Описание ситуации. В начале 2009 года на основе технических данных, предоставленных застройщиком жилого дома, был образован и зарегистрирован кондоминиум [2], а затем и Кооператив собственников помещений (далее – КСП). В середине 2009 года в связи с включением парковок и мест хранения в площадь жилого дома, а также в целях исправления некоторых технических ошибок, допущенных при первой инвентаризации, застройщиком был заказан новый технический паспорт. В результате КСП столкнулся с необходимостью перерегистрации кондоминиума, т.к. площадь жилого дома изменилась, должны измениться и доли собственников в кондоминиуме.
Цель. Выполнить перерегистрацию объекта кондоминиума.
Решение задачи. Основанием для перерегистрации кондоминиума послужило изменение размера долей участников кондоминиума в общей собственности в соответствии с п. 4, ст. 32 Закона РК «О жилищных отношениях»: при изменении состава общего имущества и (или) размера долей участников кондоминиума в общем имуществе в результате изменения площадей помещений, по соглашению участников, или иным основаниям соответствующие изменения подлежат государственной регистрации.
Процесс затянулся и в итоге все документы для внесения изменений были подготовлены только к сентябрю 2014 года.
Мы обратились в Центр обслуживания населения по месту нахождения кондоминиума (далее – «ЦОН») с заявлением на перерегистрацию и всеми необходимыми документами в соответствии с Правилами государственной регистрации объекта кондоминиума:
- Копии документов по КСП и кондоминиуму: свидетельство о государственной регистрации (либо справка из ЦОНа); устав; протокол учредительного собрания; свидетельство о государственной регистрации кондоминиума.
- Технический паспорт на первичный объект недвижимости с указанием площади каждого вторичного объекта. При наличии прикладывается технический паспорт на объект кондоминиума, предусмотренный Законом «О жилищных отношениях». Допускается предоставление копии технического паспорта, оригинал может быть затребован для сверки.
- Акт на право частной собственности на земельный участок, а также договор купли продажи земельного участка. Они предоставляются, если право на земельный участок не было зарегистрировано до момента регистрации кондоминиума. Оригиналы также могут быть затребованы для сверки.
- Оригинал протокола общего собрания о создании кондоминиума с первоначальным определением размера долей в общем имуществе. На оригинале должна быть проставлена прямоугольная печать регистрирующего органа, свидетельствующая о регистрации первоначального соотношения долей участников кондоминиума. Данный протокол в дальнейшем изымается регистрирующим органом.
- Два прошитых и пронумерованных оригинала протокола общего собрания об изменении состава общего имущества в кондоминиуме с новым распределением долей участников за подписями секретаря и председателя общего собрания. Главным элементом такого протокола является новый расчет долей. Если на собрании рассматривались разные вопросы (среди прочих и изменения размера объекта кондоминиума и перерасчет долей), желательно, чтобы расчет долей содержался в отдельном протоколе или был оформлен отдельным соглашением. Допускается, тем не менее, чтобы расчет долей был оформлен как одно из приложений протокола. По завершении перерегистрации вернется один оригинал протокола с печатью регистрирующего органа, которая будет стоять на соответствующем приложении к протоколу.
- При наличии обременений на земельный участок, либо на первичный объект, входящие в кондоминиум, необходимо получить согласие от лиц, имеющих соответствующие права.
- Удостоверение личности и доверенность на представителя.
При подаче документов необходимо особо выделить, что имеются законные основания для перерегистрации кондоминиума, т.е. в нашем случае изменение в размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе. Указание на изменение площади кондоминиума само по себе не служит основанием для его перерегистрации, а для проведения корректировки в базе данных (другая процедура, для проведения которой нужно заключение Центра по недвижимости об изменении площади, куда подается заявление о расхождении площадей).
В процессе перерегистрации возникло множество проблемных моментов, помочь избежать которые помогла настойчивость и знание законодательства Республики Казахстан.
В ЦОНе была затребована справка об обременениях на недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума. Данное требование, во-первых не закреплено ни один нормативно-правовым актом, во-вторых КСП не правомочно получать такую справку, так как сам КСП не является собственником недвижимости, в-третьих сотрудники ЦОНа итак увидят все обременения в процессе оформления заявления на перерегистрацию кондоминиума.
В приеме документов было отказано ввиду наличия обременений на кондоминиум. Оказалось, что на имущество одного из участников кондоминиума налоговыми органами были наложены многочисленные аресты, также имелся залог имущества, входящего в состав кондоминиума в одном из банков РК (наложенный еще в момент застройки в рамках кредита застройщику).
ЦОН затребовал получение всех соответствующих разрешений со стороны инициаторов обременений. В то время как обременения, наложенные на долю одного из участников объекта кондоминиума, не должны препятствовать его регистрации (перерегистрации) согласно пп. 5, п. 1-1, ст 31 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Единственным выходом из сложившегося положения было написать заявление о подаче документов по настоянию, чтобы они, так или иначе, дошли до регистрирующего органа. Однако и на этом этапе возникли сложности.
Оказалось, что в залоге находилась не доля участника кондоминиума, а земельный участок. Перерегистрация была приостановлена на месяц до получения разрешения от банка на перерегистрацию кондоминиума. После обращения в банк за соответствующим разрешением выяснилось, что залог был снят на основании решения суда. Однако, это решение не дошло до юстиции.
В официальном уведомлении органа юстиции в приостановлении перерегистрации кондоминиума значилась следующая формулировка: «Отсутствует согласие банка на регистрацию». Вместе с тем данная причина не является основанием для приостановления регистрации кондоминиума в соответствии с Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
В адрес регистрирующего органа было подано письмо за разъяснениями причин приостановления перерегистрации кондоминиума с указанием конкретных оснований и ссылок на нормы действующего законодательства Республики Казахстан. В письме также указывалось, что информация о залоге земельного участка у банка не подтверждалась в официальных выписках из правового кадастра.
В итоге на следующий день после подачи письма с нами связался представитель регистрирующего органа, с сообщением о том, что кондоминиум перерегистрирован, а также с просьбой отозвать наше письмо. Таким образом, несмотря на многочисленные препятствия со стороны государственных органов цель была достигнута.
Подготовлено Юристом Решетниковым Андреем Управляющим партнером Артюшенко Андреем
Эти и другие вопросы мы обсуждаем на наших семинарах. Вы можете принять участие в любом нашем семинаре посредством приобретения билета онлайн в Магазине [3] "Артюшенко и партнеры". Следите за обновлениями страницы Семинары [3].