Logo

Обзор процесса строительства в Республике Казахстан на 2017 год. Юридический справочник.

Администратор

, Договорное право,Лицензирование,Недвижимость,Строительство в Казахстане

Вводная информация

В данном справочнике мы затронем основные вопросы, так или иначе возникающие перед иностранными компаниями, которые хотят работать в Казахстане в сфере строительства, начиная с открытия компании и заканчивая приемкой и сдачей объекта в эксплуатацию, учитывая также особенности регулирования данного процесса с участием иностранных компаний как субъектов строительной деятельности.

Мы планируем раскрыть общие требования к строительству, без учета особенностей строительства отдельных специфических проектов и объектов, осуществляемых, к примеру, в рамках государственных закупок или в сложных морских условиях.

Для того, чтобы построить объект в Республике Казахстан требуется много времени, затрат, выполнение многих бюрократических процедур. Мы рекомендуем Вам внимательно подойти к планированию Ваших проектов.

Во введении немного остановимся на этапе планирования, т.к. здесь аккумулируется переплетение разных процессов и этапов строительства, которые далее будут расписаны более подробно.

Использование общих подъездных дорог и общих коммуникаций при строительстве нескольких зданий на одном земельном участке это вполне понятная не только синергия, но и экономия. Однако, по какой-то причине вопросы совместного использования имущества несколькими собственниками в результате этой экономии, приходится решать уже на стадии активной продажи построенного и введенного в эксплуатацию проекта.

Очень важно заранее определить порядок нарезки земельного участка в будущем. Могут возникнуть ограничения как из-за размещения городских сетей/объектов, так и из-за водоохранных зон. Статус того или иного земельного участка будет в будущем определять порядок его совместного использования. Особенно если речь идет о строительстве нескольких офисных и торговых объектов (равно многофункциональных зданий) в непосредственной близости с общими сетями, которые затем по задумке инвестора должны иметь возможность отойти в собственность третьим лицам (полностью, либо частично).

Инвестор еще на этапе планирования должен задуматься о преследуемых им целях чтобы в будущем распорядиться имеющимся активом наиболее эффективно. Например:

Отсутствие заблаговременно организованного и подписанного между всеми соседствующими собственниками объектов недвижимости механизма регулирования взаимоотношений в части пользования совместным имуществом, может стать причиной затяжных судебных процессов и/или сложностей в текущем управлении построенными объектами (невозможно собрать деньги на текущий/капитальный ремонт общего имущества – дорог, общих коммуникаций, дворовых и других прилегающих территорий, невозможно эффективно распорядиться общим имуществом и т.п.).

Наша компания рекомендует на стадии планирования:

В связи с изложенным, рекомендуем Вам привлечь для решения столь сложных и зарегулированных вопросов именно местных специалистов, имеющих соответствующий опыт и рекомендации.

В онлайн Магазине [1] "Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:

 

1. Субъекты осуществления строительной деятельности

Местные строительные компании обычно работают в форме ТОО (аналог ООО в России) либо в форме АО. Необходимо учитывать, что новоиспеченные (только что зарегистрированные) организации не смогут сразу взяться за строительство технически сложных сооружений. Не имея опыта, они не смогут получить соответствующую лицензию.

1.1. Филиал/представительство иностранной компании

Иностранная компания может осуществлять деятельность на территории Республики Казахстан через филиал либо иметь представительство для защиты ее интересов. Только так у них может появиться возможность заниматься строительством в Казахстане, используя свой предыдущий опыт строительства в других странах.

Благодаря последним изменениям в законодательстве Казахстана у иностранных компаний появилась возможность получить лицензию, не открывая здесь свое подразделение. Для соблюдения формальностей получения необходимых разрешений на осуществление строительной деятельности компании в некоторых случаях достаточно получить бизнес идентификационный номер (БИН) и открыть счет в одном из местных банков.

Одним из оснований получения БИН иностранной компанией, предусмотренном Кодексом РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет», является открытие текущего счета в одном из местных банков. Для этого иностранная компания должна обратиться в налоговый орган по месту нахождения банка, в котором намеревается открыть текущий счет, с заявлением и приложенными документами (учредительные документы иностранной компании, документ, подтверждающий государственную регистрацию и налоговую регистрацию в стране регистрации иностранной компании). После чего налоговый орган выдает регистрационное свидетельство по установленной форме, в котором указывается БИН.

После получения свидетельства иностранная компания может обратиться в один из местных банков для открытия текущего счета. Перечень документов и сроки открытия текущего счета различаются в зависимости от выбранного банка.

Процедура открытия и регистрации филиала иностранной компании (имеется в виду любая иностранная компания, зарегистрированная как в СНГ, так и за ее пределами) мало чем отличается от регистрации филиалов местных юридических лиц, особенность заключается в необходимости апостилирования учредительных документов компании, их переводом на казахский и русский языки. После постановки на налоговый учет, по получении свидетельства о государственной (учетной) регистрации, необходимо изготовить печать, открыть счет в банке, нанять бухгалтера.

Важно отметить, что даже если зарегистрированное представительство иностранной компании не ведет никакой деятельности, то оно все равно обязано сдавать отчетность (пустографки в деловом обороте) в уполномоченные органы государственных доходов и другие инстанции.

Директор филиала назначается первым руководителем головной компании и действует на основании генеральной доверенности, при этом, если директором является иностранный гражданин, то для него нет необходимости получать соответствующее разрешение на работу.

Если компания желает нанять других иностранцев для работы в филиале, то для них нужно будет получить разрешение, согласно правил на привлечение иностранной рабочей силы.

Разрешение на привлечение иностранной рабочей силы выдается по четырем категориям работников: I - руководящий состав организации; II - специалисты с высшим и средним профессиональным образованием; III - квалифицированные рабочие и IV - рабочие, занятые на сезонных сельскохозяйственных работах. При этом работодатель должен соблюдать соотношение граждан Республики Казахстан и иностранных граждан: по I и по II категориям граждане РК должны составлять не менее 70% всей численности работников, а по III и IV категориям – не менее 90% численности работников.

Для некоторых работников не требуется получать разрешение на привлечение иностранной рабочей силы. Перечень лиц, для осуществления трудовой деятельности которых не требуется разрешение на привлечение иностранной рабочей силы утвержден в Приложении №2 Постановления Правительства Республики Казахстан от 15 декабря 2016 года №802. Помимо директора филиала или представительства иностранной компании к таким работникам относятся:

Перечень лиц, для осуществления трудовой деятельности которых не требуется разрешение на привлечение иностранной рабочей силы, также установлен в п.2 ст.32 Закона РК «О занятости населения». Данный перечень немного отличается от перечня, утвержденного Постановлением Правительства РК от 15 декабря 2016 года №802. К примеру, не требуется получения разрешения на следующих работников:

1.2. Лицензии и разрешения

Для того, чтобы заниматься строительной деятельностью или проектированием в Казахстане иностранной или местной компании необходимо получить разрешение от государственных органов. Таким разрешительным документом в Казахстане является лицензия. Ее необходимо получать если вид деятельности, которым собирается заниматься компания, указан в соответствующих законодательных актах, независимо от того, собирается ли компания работать в Казахстане постоянно, или реализует какой-либо краткосрочный проект.

С принятием Закона РК «О разрешениях и уведомлениях», который вступил в силу 20 ноября 2014 года, четкий перечень лицензируемых видов деятельности, в том числе по строительной, проектной и изыскательской деятельности теперь содержится в вышеуказанном Законе. Лицензия и (или) приложение к лицензии могут быть только в электронной форме.

Перечень видов деятельности в сфере строительства, для осуществления которых нужна лицензия:

При этом, в каждом из указанных здесь видов лицензий есть несколько подвидов. Например, в лицензировании проектной деятельности законодатель предусмотрел более 30 различных подвидов.

Выдача лицензий осуществляется уполномоченным органом в сфере архитектуры, строительства и градостроительства. Документы для получения лицензий подаются в местные Центры Обслуживания Населения (ЦОНы) либо через электронный портал elicense.kz.

Лицензии, которые выдаются для осуществления проектной деятельности и строительно-монтажных работ, делятся на три категории в зависимости от уровня ответственности – первая, вторая или третья категория.

Правила отнесения объектов строительства и градостроительного планирования территорий к уровням ответственности раньше определялись в соответствии с РДС РК 1.02-04-2013.

04 мая 2015 года РДС РК 1.02-04-2013 утратил силу и вместо него приняты Правила определения общего порядка отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам, утвержденные Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 февраля 2015 года № 165, которые вступили в силу 02 мая 2015 года.

Новые правила определяют порядок отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам и устанавливают критерии для определения сложности объектов проектирования.

В связи с реформированием экспертной деятельности путем передачи в конкурентную среду части объектов экспертной деятельности, о чем речь пойдет в отдельной части настоящей статьи, возникла необходимость определения критериев отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам. Новыми правилами как раз и определен четкий перечень технически и (или) технологически сложных объектов, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций.

Правилами также внесены изменения в перечень зданий и сооружений, относимых к I, II и III уровням ответственности, некоторые объекты были добавлены дополнительно, некоторые исключены, но общие положения остались прежними:

При выборе категории важно знать, что вновь созданная компания (обычно в форме ТОО) сможет получить лицензию только по третьей категории.

Чтобы получить лицензии по второй и первой категории потенциальному получателю лицензии необходимо иметь опыт реализованных проектов, не обязательно в Казахстане.

Даже если учредителем вновь созданной компании будет известная проектная или строительная компания (уже имеющая свое портфолио и список реализованных проектов в разных странах), ее предыдущий опыт невозможно будет признать опытом работы вновь создаваемой компании.

Единственным выходом для учредителя (не важно – резидент или нерезидент) использовать для получения лицензии свой предыдущий опыт работы (как в Казахстане, так и за пределами Казахстана) – это зарегистрировать в Казахстане Филиал или Представительство своей иностранной компании. Этот вариант наиболее приемлем для иностранных строительных и проектных компаний, принявших решение зайти на рынок Казахстана.

Законодательством предусмотрен четкий перечень требований к той или иной категории лицензии. Ранее эти требования содержались в Постановлении Правительства РК №89 от 05 февраля 2013 года. Сейчас перечень квалификационных требований определен Приказом и.о. Министра национальной экономики РК №136 от 09 декабря 2014г.

Основными отличиями новых требований от старых является то, что:

Наиболее важные на сегодняшний день квалификационные требования можно сгруппировать коротко, как требования к:

02 декабря 2015 года были внесены изменения в квалификационные требования, физические лица не смогут получить лицензию на проектирование и строительно-монтажные работы.

Одно из главных изменений в квалификационных требованиях – это требование по аттестации инженерно-технических работников. Для получения лицензии на проектирование и строительно-монтажные работы, независимо от категории лицензии, нужно иметь в штате не менее одного аттестованного инженерно-технического работника, имеющего соответствующий аттестат по профилю работ, входящих в состав запрашиваемого подвида лицензируемого вида деятельности.

При этом совмещение работы аттестованными инженерно-техническими работниками не допускается.

Аттестация – это процедура официального признания аттестационным центром полномочий инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства.

Аттестация проводится аккредитованными аттестационными центрами. Аттестационный центр – юридическое лицо, прошедшее в установленном порядке процедуру аккредитации в уполномоченном органе. Список аттестационных центров можно увидеть на сайте Министерства национальной экономики Республики Казахстан. Правила и порядок прохождения аттестации подробно изложены в Приказе Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 ноября 2015 года №734.

Необходимые документы для прохождения аттестации:

Срок рассмотрения заявления – 15 рабочих дней.

Аттестация проводится посредством компьютерного тестирования. Время, отпущенное на тестирование, составляет 120 минут. Тест состоит из 100 вопросов по выбранной специализации. Тестовые вопросы разрабатываются и утверждаются уполномоченным органом. Результаты аттестации утверждаются приказом аттестационного центра. Информация об аттестованных инженерно-технических работниках размещается на официальном интернет-ресурсе уполномоченного органа.

Как уже было отмечено выше, аттестация инженерно-технических работников проводится аккредитованными аттестационными центрами. Порядок аккредитации негосударственных аттестационных центров по аттестации инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства утвержден Приказом Министра национальной экономики РК от 26 ноября 2015 г. №735.

Для прохождения аккредитации аттестационные центры направляют следующие документы:

Разрешительные требования установлены в Приложении №3 Приказа Министра национальной экономики РК от 26 ноября 2015 г. №735. Это такие требования, как:

Срок выдачи свидетельства – 15 рабочих дней.

Нужна консультация по вопросам получения лицензий в Казахстане? В нашем онлайн Магазине [5] вы можете купить данную услугу по фиксированной цене:

1.3. Доступ к электронным услугам

В настоящее время многие услуги, связанные с недвижимостью, оказываются в электронном формате на веб-портале «электронного правительства». Использование данных услуг позволяет экономить время на административные процедуры на всех этапах открытия и ведения бизнеса в Казахстане в сфере строительства и проектирования.

Для того, чтобы иметь доступ к электронным услугам необходимо получить электронную цифровую подпись, которая выдается РГП «Государственная техническая служба» в течение 1 рабочего дня. Заявление подается непосредственно услугодателю либо через ЦОН.

Признание иностранной электронной цифровой подписи производится в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан. Такие договоренности существовали ранее только в рамках Таможенного союза, сейчас в связи с вступлением в силу с 01 января 2015 года Договора о Евразийском экономическом союзе, в рамках Евразийского экономического союза.

При отсутствии международного договора иностранная компания получает электронную цифровую подпись в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Для этого нужно подать заявление с приложением документа, содержащего индивидуальный идентификационный номер (ИИН) представителя юридического лица-нерезидента (к примеру, регистрационное свидетельство), а также документ, содержащий БИН юридического лица. Чтобы иметь БИН юридическому лицу необходимо получить регистрационное свидетельство на основаниях, указанных в налоговом законодательстве Республики Казахстан (например, открыть текущий счет в одном из местных банков).

 

2. Получение земельного участка

2.1. Способы получения земельного участка

Земельный участок возможно получить двумя способами:

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Если застройщик хочет получить землю у государства он должен быть готов к длительной бюрократической процедуре, которая состоит из нескольких этапов, на каждом из которых возможны задержки. С другой стороны, приобретая у государства застройщик оплачивает стоимость земельного участка без накрутки, которая существует на рынке.

В свою очередь приобретение земельного участка у частного лица влечет за собой определенные риски, связанные с предыдущими правообладателями. Земельный участок может быть заложен или находиться в аресте, третьи лица могут претендовать на земельный участок, либо существуют какие-либо еще обременения, о которых продавец не сообщил. Преимуществом покупки земельного участка на вторичном рынке является то, что покупатель стоит наравне с продавцом при заключении договора, стороны обладают свободой и могут договариваться об условиях контракта в довольно короткие сроки.

Если у застройщика уже есть земельный участок ему необходимо убедиться в том, что он имеет право выполнять на нем строительство.

Следует отметить, что права иностранцев на некоторые виды земельных участков ограничены:

Надо проверить участок перед его приобретением? Воспользуйтесь нашей услугой due diligence [8] коммерческой и не коммерческой недвижимости в онлайн Магазине [9]. Мы не считаем потраченные часы для данной услуги. Оплатите в пару кликов и получите результат в считанные дни.

2.2. Порядок предоставления земельного участка государством

Для получения земельного участка у государства для строительства не в черте населенного пункта застройщику предстоит пройти через процедуру, состоящую из следующих этапов:

При получении земельного участка у государства необходимо также обратить внимание на следующее:

Целевое назначение земельного участка.

Ранее целевое назначение определялось в соответствии с классификатором целевого назначения, утвержденным Приказом Министра регионального развития Республики Казахстан от 02 июня 2014 года №158/ҢҚ. Теперь же из Земельного Кодекса понятие классификатора целевого назначения земельных участков исключено.

Целевое назначение земель определяется в соответствии с функциональными зонами. В частности, земли населенных пунктов разделены на следующие функциональные зоны: жилищная, социальная, коммерческая и иная.

В ст.107 Земельного Кодекса содержится исчерпывающий перечень земель, входящих в ту или иную функциональную зону.

В жилищную зону входят земли жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В социальную зону входят земли общественно деловой застройки, занятые и предназначенные для размещения государственных и некоммерческих объектов.

В коммерческую зону входят земли производственных объектов, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для установления санитарно-защитных зон этих объектов и иных объектов, связанных с предпринимательской деятельностью.

В иную зону входят земли: транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры и связи; особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; лесного фонда; водоемов и акваторий, занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями; сельскохозяйственного использования; общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, лесопарками, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и другие инженерные системы общего пользования, а также охранные зоны тепловых сетей и инженерных систем общего пользования); резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для территориального развития населенного пункта и развития личного подсобного хозяйства; специального назначения, выделяемые для размещения крематориев, скотомогильников (биотермических ям), свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил; предоставленные для нужд обороны и национальной безопасности, а также иного режима использования.

2.2.1. Подача заявления на предоставление земельного участка

Для предоставления земельного участка необходимо подать заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка. Заявление рассматривается до двух месяцев с момента его поступления. Заявление должно содержать:

2.2.2. Предварительный выбор земельного участка

Необходимым шагом для получения земельного участка для строительства объектов является предварительный выбор земельного участка. По результатам выбора земельного участка выдается акт о выборе земельного участка структурными подразделениями соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющими функции в сфере архитектуры и градостроительства.

Акт о выборе земельного участка выдается с приложением проектов границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Оформление акта о выборе земельного участка осуществляются в течение десяти рабочих дней с последующим направлением акта о выборе земельного участка в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения.

2.2.3. Решение о предоставлении земельного участка

Решение о предоставлении земельного участка принимается местными исполнительными органами на основании заключения комиссии и землеустроительного проекта.

Комиссия учреждается местными исполнительными органами области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения. В комиссию входят депутаты местного представительного органа, представители уполномоченного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, Национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан, а также органов местного самоуправления (при их наличии). Если комиссия была создана на уровне областей, городов республиканского значения и столицы, то в нее также должны входить представители соответствующих территориальных подразделений уполномоченных органов в области охраны окружающей среды, сельского и лесного хозяйства, использования и охраны водного фонда, управления земельными ресурсами а также иные лица по усмотрению местного исполнительного органа

Положительное заключение комиссии передается заявителю в течение пяти рабочих дней для подготовки землеустроительного проекта. В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка.

Копия решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок вручается (направляется) заявителю в течение пяти рабочих дней с момента принятия решения.

2.2.4. Регистрация права на земельный участок

Регистрация права на земельный участок осуществляется по той же процедуре, что и регистрация объекта строительства. Ставки сбора за регистрацию земельного участка составляют 0,5 МРП, что по текущему курсу составляет около 3 долларов США. Ставки сбора за ускоренную регистрацию земельного участка составляют 15 МРП, что по текущему курсу составляет около 105 долларов США.

Без регистрации земельного участка невозможно будет в дальнейшем зарегистрировать объект строительства. В случае, если такой регистрации не было произведено, законом допускается одновременная регистрация земельного участка и построенного на нем здания, сооружения. Если право на земельный участок возникло до введения системы государственной регистрации, то регистрация объекта строительства допускается при одновременной учетной регистрации права на земельный участок.

2.3. Порядок предоставления земельного участка государством для строительства в черте населенного пункта

С вступлением в законную силу в 2015 году изменений в Земельный кодекс РК, появилась отдельно статья, определяющая порядок предоставления земельного участка государством для строительства объекта именно в черте населенного пункта.

Порядок получения такого участка происходит в несколько этапов:

При этом, выкуп предоставленного в землепользование земельного участка в частную собственность производится только после ввода объекта в эксплуатацию.

2.3.1. Подача заявления

Для получения земельного участка для строительства в черте населенного пункта заявителю необходимо подать заявление установленного образца в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка посредством веб-портала «электронного правительства» или центра по обслуживанию населения.

Заявление должно содержать:

К заявлению прилагается схема расположения земельного участка в электронном формате.

2.3.2. Согласование окончательного акта выбора земельного участка

Структурное подразделение акимата в течение 7 рабочих дней подготавливает акт выбора земельного участка с его ситуационной схемой и направляется его на согласование всем заинтересованным государственным органам, соответствующим службам. Согласующие органы в течение 12 рабочих дней представляют заключение о возможности предоставления земельного участка. К заключению специализированного государственного предприятия, ведущего государственный земельный кадастр, прилагаются сведения по запрашиваемому участку и смета на земельно-кадастровые работы.

В случае получения положительного заключения, структурным подразделением акимата в течение 5 рабочих дней подготавливается окончательный акт выбора земельного участка, который направляется на согласование заявителю.

Заявитель в течение 3 рабочих дней согласовывает окончательный акт выбора земельного участка и оплачивает услуги земельно-кадастровых работ.

2.3.3. Решение о предоставлении земельного участка

После подписания договора временного землепользования и изготовления и утверждения земельно-кадастрового плана, он направляется в акимат для принятия им решения о предоставлении права на земельный участок. Акимат принимает решение о предоставлении права на земельный участок в течение 5 рабочих дней с момента утверждения земельно-кадастрового плана. Земельно-кадастровый план является неотъемлемой частью решения.

Копия решения о предоставлении земельного участка направляются заявителю через веб-портал “электронного правительства”. Копия решения и договор временного земплепользования направляются в уполномоченный орган для регистрации права на земельный участок.

2.3.4. Выкуп земельного участка

После ввода объекта в эксплуатацию землепользователь имеет право выкупить земельный участок у государства путем подачи заявления в местный исполнительный орган с приложенными документами.

К заявлению прилагаются:

Решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается в течение 15 рабочих дней со дня подачи заявления землепользователем.

 

3. Проектная документация

В части технического регулирования, в Республике Казахстан происходит процесс поэтапной замены устаревших строительных норм и правил Еврокодами – Европейскими техническими стандартами для проектирования и строительства зданий и сооружений. Процесс внедрения Еврокодов происходит постепенно, в три этапа:

В нашем законодательстве Еврокоды обозначаются как СН (СП) РК EN и введены в действие с 1 июля 2015 года согласно Приказу Председателя Комитета по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и управления земельными ресурсами Министерства национальной экономики Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года №156-НҚ «Об утверждении новой нормативной базы строительной отрасли».

На сегодняшний день разработано более 50 Еврокодов с национальным приложением и около 16 дополнений к национальным приложениям СН РК EN. Примеры Еврокодов:

Основные правила разработки, согласования и утверждения проектной документации, ее состав и содержание были изложены в СН РК 1.02-03-2011, которые утратили силу в связи с введением новой нормативной базы.

Но согласно ответам Министра национальной экономики РК и Председателя Комитета по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и управления земельными ресурсами Министерства национальной экономики РК от 29 сентября 2015 года “CH PK 1.02-03-2011 "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство" продолжает действовать в соответствии с приказом Комитета по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства   и управления земельными ресурсами Министерства национальной экономики Республики Казахстан от 30 декабря 2014 года № 172-НҚ «О внесении изменений в приказ от 15 августа 2012 года № 411 «О внесении изменений в приказы от 29 декабря 2011 года № 536 «Об утверждении нормативно-технических документов в области архитектуры, градостроительства и строительства» и № 540 «Об утверждении нормативно-технического документа”.

Разработанная и утвержденная проектная документация действительна в течение трех лет с даты ее утверждения.

По истечении данного срока документация считается устаревшей. В этом случае ее необходимо привести в соответствие с действующими государственными нормативами и переутвердить, что производится в том же порядке, в котором она была утверждена, но уже с учетом изменившихся технических нормативов.

3.1. Порядок разработки проектной документации

Проектирование может производиться в несколько стадий. Стадийность определяется заданием на проектирование. Первой стадией является подготовка проекта, который разрабатывается на основании предпроектной документации, второй стадией – подготовка рабочей документации. Двух стадийное проектирование предполагается, когда речь идет о крупных объектах жилищно-гражданского или производственного назначения, или о строительстве особо важных объектов, затрагивающих государственные или общественные интересы и осуществляемых с участием государственных инвестиций.

Проектирование объектов с продолжительностью строительства до 24 месяцев осуществляется в одну стадию, без подготовки рабочей документации. В одну стадию также разрабатываются проекты объектов строительства по типовым проектам, когда оформляется ранее разработанный индивидуальный проект, а также при реконструкции объектов.

Началом проектирования считается дата вступления в силу договора на разработку проектно-сметной документации, заключенного между заказчиком и исполнителем (подрядчиком, генеральным проектировщиком). При этом заказчик должен передать исполнителю утвержденное задание на проектирование, а также другие исходные данные необходимые для разработки проектно-сметной документации. Договор на разработку проектно-сметной документации включает виды и объем работ, условия ведения авторского надзора при его необходимости (иначе указывается, что отсутствует необходимость в проведении авторского надзора). При этом не разрешается отдавать в субподряд работу по проектированию, стоимостью более двух третей от общего объема работ.

На этапе разработки проектной документации происходит детализация общих планировочных и объёмно-пространственные решений, которые были приняты и утверждены в генеральных планах населенных пунктов. Проектная документация должна содержать решения и показатели по генеральному плану (с учетом зонирования территории).

В случае, если разрабатываемая проектная документация обоснованно выходит за рамки, отступает от государственных нормативов, в том числе от генерального плана, необходимо наличие письменных согласований с органами, утвердившими данные нормативы, в случае с генеральными планом это местные представительные органы. До представления на согласование необходимо получить предварительное согласование отступлений (отклонений) от обязательных требований государственных нормативов с заинтересованными органами.

Задание на проектирование / исходные материалы для разработки проектной документации

Заказчик (или застройщик) составляет и утверждает задание на проектирование, которое может быть также составлено генеральным проектировщиком, или иным подрядчиком. Задание на проектирование является неотъемлемой частью договора на разработку проектно-сметной документации. Обычно задание на проектирование оформляют в виде приложения к договору на проектные работы.

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает подрядной проектной организации (генеральному проектировщику) исходные материалы (данные) для разработки проектной документации, которые включают:

Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для проектирования и выполнения изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.

3.2. Согласование проектной документации

Разработанная в соответствии с заданием на проектирование, архитектурно-планировочным заданием и иными исходными материалами проектная (проектно-сметная) документация проходит согласования и утверждение в соответствии с требованиями, установленными государственными нормативными документами.

Проектная документация должна содержать запись главного инженера или главного архитектора проекта о соответствии проектной документации требованиям государственных нормативов.

В отдельных случаях нужно производить дополнительные согласования проектной документации с государственными инстанциями (например, с Комитетом по делам строительства или с Комитетом индустриального развития и промышленной безопасности). Это касается строительства объектов специального назначения (например если речь идет об опасных производственных объектах), если это прямо предусмотрено законодательными актами.

Дополнительные согласования также необходимы при отводе дополнительного земельного участка (прирезки территории), при изменении транспортных или коммуникационных связей, при ухудшении первоначально заложенных архитектурно-эстетических, инженерно-технических, противопожарных, противовзрывных и санитарных качеств, а также состояния окружающей среды.

3.3. Экспертиза проектной документации

Экспертиза является одним из завершающих этапов разработки проектной документации и предшествует ее утверждению. Целями экспертизы являются: анализ документации, установление эффективности инвестиций и обеспечение проектными решениями устойчивого функционирования объектов после ввода их в эксплуатацию. 

Экспертиза производится экспертными организациями или экспертами, аттестованными по соответствующим разделам (частям) технико-экономических обоснований или проектно-сметной документации.

Правила аккредитации экспертных организаций утверждены Приказом Министра национальной экономики РК от 27 февраля 2015 г. №151. Для аккредитации экспертные организации предоставляют следующие документы:

Заявление и формы сведений приводятся в Приложениях к вышеуказанному Приказу. Аккредитация экспертной организации подтверждается один раз в два года со дня аккредитации или подтверждения.

Экспертиза производится в течение:

По желанию заказчика в некоторых случаях экспертиза может не производиться. К примеру, при проектировании технически несложных конструкций (жилых домов, временных строений, хозяйственно-бытовых построек и пр.) проведение экспертизы не обязательно.

29 декабря 2014 года был подписан Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан», который в значительной степени изменил порядок проведения экспертизы.

Термин государственная экспертиза был исключен. Вместо этого были введены следующие понятия и виды экспертиз:

В отдельных случаях обязательно проведение комплексной вневедомственной экспертизы, отнесенной к государственной монополии в РГП «Госэкспертиза» (ранее называлось просто – государственная экспертиза). 

Комплексная вневедомственная экспертиза, осуществляемая государственной экспертной организацией необходима, в частности, при строительстве потенциально опасных и технически и (или) технологически сложных объектов (например, объекты использования атомной энергии, магистральные железные дороги, метрополитен и т.д.).

По объектам и комплексам, которые предусматриваются проектировать и строить поэтапно, экспертиза проектов может осуществляться по соответствующим этапам (экспертное сопровождение). Экспертное сопровождение осуществляется по объектам жилищно-гражданского и производственного назначения (зданиям, сооружениям, их комплексам, транспортным и инженерным коммуникациям, иным объектам жизнеобеспечения), требующих длительного срока проектирования, в целях ведения строительства по мере поэтапной завершенности разработки проектной документации.

Проектная документация объектов, оказывающих воздействие на окружающую среду, подлежит обязательной экологической экспертизе.

Во исполнение требований Закона РК от 29.12.2014, упомянутого выше, был подписан приказ Министром Национальной экономики РК от 1 апреля 2015 года № 299 «Об утверждении Правил проведения комплексной вневедомственной экспертизы технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации, предназначенных для строительства новых, а также изменения (реконструкции, расширения, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта) существующих зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования».

Согласно внесенным изменениям экспертиза проектов строительства осуществляется по принципу «одного окна» посредством единой электронной информационной системы с учетом всех обязательных отраслевых экспертиз. Также изменения коснулись и полномочий государственной комплексной вневедомственной экспертизы. Планируется провести двухэтапную передачу полномочий по экспертизе некоторых видов проектов в конкурентную среду.

С января 2015 года в конкурентную среду передано около 50% экспертных работ. Это проекты, которые не относятся к государственной монополии, а точнее проекты технически и технологически несложных объектов строительства.

С января 2016 года к государственной монополии относится комплексная вневедомственная экспертиза проектов (технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации) для:

До 2020 года планируется передать 90% экспертных работ субъектам рынка. Это будет достигнуто путем изменения критерия отнесения объектов к технически и технологически несложным.

С января 2020 года к государственной монополии будут относиться только проекты:

3.4. Утверждение проектной документации

Утверждение проектной документации производится решением заказчика с указанием основных утверждаемых технико-экономических показателей.

Законодательством предусмотрен порядок утверждения проектной документации по проектам, строящимся за счет государственных инвестиций. Подробно особенности утверждения проектной документации по проектам, финансируемым за счет бюджетных средств содержатся в Приказе Министра национальной экономики от 02 апреля 2015 года №304.

 

4. Строительство объекта

Основные требования и нормы к проведению строительства содержатся в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», Приказе Министра национальной экономики РК от 30 ноября 2015 года №750 «Об утверждении Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства", СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство, организация строительства, предприятий, зданий и сооружений».

Реализация проектов по строительству осуществляется следующими этапами:

В онлайн Магазине [1] "Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:

4.1. Уведомление о начале строительства

Перед тем как приступить к строительным работам заказчик (либо застройщик) не менее чем за десять рабочих дней уведомляет государственную архитектурно-строительную инспекцию о начале производства строительно-монтажных работ. ЦОНы, по месту строительства принимают соответствующее уведомление, которое может быть подано как в электронной, так и бумажной форме.

Форма уведомления о начале строительно-монтажных работ утверждена Приказом Министра национальной экономики от 06 января 2015 года №4 «Об утверждении форм уведомлений и правил приема уведомлений государственными органами, а также об определении государственных органов, осуществляющих прием уведомлений».

Уведомление подается на имя главного государственного строительного инспектора, инспекторов областей и городов республиканского назначения. Уведомление должно содержать наименование заказчика либо застройщика, наименование и местонахождение объекта строительства, дату начала строительства, срок ввода в эксплуатацию, источник финансирования. В уведомлении также указываются сведения, касающиеся предоставления права на землю, утверждения проектно-сметной документации, производства экспертизы (при необходимости), сведения касающиеся организации подрядчика, ответственного лица от заказчика и от подрядчика, сведения об авторском, техническом надзоре.

К уведомлению о начале производства строительно-монтажных работ прилагаются копии положительного заключения экспертизы (если она была проведена), а также акта о выборе земельного участка.

При подаче уведомления заявитель получает талон о приеме уведомления, копию уведомления с отметкой о приеме, либо талон в виде электронного документа. После получения такого документа заявитель вправе приступить к работам. При этом государственная архитектурно-строительная инспекция (инспектор) наделяется правом не позднее пяти рабочих дней с момента получения уведомления на посещение объектов строительства.

4.2. Требования, предъявляемые к строительству

При осуществлении подготовительных работ на строительной площадке размещается вывеска с паспортом строительства, в котором отражаются информация о заказчиках, подрядчиках, авторах проекта, лицах, осуществляющих авторский надзор и технический надзор, сведения о производимых строительно-монтажных работах (в том числе о сроках начала и завершения строительства). Данное требование не распространяется на случаи индивидуального жилищного строительства.

На протяжении всего периода строительства (консервации) и срока службы (эксплуатации) объектов обязательно обеспечение собственниками (заказчиками, владельцами, нанимателями, арендаторами) следующих основных характеристик:

4.3. Архитектурно-строительный контроль и надзор

Процесс строительства сопровождается архитектурно-строительным контролем и надзором, согласно списку сфер деятельности субъектов частного предпринимательства, подлежащих государственному контролю и надзору.

Архитектурный контроль и надзор за качеством строительства объектов осуществляет коммунальное государственное учреждение «Управление государственного архитектурно-строительного контроля».

Управление государственного архитектурно-строительного контроля проверяет у заказчика (застройщика) наличие необходимой документации для проведения строительства. Управление также осуществляет контроль качества строительных материалов, следит за соответствием строительно-монтажных работ проекту и государственным нормативам, а также за осуществлением подрядчиком собственного контроля качества строительства, проведением технического и авторского надзоров.

При осуществлении своей деятельности Управление государственного архитектурно-строительного контроля обладает правом запрашивать информацию о намеченных к строительству и строящихся объектах строительства, запрашивать проектную документацию, а также беспрепятственно посещать и инспектировать объекты строительства.

По результатам проведенной инспекции составляется справка и ведомость объектов. Если были обнаружены отклонения от государственных нормативов или от проектной документации, Управление государственного архитектурно-строительного контроля выносит соответствующее предписание с указанием сроков исправления нарушений. Предписания могут быть следующие:

4.4. Авторский надзор

Автор архитектурного произведения (авторы проекта и (или) разработчики проектной документации) наделяются исключительным имущественным правом на использование проекта и разрешения его реализации, правом осуществлять или разрешать воспроизведение, распространение и переработку проекта, а также правом делегировать указанные права другим лицам.

Полномочия по авторскому надзору могут быть делегированы эксперту, имеющему аттестат на право осуществления инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности либо заказчику для самостоятельного выбора поставщика инжиниринговых услуг по ведению авторского надзора, имеющего соответствующий аттестат.

Помимо вышеуказанных исключительных прав автор архитектурного произведения имеет право осуществлять контроль как за разработкой строительной документации, так и за ее реализацией, включая авторский надзор за ходом строительства, фотографирование (кино или видеосъемка). Данные правомочия не являются абсолютными и могут быть ограничены заданием на проектирование либо в самом тексте договора на разработку проектно-сметной документации.

Авторский надзор производится на основании договора на разработку проектно-сметной документации. Авторский надзор должен осуществляться в течение всего периода строительства (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объекта либо консервации строительства незавершенных объектов.

Договор на осуществление авторского надзора может включать следующие работы, но не ограничиваясь:

Отдельно ведется журнал авторского надзора. В нем указываются указания, выявленные отступления от проектно-сметной документации, нарушение требований строительных норм, правил и технических условий по производству СМР, а также указания об устранении выявленных отступлений или нарушении и сроки их выполнения. При завершении объекта строительства лицо, осуществляющее авторский надзор, выдает заказчику (застройщику) заключение о соответствии выполненных работ проекту.

С вступившими с 01 апреля 2015 года изменениями, права и обязанности авторского надзора прямо прописаны в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности». Раньше эти пункты были прописаны в договоре на осуществление авторского надзора.

Также с 01 апреля 2015 года за невыполнение (ненадлежащее выполнение) возложенных обязанностей либо осуществление своей деятельности с нарушением требований законодательства Республики Казахстан лица, осуществляющие авторский надзор, несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.

4.5. Технический надзор

Технический надзор является одним из разновидностей надзора за строительством, он осуществляется либо самостоятельно заказчиком, либо экспертом, имеющим соответствующий аттестат на осуществление инжиниринговых услуг. Отметка о техническом надзоре, а также данные о лицах, производящих технический надзор заносятся в Журнале производства работ.

Ранее технический надзор производился в обязательном порядке только при строительстве объектов, подлежащих приемке в эксплуатацию государственными приемочными и приемочными комиссиями и при ремонте автомобильных дорог. Сейчас же в связи с изменениями, которые вступили в силу с 1 апреля 2015 года, технический надзор в обязательном порядке осуществляется на всех объектах строительства за исключением технически несложных строений.

Технический надзор осуществляется на всех стадиях реализации проекта, от начала выполнения строительно-монтажных работ и до приемки и сдачи объектов в эксплуатацию. Технический надзор производится за качеством выполняемых работ, сроками их выполнения и стоимостью работ.

При этом на технический надзор распространяется требование по информированию органов ГАСКа в случае выявления нарушений норм и требований, установленных законодательством РК.

Условия проведения технического надзора законодательством конкретно не регламентированы. В государственных нормативах предусмотрены отдельные случаи, когда технический надзор обязателен и определен порядок его проведения. К примеру, для проведения контрольных испытаний на сцепление кладки из кирпича или камня на стройке участки стен выбирают по указанию представителя технического надзора. Производство работ по замоноличиванию дисков перекрытий также должно осуществляться под строгим техническим контролем с обязательным составлением актов о качестве выполняемых работ.

Технический надзор важен при выявлении и освидетельствовании скрытых работ, результат которых не будет виден по окончании строительства. Приемка таких работ осуществляется представителем технического надзора с составлением соответствующего Акта освидетельствования скрытых работ.

В случае, если технический надзор проводится экспертом условия его проведения могут быть определены в договоре на инжиниринговые услуги. После подписания договора нанятая организация представляет на согласование заказчику организационную структуру, создаваемую ею для технического и авторского надзоров и управления проектом, а также кандидатуру управляющего проектом от организации.

При завершении объекта строительства лица, осуществляющие технический надзор, выдают заказчику (застройщику) заключение о качестве строительно-монтажных работ.

Также как и с авторским надзором, с 01 апреля 2015 года были внесены изменения в законодательство РК и права и обязанности технического надзора прямо прописаны в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», также как и прямо прописано, что технический надзор несет ответственность за нарушение законодательства.

4.6. Полномочия и особенности работы инженера

В комплекс услуг инженера в строительстве входит осуществление технического, авторского надзора, управление проектом. При этом, функция управления проектом добавилась в комплекс услуг с внесением изменений в Закон РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 28 октября 2015 г.

Правила оказания инжиниринговых услуг утверждены Приказом Министра национальной экономики РК от 03 февраля 2015 г. №71. В вышеуказанных правилах изложены функции, которые инженер выполняет по техническому надзору, авторскому надзору и в связи с управлением проектом.

Основные функции по техническому надзору – это:

Основные функции по авторскому надзору:

При осуществлении авторского, технического надзора обязательно прохождение экспертами аттестации. Правила аттестации экспертов утверждены Приказом Министра национальной экономики РК от 27 ноября 2014 г. №114.

Для прохождения аттестации подаются следующие документы:

Срок рассмотрения представленных документов – 10 рабочих дней. По результатам рассмотрения документов, составляется список лиц, допущенных к тестированию с графиком проведения самого тестирования. Время, отпущенное на тестирование, составляет 120 минут. Тест состоит из 100 вопросов. Тестовые вопросы разрабатываются и утверждаются уполномоченным органом.

Управление проектом — деятельность по организации, планированию, координации, контролю за проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объектов согласно заключенным договорам с заказчиком либо инвестором для достижения целей инвестиционного проекта в рамках заданного бюджета и сроков.

Функции организаций при оказании инжиниринговых услуг по управлению проектом подробно изложены в Приказе Министра национальной экономики РК от 03 февраля 2015 г. №71.

Общие функции:

Функции при разработке проекта:

Функции при производстве строительно-монтажных работ:

Организации, оказывающие услуги по управлению проектом, проходят аккредитацию в уполномоченном органе. Квалификационные требования, предъявляемые к организациям, оказывающим услуги по управлению проектом утверждены Приказом Министра национальной экономики РК от 30 ноября 2015 г. №749. Это следующие требования:

1) наличие не менее одного аттестованного эксперта по осуществлению технического надзора по следующим специализациям:

2) наличие не менее одного аттестованного эксперта по осуществлению авторского надзора по следующим специализациям:

3) наличие не менее одного аттестованного эксперта по экспертизе градостроительной, предпроектной и проектно-сметной документации по следующим специализациям:

4) наличие административно-бытовых помещений на праве собственности или ином законном основании;

5) наличие материально-технической оснащенности, в частности рабочих станций с установленным программным обеспечением, позволяющим осуществлять выполнение расчетов, составление и оформление графических и иных материалов.

 

5. Долевое участие в жилищном строительстве

5.1. Способы организации долевого участия в жилищном строительстве

В соответствии с Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее – «Закон») долевое участие в жилищном строительстве организуется путем:

Эти три способа являются единственными возможными вариантами привлечения денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов. Иные способы привлечения запрещены законом.

Первый способ – это привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома. При этом каркас понимается как несущая система, воспринимающая нагрузки и воздействия, обеспечивающая прочность, жесткость и устойчивость жилого дома, имеющая несущие конструкции, конструкции перекрытий и покрытия.

Для того, чтобы осуществлять жилищное строительство вышеуказанным способом, застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Казахстана жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее:

Учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.

Если застройщик соответствует предъявленным требованиям, он создает уполномоченную компанию, которая должна иметь:

В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в Акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. И только после получения разрешения, уполномоченная компания имеет право привлекать деньги дольщиков для строительства жилого дома.

Второй способ – это получение гарантии Фонда гарантирования.

Для снижения рисков и защиты прав дольщиков при Национальном холдинге «Байтерек» создан Фонд гарантирования. Основным видом деятельности Фонда является предоставление гарантий на завершение строительства жилого дома. Иными словами, Фонд гарантирует, что граждане, которые участвуют в долевом строительстве, получат свое жилье. 

Фонд гарантирования жилищного строительства наделяется полномочиями предъявлять квалификационные требования к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости и наличию опыта. При соответствии предъявляемым требованиям, застройщик должен создать уполномоченную компанию, которая будет осуществлять деятельность только по одному проекту. При этом уполномоченная компания должна иметь:

Если застройщик и уполномоченная компания соответствуют предъявленным требованиям, Фонд гарантирования осуществляет проверку и заключает договор о предоставлении гарантии.

После заключения договора о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования, получение разрешения на привлечение денег дольщиков не требуется.

Следует отметить, что имеется особенность при осуществлении жилищного строительства посредством получения гарантии Фонда. Застройщик обязан предоставлять Фонду гарантирования годовую финансовую отчетность, подтвержденную аудиторским заключением, а уполномоченная компания обязана предоставлять ежеквартальную финансовую отчетность в течение действия договора о предоставлении гарантии.

Третий способ – это участие в проекте банка второго уровня.

Для осуществления деятельности вышеуказанным способом, к застройщику предъявляются требования по наличию опыта реализованных объектов строительства жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью не менее:

Застройщик также, как и в вышеописанных способах, создает уполномоченную компанию, но тут требования к ней значительно меньше. Уполномоченная компания обязана иметь:

При соответствии застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.

В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.

Затем застройщик и уполномоченная компания обращаются в Акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков.

5.2. Получение застройщиком разрешения на привлечение денег дольщиков

Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан №352 от 29 июля 2016 г. были утверждены правила выдачи такого разрешения.

Получение разрешения на привлечение денег дольщиков не требуется только при получении гарантии Фонда гарантирования. Во всех остальных случаях застройщик и уполномоченная компания обязаны его получить в местном исполнительном органе.

Разрешение на привлечение денег дольщиков выдается местным исполнительным органом на весь период строительства жилого дома до ввода его в эксплуатацию.

Для получения разрешения на привлечение денег дольщиков застройщик и уполномоченная компания подают в местный исполнительный орган (Акимат) следующие документы:

Требования для застройщика и уполномоченной компании для каждого способа осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве отличаются и перечислены в п.5.1 настоящего справочника.

Срок рассмотрения документов Акиматом составляет 10 рабочих дней с момента подачи документов. По итогам рассмотрения документов, Акимат выдает разрешение на привлечение денег дольщиков или мотивированный отказ в выдаче разрешения.

5.3. Ответственность за нарушение законодательства о долевом участии

Лица, привлекающие деньги физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве в нарушение требований, установленных законодательством, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан, а именно административную ответственность, предусмотренную ст.320 Кодекса РК «Об административных правонарушениях».

Три пункта данной статьи посвящены отдельным видам нарушений в сфере долевого строительства:

 

6. Завершение строительства

6.1. Приемка объекта в эксплуатацию

Практически любой построенный (реконструированный) объект строительства в Казахстане подлежит приемке в эксплуатацию. Случаи, когда объекты могут быть приняты собственником самостоятельно без участия подрядчика, авторского и технического надзоров, описаны ниже в п.6.2. Без процедуры приемки объекта объект не может быть зарегистрирован как завершенный, и не может быть внесен в соответствующие базы как объект недвижимого имущества. До этого объект считается набором строительных материалов.

Приемка объекта представляет собой его осмотр, который производится с тем, чтобы определить пригодность объекта для эксплуатации, выявить и зафиксировать обнаруженные недостатки. Приемка объекта оформляется утверждением акта приемки.

Приемка объекта порождает определенные права и обязанности у всех участников приемки объекта в эксплуатацию. В случае приемки объекта в эксплуатацию с нарушениями и строительными недоделками участники приемки объекта в эксплуатацию несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан, то есть административную и уголовную ответственность в зависимости от причиненного ущерба. Если недостатки, выявленные при приемке объекта в эксплуатацию, носят неустранимый характер и препятствуют использованию объекта строительства, в соответствии с указанными целями, то заказчик вправе отказаться от приемки результатов работ.

В договорах строительного подряда как правило предусматриваются гарантийные сроки, в течении которых заказчик может предъявить претензии к подрядчику относительно недостатков, в том числе скрытых. Законодательством предусмотрен гарантийный срок в 10 лет, однако договором может быть предусмотрен иной срок.

С 1 января 2016 года порядок приемки объекта в эксплуатацию был изменен, законодателем упразднились государственные приемочные, приемочные и рабочие комиссии. Приемка объекта осуществляется только заказчиком, подрядчиком (генеральным подрядчиком), техническим надзором и авторским надзором.

Согласно изменениям, вводятся новые документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию:

Форма декларации, заключений и акта приемки утверждены Приказом и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 24 февраля 2015 года №121 «Об утверждении форм заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту, декларации о соответствии, акта приемки объекта в эксплуатацию».

Приемка объекта от подрядчика осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзором.

Подрядчик уведомляет заказчика о готовности объекта к эксплуатации, затем после получения уведомления заказчик запрашивает у подрядчика декларацию о соответствии, у технического надзора заключение о качестве строительно-монтажных работ, у авторского надзора заключение о соответствии выполненных работ проекту.

В течение трех рабочих дней подрядчик и лица, осуществляющие авторский и технический надзор, предоставляют вышеуказанные документы, на основании которых заказчик обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту.

6.2. Приемка объекта заказчиком

Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда объект принимается самим заказчиком. Речь идет о технически не сложных строительно-монтажных работах. Это такие объекты как:

Однако, даже такие объекты не могут быть приняты самим заказчиком, если при строительстве и эксплуатации этих объектов ущемляются права других граждан, существует противоречие государственным или общественным интересам. Такие объекты также не подлежат приемке заказчиком, если их строительство финансируется государством, или если они расположены в сейсмо-опасных районах.

6.3. Регистрация объекта строительства

Основанием для регистрации объекта в государственном органе является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов.

После утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию в течении 6 месяцев необходимо обязательно подать документы на регистрацию прав. В случае нарушения этого срока взимается штраф в размере 20 МРП, что по текущему курсу составляет около 140 долларов США.

Регистрация объекта строительства производится в течении 3 рабочих дней с момента поступления заявления. Сбор за государственную регистрацию прав на объект строительства для юридических лиц составляет от 0,5 до 20 МРП в зависимости от вида построенного объекта согласно ставкам, установленным ст. 456 НК РК, что по текущему курсу составляет примерно от 3 до 140 долларов США.

При этом в Казахстане так же предусмотрен ускоренный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. В этом случае регистрация производится на следующий день, следующий за днем подачи заявления. Размер регистрационного сбора за ускоренную государственную регистрацию составляет от 15 до 45 МРП в зависимости от вида построенного объекта, что по текущему курсу примерно составляет от 105 до 315 долларов США.

6.3.1. Документы, необходимые для регистрации объекта строительства

Документы подаются в ЦОН по месту нахождения объекта строительства. Регистрирующим органом являются территориальные органы юстиции.

Необходимые документы для регистрации прав на объект строительства:

Запись о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество заносится регистрирующим органом в информационную систему правового кадастра.

6.3.2. Техническое обследование объекта строительства

Обязательным условием для государственной регистрации введенного в эксплуатацию объекта строительства является государственное техническое обследование. Органами, осуществляющим техническое обследование зданий и сооружений, являются подразделения РГКП «Центр по недвижимости» по областям и городам Алматы и Астана. Последующие обследования производятся в случаях изменения технических или идентификационных характеристик объекта строительства вследствие работ по его реконструкции, перепланировке или переоборудования.

По результатам обследования объекту строительства присваивается кадастровый номер и составляется технический паспорт. Для получения технического паспорта необходимо подать следующие документы:

За выдачей технического паспорта следует обращаться в подразделение РГКП «Центр по недвижимости» либо в местный ЦОН. Отметим, что в городе Алматы с 5 апреля 2014 года заказать технический паспорт можно только через соответствующий ЦОН. Срок выдачи технического паспорта варьируется в зависимости от категории сложности объекта и может составляет от 3 до 10 рабочих дней в зависимости от вида объекта. Оплата за изготовление технического паспорта производится в два этапа. При подаче документов заявитель сначала оплачивает базовую стоимость услуги, а затем производит доплату в зависимости от вида и фактической площади объекта по результатам обследования.

При проведении технического обследования объекту присваивается кадастровый номер. Если это здание в населенном пункте, то его кадастровый номер будет складываться из кадастрового номера земельного участка и адресного номера здания.

При подаче документов на изготовление технического паспорта необходимо убедиться, что сведения об объекте содержатся в «Адресном регистре», в ином случае требуется присвоение адреса. Данная процедура производится бесплатно и занимает 7 рабочих дней.

12 октября 2016 года пресс-служба госкорпорации «Правительство для граждан» анонсировала новый пилотный проект, который позволит гражданам сэкономить время, получив технический паспорт, посетив ЦОН всего один раз. Формированием пакета документов будет заниматься самостоятельно непосредственно сотрудник ЦОНа на основании доверенности и при условии произведения оплаты.

Под формированием пакета документов понимается деятельность по предоставлению консультации, сбора необходимых документов, обращения в уполномоченные государственные органы, организации различных форм собственности изготавливающие документы, подача заявления в ЦОН. 

Данный сервис был запущен для той категории лиц, которые не имеют достаточное количество времени на сбор документов и посещения государственных органов.

 

7. Использованные нормативные правовые акты:

  1. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II;
  2. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» от 10 декабря 2008 года № 99-IV;
  3. Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях от 5 июля 2014 года № 235-V;
  4. Закон Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года № 486-V «О долевом участии в жилищном строительстве»;
  5. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
  6. Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года N 242 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»;
  7. Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года №202-V ЗРК «О разрешениях и уведомлениях»;
  8. Закон Республики Казахстан от 06 апреля 2016 года № 482-V «О занятости населения»;
  9. Закон Республики Казахстан от 7 января 2003 года № 370-II «Об электронном документе и электронной цифровой подписи»;
  10. Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан»;
  11. Постановление Правительства Республики Казахстан от 30 марта 2009 года № 428 «Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, производимую в ускоренном порядке»;
  12. Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 декабря 2016 года № 802 «Об утверждении Правил установления квоты на привлечение иностранной рабочей силы в Республику Казахстан и ее распределение между регионами Республики Казахстан, определении перечней отраслей экономики, в рамках которых осуществляется внутрикорпоративный перевод, и лиц, для осуществления трудовой деятельности которых не требуется разрешения местных исполнительных органов на привлечение иностранной рабочей силы, и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Республики Казахстан»;
  13. Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 октября 2001 года № 1328
    Некоторые вопросы реализации Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»;
  14. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 29 июля 2016 года № 352 «Об утверждении Правил выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков»;
  15. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 «Об утверждении Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства»;
  16. Приказ Министра энергетики Республики Казахстан от 16 февраля 2015 года №100 «Об утверждении Правил проведения государственной экологической экспертизы»;
  17. Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 6 мая 2013 года № 156 «Об утверждении Правил проведения государственного технического обследования недвижимого имущества и Правил присвоения кадастрового номера первичным и вторичным объектам недвижимости»;
  18. Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 13 февраля 2014 года № 57 «Об утверждении Инструкции по первичному и последующему государственному техническому обследованию объектов недвижимости»;
  19. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 1 апреля 2015 года № 299 «Об утверждении Правил проведения комплексной вневедомственной экспертизы технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации, предназначенных для строительства новых, а также изменения (реконструкции, расширения, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта) существующих зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования» (с изменениями и дополнениями от 30.04.2015 г.);
  20. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 ноября 2014 года № 114 «Об утверждении Правил аттестации экспертов, осуществляющих экспертные работы и инжиниринговые услуги в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»;
  21. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 3 февраля 2015 года № 71 «Об утверждении Правил оказания инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»;
  22. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 749 «Об утверждении Правил оказания инжиниринговых услуг по управлению проектом строительства объектов и квалификационных требований, предъявляемых организациям, оказывающим услуги по управлению проектом»;
  23. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 ноября 2015 года № 709 «Об утверждении Правил и разрешительных требований по аккредитации организаций, осуществляющих инжиниринговые услуги по техническому надзору и экспертные работы по техническому обследованию надежности и устойчивости зданий и сооружений на технически и технологически сложных объектах первого и второго уровней ответственности»;
  24. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 февраля 2015 года № 151 «Об утверждении Правил аккредитации экспертных организаций»;
  25. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 ноября 2015 года № 735 «Об утверждении Правил и разрешительных требований по аккредитации негосударственных аттестационных центров по аттестации инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства»;
  26. CH PK 1.02-03-2011 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство» (с изменениями от 12.05.2014 г.);
  27. СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство. Организация строительства предприятий, зданий и сооружений» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.07.2013 г.).

Справочник подготовлен юристами Юридической фирмы «Артюшенко и партнеры», по состоянию на конец января 2017г.