В Казахстане растет количество многофункциональных зданий, где собственником является более чем один субъект гражданского права. Такие два и более собственников могут владеть и небольшими кабинетами, и целыми этажами. В этой связи вопрос управления общим имуществом в таких зданиях становится актуальным. Именно эти цели должен помогать решать институт Кондоминиума.
Владея офисом в офисном здании, собственник (как и его гости) так или иначе пользуется частями Кондоминиума (фойе, лобби, лифты, коммуникации). Тем самым будет справедливо, что такой собственник будет нести расходы за содержание и обслуживание общего имущества – Кондоминиума, пропорционально площади недвижимого имущества, находящейся в его собственности. Именно для этого и нужен Кондоминиум.
Многофункциональное использование, может так же предполагать размещение в одном здании как жилых помещений (обслуживаемых апартаментов, квартир), так и не жилых (офисов, гостиниц, кафе, ресторанов и тп), имеющих общие системы коммуникаций.
Есть ли разница по законодательству Республики Казахстан между Кондоминиумом в Жилом фонде и Кондоминиумом в Нежилом фонде? На первый взгляд разницы нет.
Обратимся к терминологии, установленной Гражданским Кодексом РК (далее «ГК РК»).
Согласно п.6 Статьи 209 ГК РК: «Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности».
Из изложенного видно, что в ГК РК при определении термина Кондоминиум, нет разницы между Жилым или Нежилым фондом.
Кондоминиум относится к совместному имуществу в виде долевой собственности. Соответственно регулируется нормами Главы 11 "Общая собственность" ГК РК. Тем самым, что для Жилого, что для Нежилого фонда, Кондоминиуму свойственны следующие признаки и особенности:
- Имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.
- Доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости.
- Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении соглашения в порядке, устанавливаемом судом.
- Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно Закона «О жилищных отношениях», как только в Жилом доме появляются два и более собственников, образуется Кондоминиум. Подразумевается возникновение Кондоминиума (не просто общей собственности, а именно Кондоминиума) в не зависимости от его регистрации. Соответственно, будучи не зарегистрированным, правоотношения в Кондоминиуме Жилого фонда уже считаются возникшими. Т.е. у участников Кондоминиума уже появляются какие-то права и обязанности. Данное правило не действует для Кондоминиумов в Нежилом фонде.
В жилищном законодательстве есть ряд важным норм, которые делают институт Кондоминиума очень удобным для применения, но только для Жилого фонда. Например:
- Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.
- Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.
- Кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству), или при принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.
- Для управления Объектом Кондоминиума создается орган управления, который по требованию собственников объекта кондоминиума предоставляет информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома (жилого здания).
- Собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
- Отдельному помещению, принадлежащему нескольким собственникам, соответствует одна доля в общем имуществе с солидарной ответственностью собственников в общих обязательствах. Взаимоотношения между такими собственниками регулируются соглашением между ними. В случае отсутствия устного или письменного соглашения каждый из собственников имеет равные неделимые права и обязанности, обусловленные собственностью на указанную долю в общем имуществе.
- Проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещения и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума.
- Собственники помещений (квартир) вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений (квартир).
- Собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
- Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.
- Наниматель (арендатор) помещения, а также другие лица, не являющиеся его собственниками (иными правообладателями) или их представителями, не имеют права голоса и не могут иным образом участвовать в управлении объектом кондоминиума, но обязаны соблюдать правила, общие для всех жильцов и нанимателей (арендаторов) помещений объекта кондоминиума.
- Собственник нежилого помещения не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов. В решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники. Исключением являются вопросы, касающиеся использования общего имущества.
- Если собственник помещения (квартиры) наносит ущерб любой части общего имущества или любому другому помещению, он обязан за свой счет устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению. Такую же обязанность солидарно с собственником несут лица, проживающие в помещении либо использующие помещение, если они являются непосредственными причинителями ущерба.
- Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается.
- Изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений.
- Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.
Это не исчерпывающий перечень. Помимо изложенных выше особенностей, в Законе «О жилищных отношениях» прописана ответственность собственников за несвоевременную выплату взносов, подробно даны полномочия и порядок действия органа, уполномоченного управлять Объектом Кондоминиума, а так же порядок его назначения и другие моменты.
Согласно п.1 ст.31 Закона «О жилищных отношениях»: «В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум». Тем самым, для Нежилого фонда правила, установленные Законом «О жилищных отношениях», не применимы.
Согласно «Правил государственной регистрации объекта кондоминиума», утвержденных Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 241, Объект Кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество в территориальных органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию, по месту нахождения недвижимого имущества.
Текст этих Правил вдоль и поперек пронизан ссылками на жилищное законодательство, жилую площадь и так далее. Соответственно, можно рискнуть зарегистрировать Объект Кондоминиума в Нежилом фонде по указанным Правилам, но только по аналогии.
Законодатель в Республике Казахстан установил основное понятие, привязал Кондоминиум к совместному имуществу в виде долевой собственности, добавил возможность зарегистрировать Кондоминиум, как для Жилого, так и для Нежилого фонда (хотя именно эта возможность - призрачна) и остановился на детальном урегулировании отношений исключительно в Жилом фонде посредством Закона «О жилищных отношениях».
Что делать с Кондоминиумом в Нежилом фонде?
Чем раньше собственник задастся этим вопросом, тем больше вероятности выстроить систему управления Кондоминиумом в наиболее оптимальной форме. В данном случае я не беру в расчет возможный изначально не всегда правильный, с точки зрения делового оборота, умысел первичного собственника завернуть управление так, как ему заблагорассудится. Главное – сделать такую конструкцию наиболее устойчивой, законной и наименее подверженной оспариванию.
Зачем собственнику (застройщику) беспокоиться об этом заблаговременно? Еще на стадии проектирования, оформления и деления земельных участков необходимо правильно учесть:
- порядок расположения соседних участков, планируемых к строительству и уже имеющихся зданий;
- как разделить земельный участок по отношению к тому или иному зданию на одной территории;
- надо ли применить сервитут в отношении земельных участков и частей зданий;
- что конкретно будет входить в кондоминиум в каждом здании (части здания) – это также поможет правильно рассчитать себестоимость проекта и будущие платежи за обслуживание;
- какие системы лучше передать в управление коммунальным службам, а какие разделить по подъездам, отдельным строениям и тп.
Но, что делать, если решать вопрос управления Объектом Кондоминиума в Нежилом фонде приходится уже по факту? Т.е. когда здания уже построены и все документы оформлены без обращения особого внимания на вышеуказанные моменты.
Если исходить из основ гражданского права в Казахстане, то наиболее понятным для всех решением будет - заключение договора между имеющимися собственниками. Условия такого договора стороны могут прописать настолько подробно и детально, насколько они посчитают нужным.
Но, надо помнить, что получившийся в результате "Договор Кондоминиума" (или как бы его не поименовали), может быть не зарегистрирован уполномоченными государственными органами. Для того, чтобы подобный договор зарегистрировали, юристы могут предпринять некоторые уловки, в рамках существующего закона. Т.е. рассмотреть формы договоров, подлежащих обязательной регистрации, и составить "Договор Кондоминиума" применив такую форму.
Какой бы ни была договорная форма Кондоминиума, такой договор может быть расторгнут, либо признан недействительным, либо не заключенным, потому что это «договор».
Когда мы на практике столкнулись с такой дилеммой, как решение вопроса управления общим имуществом в Нежилом многофункциональном здании, нам пришлось рассмотреть все возможные формы: договорные отношения, создание коммерческих и не коммерческих юридических лиц, передача в управление иностранному фонду и тд.
В каждом из предложенных вариантов были свои плюсы и минусы. Наша компания продолжает работать в этом направлении и готова предоставить профессиональные подходы для решения тех или иных задач в управлении недвижимым имуществом.
Эти и другие вопросы мы обсуждаем на наших семинарах. Вы можете принять участие в любом нашем семинаре посредством приобретения билета онлайн в Магазине [1] "Артюшенко и партнеры". Следите за обновлениями страницы Семинары [1].