В соответствии со ст. 147 Гражданского Кодекса РК (далее «ГК РК») «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
К недвижимому имуществу относятся (ст.117 ГК РК): земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Наиболее распространенными сделками с недвижимостью в Республике Казахстан можно выделить следующие: купля-продажа, дарение, аренда. Регулируются такие сделки Главами 25, 27 и 29 ГК РК.
Важно отметить, что:
- недействительны сделки, содержание которых не соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан (п.1 ст.158 ГК РК);
- исходя из правил делового оборота сделки с недвижимостью должны быть заключены в письменной форме (пп.1 п.1 ст.152 ГК РК), в некоторых случаях могут быть нотариально заверены (п.4 ст.21 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество») и подлежат государственной регистрации (ст.118 ГК РК) в порядке, установленном Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
- статьей 157 ГК РК установлен перечень оснований недействительности сделок, вне зависимости от их предмета;
- недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия (ст.160 ГК РК);
- некоторые сделки с недвижимым имуществом предполагают предварительное получение письменного согласия антимонопольного органа РК (п.3-1 ст.21 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
В Казахстане существует незаконная практика продажи объектов недвижимости несколько раз одним и тем же продавцом разным покупателям, при этом такая продажа может быть сделана даже не самим собственником. Существует ряд известных примеров, например когда сдав квартиру в аренду, через некоторое время выясняется, что арендатор подделав документы продал квартиру.
Недавняя история в г.Алматы, когда женщина умудрилась продать одну и ту же квартиру четверым разным покупателям за одни сутки, наглядный пример принятия решения в спешке.
Исходя из имеющейся практики, рекомендуем перед совершением сделки:
- убедиться в том, что объект недвижимого имущества не обременен правами третьих лиц (как зарегистрированными, так и не зарегистрированными);
- объективно понимать кто является продавцом и является ли он собственником этого объекта недвижимости (либо имеет все необходимые полномочия для совершения сделки);
- провести подробный Юридический Due diligence (возможно собственными силами) всей сделки перед ее совершением;
- ни в коем случае не торопиться с заключением сделки.
Полномочия представителя продавца должны быть четко закреплены в тексте действующей доверенности.
Если продавцом является юридическое лицо, необходимо дополнительно проверить Устав и другую имеющуюся корпоративную документацию компании на предмет наличия или отсутствия дополнительных ограничительных мер, установленных учредителями компании, советом Директоров компании или исполнительным органом компании. Такие ограничения могут быть установлены согласно гражданского законодательства РК.
При сопровождении нами одной из сделок по продаже здания в городе Алматы покупателем выступало юридическое лицо, продавцом физическое лицо. У покупателя был очень сложный и зарегулированный корпоративный порядок получения согласия учредителей на совершение подобных сделок и на сам процесс их проведения. Пришлось заручаться несколькими решениями общих собраний учредителей, решением совета директоров, чтобы в будущем текущий продавец был максимально избавлен от риска расторжения данной сделки.
Согласно статьям 4 и 5 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее «Закон»), государственной регистрации подлежат следующие права, сделки и обременения в отношении недвижимого имущества (в том числе их возникновение, изменение и прекращение):
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право землепользования на срок не менее одного года;
- сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.
- право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
- право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
- залог;
- арест;
- ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
- иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.
Вся информацию о зарегистрированных сделках, правах и обременениях на недвижимое имущество содержится в едином правовом кадастре (Глава 2 Закона).
Тем самым, при получении сведений из правового кадастра, можно убедиться в отсутствии или наличии тех или иных прав или обременений в отношении конкретного объекта недвижимости.
Согласно ст.17 Закона сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество могут быть предоставлены не любому лицу. Информация по конкретному объекту недвижимого имущества и обобщенные данные о правах физического или юридического лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также копии документов по отчуждению имущества, заверенные регистрирующим органом, выдаются по запросу Правообладателя (уполномоченного представителя), а так же по мотивированным запросам:
- адвокатов;
- правоохранительных, судебных органов, по находящимся в производстве уголовным, гражданским, административным делам в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;
- судебных исполнителей по находящимся в производстве исполнительным документам в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;
- органов государственных доходов и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;
- нотариусов, наследников;
- временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках процедур реабилитации и банкротства, ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица;
- органов опеки и попечительства;
- иных лиц с письменного согласия правообладателя.
Более детально порядок предоставления информации из правового кадастра определяется Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 марта 2012 года № 131.
Об утверждении Правил предоставления информации из правового кадастра (далее «Приказ)». Этим Приказом установлены следующие особенности:
- Предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество из правового кадастра осуществляется на бесплатной основе (пункты 3 и 18 Приказа);
- Сведения, раскрывающие информацию о гражданах (персональные данные) и других правообладателях, за исключением данных, идентифицирующих правообладателя (фамилия, имя, отчество и дата рождения физического лица, наименование и регистрационный номер юридического лица), не предоставляются (пункт 5 Приказа);
- Регистрирующий орган на основании письменного запроса заявителя предоставляет информацию не позднее трех рабочих дней со дня подачи запроса на получение информации (пункт 9 Приказа). Если же запрос направляется с использованием электронной цифровой подписи информация из ГБД «Регистр недвижимости» в электронном виде предоставляется в течение 20 минут с момента поступления запроса (пункт 15 Приказа);
- В справке о зарегистрированных и прекращенных правах на недвижимое имущество указываются сведения о всех физических или юридических лицах на которых ранее были зарегистрированы права на данное недвижимое имущество (пп.2 пункта 10 Приказа);
- Информация из ГБД «Регистр недвижимости», предоставленная в виде электронного документа, является официальной и равнозначна информации, предоставляемой регистрирующим органом (пункт 19 Приказа);
- Регистрирующий орган отказывает в предоставлении информации в случаях: при обращении ненадлежащего лица; при предоставлении неполного пакета документов; при ненадлежащем оформлении документов (пункт 20 Приказа).
Отдельно остановимся на Юридическом Due diligence сделок с недвижимостью. Причем, не важно о какой конкретно сделке идет речь (купля-продажа, аренда или что-то еще). Рекомендуем Вам осознанно подойти к вопросам Юридического Due diligence, т.к. важно собрать, проанализировать и учесть много информации, которая на первый взгляд может показаться второстепенной даже для нотариуса. Такую информацию об объекте анализа можно получить в первую очередь на самом объекте. Объектом Due diligence может быть лицо — предприятие, которое может предоставить исходную информацию. Получить информацию можно и от собственника объекта. Дополнительно используются интернет, печатные источники и т.д.
Рекомендуем исследовать такую информацию: вопросы, связанные с собственностью, титулом, исследуются административно-правовые аспекты, например, наличие разрешений на проведение специальных видов деятельности предприятия — лицензий, патентов и т.п. Особое внимание должно уделяться обязательствам, связанным с объектом. Не исключено, что относительно крупных объектов могут возникать вопросы и политического, конституционно-правового характера. А так же любые другие вопросы, от которых может зависеть характер рисков, связанных с приобретением объекта, их величина и актуальность
В обычном понимании нотариус не делает Юридический Due diligence, нотариус проверяет документы постольку, поскольку это требуется действующим законодательством Республики Казахстан и иногда заверяет такие сделки.
По результатам Юридического Due diligence можно сделать вывод стоит ли заключать сделку вообще и если стоит, то по какой цене.
При проведении одного из Due diligence сделки по приобретению земельного участка в г.Алматы нашей компанией было обнаружено, что продавец предыдущего собственника скрыл от предыдущего собственника обязательство, которое он взял на себя при приобретении этого объекта у одного из государственных учреждений. Это обязательство было прописано в договоре купли-продажи, но не было зарегистрировано должным образом в связи с тем, что в тот период времени такие обременения не регистрировались.
Обнаруженное нами не зарегистрированное обременение юридически можно восстановить, что явилось риском для нового покупателя. Такой риск вел к вероятности лишения нового покупателя приобретенного имущества в судебном порядке. Сделка не состоялась.
Ваши вложения в Юридический Due diligence окупятся минимизацией рисков в будущем, либо вообще помогут принять обратное решение и не участвовать в сделке с тем или иным объектом недвижимости.
Подготовлено
Управляющим Партнером Юридической консалтинговой
компании «Артюшенко и партнеры»
Артюшенко Андреем
Опубликовано в журнале «Бухгалтер и Право», №2 (104), февраль 2015.
В онлайн Магазине "Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:
- Due diligence, проверка недвижимости: экспертиза документов на квартиру, экспертиза документов на объект нежилой/коммерческой недвижимости
- Юридическая консультация
- Юридическая экспертиза договоров
