлечь для решения столь сложных вопросов именно местных специалистов, имеющих соответствующий опыт и рекомендации.
В онлайн Магазине [2] "Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:
- Due diligence, проверка недвижимости [3]
- Юридическая консультация [4]
- Юридическая экспертиза договоров [5]