Нормы, касающиеся темы статьи, изложены в Гражданском кодексе Республики Казахстан (далее – «ГК РК»), Земельном кодексе Республики Казахстан (далее – «ЗК РК») и Законе Республики Казахстан «О государственном имуществе» (далее – «Закон»).
Изъятие недвижимости компании для государственных нужд – это действия государственных органов, направленные на прекращение у негосударственного юридического лица права собственности или права землепользования на земельный участок или иное недвижимое имущество, производимые для государственных нужд в исключительных случаях, которые установлены законодательством Республики Казахстан с условием обязательного возмещения стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества и убытков, причиненных собственнику или землепользователю.
ЗК РК устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка для государственных нужд в исключительных случаях. Основание для принудительного изъятия иного недвижимого имущества содержится в ст.249 ГК РК. Иное недвижимое имущество может быть отчуждено у собственника принудительно при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено.
Основания для изъятия земельного участка для государственных нужд.
Изъятие земельного участка для государственных нужд возможно только в исключительных случаях и только тогда, когда представляется невозможным иным способом удовлетворить эти нужды с обязательным условием равноценного возмещения имущества с согласия собственника или землепользователя либо принудительно по решению суда. Если существует альтернативный способ удовлетворения государственных нужд, принудительное изъятие не допускается.
Список исключительных случаев приведен в п.2 ст.84 ЗК РК. Это такие случаи, как:
1) международные обязательства, вытекающие из международных договоров, ратифицированных Республикой Казахстан;
2) предоставление земель для нужд обороны и национальной безопасности, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;
3) обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых;
4) строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, строительство (реконструкция) аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов, обеспечивающих космическую деятельность, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей, реализация концессионных проектов, объектов общего пользования населенных пунктов;
5) исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, а также строительство объектов, предусмотренных документами Системы государственного планирования Республики Казахстан, за счет бюджетных средств.
Следует отметить, что принудительное изъятие допускается только в случаях, описанных выше.
Согласно п.5 ст.84 ЗК РК не может быть признано принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд любое отчуждение, преследующее коммерческие цели негосударственных юридических лиц и цели удовлетворения негосударственных интересов, либо иное отчуждение, не вытекающее из целей осуществления государственных функций и не преследующее общественно значимые цели.
Согласно п.3 ст.62 Закона в этих случаях отчуждение имущества допускается по соглашению между собственником имущества и лицом, преследующим коммерческие цели, на основании договора купли-продажи имущества между ними.
Одно из требований для принудительного изъятия земельного участка – это изъятие участка только в том объеме, в каком это необходимо для удовлетворения государственных нужд. Но если собственник после изъятия не может использовать оставшуюся часть имущества по целевому назначению, то изъятию подлежит весь участок.
Порядок изъятия недвижимого имущества компании для государственных нужд.
Вся процедура принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества должна происходить при соблюдении принципа гласности. При этом несоблюдение гласности при наличии требований со стороны собственника является основанием для отказа в изъятии имущества для государственных нужд (п.2 ст.61 Закона).
Процесс принудительного отчуждения начинается с вынесения постановления Правительства Республики Казахстан или местного исполнительного органа о начале принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества.
В постановлении согласно п.2 ст.63 Закона должны быть указаны:
1) цель и основания принудительного отчуждения для государственных нужд;
2) местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка;
3) собственник имущества или землепользователь;
4) дата принудительного отчуждения, но не ранее трех месяцев с даты официального опубликования данного постановления;
5) место обращения собственника или землепользователя для осуществления согласительных процедур.
Постановление о начале принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества должно быть опубликовано в республиканских или местных средствах массовой информации в течение трех рабочих дней с момента принятия (п.5 ст.63 Закона).
Если собственник земельного участка не успел зарегистрировать право частной собственности на такой участок, он может осуществить все необходимые меры для подтверждения права частной собственности. При этом срок по принудительному отчуждению, который был установлен в постановлении, может быть продлен, но не более чем на шесть месяцев в соответствии с п.7 ст.63 Закона.
Не позднее трех календарных дней с даты опубликования постановления исполнительный орган обязан направить собственнику письменное уведомление о принудительном отчуждении с приложенным к нему договором о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества по почте с обязательным уведомлением. Если же уведомление не было получено собственником, оно направляется повторно. Уведомление о принудительном отчуждении должно быть зарегистрировано как юридическое притязание.
После истечения срока, указанного в постановлении, происходит непосредственное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества с согласия собственника либо по решению суда. Таким образом, основанием для принудительного изъятия является договор о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества или решение суда.
Исходя из смысла п.5 ст.65 Закона местный исполнительный орган в двухмесячный срок с момента получения уведомления собственником, направляет в местный представительный орган проект договора о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества на рассмотрение постоянной комиссии. В свою очередь постоянная комиссия в течение двух недель рассматривает проект договора с обязательным участием собственника и иных лиц, права которых будут прекращены или ограничены.
Изъятие недвижимого имущества компании для государственных нужд по соглашению сторон.
При достижении соглашения касательно всех условий договора, договор о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества утверждается местным исполнительным органом по согласованию с местным представительным органом и подписывается собственником или землепользователем.
Договор о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества должен содержать следующие условия в силу п.6 ст.65 Закона:
1) цена за изымаемый земельный участок и идентификационные характеристики объекта недвижимости либо земельного участка, предоставляемого собственнику или землепользователю взамен изымаемого;
2) разница в стоимости в случае, если цена изымаемого земельного участка окажется выше цены (стоимости) земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого;
3) размер подлежащих возмещению убытков, в том числе стоимости недвижимого имущества, изымаемого в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, в случае их причинения в связи с принудительным отчуждением;
4) срок уплаты цены (стоимости) за изымаемый земельный участок или иное недвижимое имущество в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд или передачи земельного участка (иного недвижимого имущества), предоставляемого собственнику взамен изымаемого для государственных нужд;
5) состав имущества, отчуждаемого для государственных нужд;
6) перечень лиц, права которых в отношении отчуждаемого имущества будут прекращены или ограничены;
7) порядок финансирования расходов государства на приобретение имущества для государственных нужд.
Изъятие недвижимого имущества компании для государственных нужд по решению суда.
Исходя из смысла п.7,8 ст.65 Закона в случае если собственник имущества не согласен с постановлением о начале принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества, стоимостью изымаемого имущества или с размером убытков, подлежащих возмещению, местный исполнительный орган по истечении трех месяцев с момента получения уведомления собственником и не позднее срока, установленного в постановлении для принудительного отчуждения, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии имущества. При этом такие гражданские иски рассматриваются и разрешаются судьей в месячный срок со дня окончания подготовки дела к судебному разбирательству. В случае отказа в иске, все убытки, причиненные собственнику в связи с судебным разбирательством и принятием постановлением, возмещаются из бюджетных средств.
Согласительные процедуры при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд.
Статья 69 Закона устанавливает порядок проведения согласительных процедур. Собственник имущества вправе начать согласительные процедуры путем подачи обращения в местный исполнительный орган в течение одного месяца со дня получения уведомления о начале принудительного отчуждения. Данное обращение регистрируется в день подачи и рассматривается местным исполнительным органом в течение одного месяца. В этот период местный исполнительный орган обязан рассмотреть предложение собственника касательно состава изымаемого имущества, лиц, права которых будут затронуты и размеру убытков, подлежащих возмещению. С момента получения предложений местный исполнительный орган обязан организовать независимую оценку имущества и определить порядок финансирования расходов государства.
При достижении соглашения со всеми сторонами, проект договора о выкупе имущества направляется в местный представительный орган на согласование. При не достижении соглашения, принудительное отчуждение имущества осуществляется в судебном порядке.
Следует подчеркнуть, что фактическая передача изымаемого имущества допускается только после получения собственником равноценного возмещения.
Прекращение права собственности и возникновение прав государства на данное имущество подлежит государственной регистрации. При этом государственная регистрация осуществляется при условии предоставления документа, подтверждающего выплату возмещения (п.9 ст.65 Закона).
Размер возмещения стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества.
Ст.67 Закона устанавливает порядок определения размера возмещения, подлежащего уплате собственнику. В случае если земельный участок был приобретен собственником у государства, то стоимость такого участка определяется в размере, который был уплачен государству. Но есть исключение для участков, которые предоставлялись под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство (кроме полевых наделов), на котором находится индивидуальный жилой дом. Стоимость таких участков определяется в размере, не превышающем их рыночную стоимость.
Если же земельный участок был приобретен при совершении гражданско-правовой сделки или по решению суда, то стоимость такого участка определяется исходя из стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решение суда. Если в договоре цена не прописана, то стоимость участка определяется по его кадастровой (оценочной) стоимости.
Стоимость же недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, определяется в размере, не превышающем его рыночную стоимость.
Рыночная стоимость земельного участка или иного недвижимого имущества определяется независимым оценщиком на момент получения собственником уведомления о предстоящем отчуждении. При этом оценка имущества производится в соответствии со Стандартом оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного
недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд», утвержденным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 июня 2012 года №240.
По требованию собственника должна быть проведена повторная оценка стоимости отчуждаемого для государственных нужд имущества на дату выплаты возмещения. При этом повторная оценка должна быть осуществлена другим оценщиком.
В случае возмещения собственнику иным, чем денежные средства имуществом, оценка производится в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности». При этом оплата вознаграждения оценщика производится из бюджетных средств.
Размер возмещения определяется исходя из стоимости имущества и убытков, причиненных собственнику, в полном объеме. Размер возмещения иным лицам, права которых будут затронуты, определяется исходя из убытков, которые возникнут у них в результате отчуждения.
По согласованию сторон, собственнику может быть предоставлен другой земельный участок взамен отчуждаемого с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка в стоимость отчуждаемого по кадастровой (оценочной) стоимости.
Порядок возмещения стоимости изымаемого имущества.
Ст.68 Закона содержит требования по форме платежей и срокам выплаты возмещения. Возмещение стоимости имущества производится в полном объеме из бюджетных средств единовременно не позднее одного месяца с даты подписания договора о выкупе имущества или с даты вступления в законную силу решения суда до перехода имущества государству. При этом рассрочка выплаты возмещения не допускается.
Список использованных нормативных правовых актов:
- Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г.;
- Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II;
- Закон Республики Казахстан от 1 марта 2011 года №413-IV О государственном имуществе.
Партнер Оспанова Гульнар
Младший юрист Чагай Виктория
Юридическая фирма «Артюшенко и партнеры»
Журнал «Бухгалтер и право» №4(118), 2016
В онлайн Магазине [1] "Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:
- Due diligence, проверка недвижимости [2]: экспертиза документов на квартиру [3], экспертиза документов на объект нежилой/коммерческой недвижимости [4]
- Юридическая консультация [5]
- Юридическая экспертиза договоров [6]