Кондоминиум. Советы покупателям новых квартир.
Если проект ещё не достроен - смотрите раздел долевое строительство (статья про договор [1], статья про документы [2]).
При этом, у данного недостроенного проекта должен быть чёткий и понятный план по созданию кондоминиума [3], со сроками, ответственными лицами, со всеми необходимыми предварительными списками общего имущества и предварительными расчётами долей.
Требуйте ознакомления с таким планом, включайте этот план в обязанности продавца-застройщика.
И даже после этого – у Вас нет никаких юридических гарантий того, что застройщик исполнит свои обязательства в этой части. Тем самым, вас могут ждать ситуации по списку ниже.
Что может означать отсутствие зарегистрированного кондоминиума в жилом комплексе (случаи из практики):
1. Реклама – это не факт, это просто РИСУНКИ.
То, что вы видите на рекламе жилого комплекса, в части территории и мест общего пользования, это просто слова и рисунки, не подкрепленные ничем. Никаких юридических гарантий.
2. Нет гарантии границ мест общего пользования.
На практике, это уже неоднократно приводило к:
- появлению магазинов или других частных построек во дворе жилого дома;
- продаже фойе жилого дома (да, фойе может быть таким большим и может быть продано) в раздельную собственность под пивнушку или под что то, что никак не вяжется со стандартным пониманием что может быть в фойе жилого дома.
3. Нет чёткого понимания, какие коммуникации, какое оборудование находится в общей долевой собственности.
Может привести к следующему:
- Например, чилер пропадёт и выяснится, что его просто управляющая компания продала/поменяла. Это устройство отвечает за центральное кондиционирование, может стоить десятки тысяч долларов;
- Еще один реальный случай - новый собственник лифтового холла будет брать деньги при каждом входе и выходе из лифта.
4. Нет информации о размере Вашей доли в местах общего пользования и в общем земельном участке.
Невозможно проверить правильность распределения расходов на содержание общего имущества между всеми жильцами и владельцами нежилых помещений.
Нет возможности спорить с налоговыми органами по ставке налогов, начисленных на общее имущество.
5. Нет прозрачной отчетности о затратах.
Управляющая компания, не назначенная общим собранием [4], не обязана давать собственникам отчетность, как она предусмотрена в законодательстве. Даже если это и прописывается в договоре с ней, заставить ее дать отчетность практически невозможно. Акимат имеет влияние только если это зарегистрированный кондоминиум и только если назначение было на основании протокола с соблюдением всех формальностей.
Вы не будете знать, сколько и на что реально потрачено денег.
6. Стоимость обслуживания установлена управляющей компанией в одностороннем порядке.
Вы никак, то есть абсолютно никак, не сможете повлиять на пересмотр этой цены. Только общее собрание собственников, создав кондоминиум, смогут сделать это. Сложности, которые ожидаю, смотрите в п.9 ниже.
Теоретически можно идти в суд, но на практике вы потратите больше денег на юристов.
7. Нет возможности получать взыскание задолженности с недобросовестных собственников.
Это лица, которые не подписали договор с управляющей компанией, либо они просто не оплачивают ничего, а в результате отключают от сетей всех или страдает большинство. Происходит перекладывание бремени содержания общей собственности на других жильцов.
8. Управляющую компанию не выбирали, её просто назначил застройщик.
Заменить такую компанию будет очень сложно. Вы себе даже не представляете, на сколько это трудно исполнимо.
Юридически есть механизмы, но на практике, когда в жилом доме сотни жильцов, очень трудно собрать кворум для голосования, провести письменный опрос, трудно найти/собрать/забрать у такой компании документы на общее имущество, и так далее. Потребуется не менее 2-3 собраний (создать кондоминиум, решить вопросы управления, определить ставки и тп), на это может уйти несколько лет. И даже после этого, подобные компании продолжают чинить препятствия.
9. Капитальный ремонт жилого дома – забудьте о нем.
Через десять лет, когда потребуется делать капитальный ремонт, не будет денег на специальном расчётном счёте для этого.
И Акимат не заставит управляющую компанию тратить свои деньги на это, ведь у Вас был гражданско-правовой договор и нет зарегистрированного кондоминиума. Придется идти в суд (юристы, затраты, время), а будут ли у этой компании к данному моменты деньги или нет, никто не может сказать.
10. Любое другое решение, вместо кондоминиума.
Это то, что не урегулировано специальным законодательством. В Казахстане есть установленные в законе правила, которые защищают собственников, но они не всегда выгодны для застройщиков. Выгода здесь в основном сводится к возможности продать застройщиком не 80% жилого комплекса (остальное это зачастую именно имущество общего пользования), а 90-95%. Наиболее часто встречающиеся варианты (уже после ввода в эксплуатацию):
- продать территорию двора;
- продать пространство под крышей дома, переделав в жилье (дополнительные проданные квадратные метры, хоть этого и не было в проекте изначально);
- собрать сливки на обслуживании дома/комплекса своей управляющей компанией в первые 5 лет (потом слиться и не платить за капитальный ремонт не только дома, но и оборудования);
- остальные варианты смотрите выше, но это не полный список того, с чем мы встречались на практике.
Будет не честно, если мы дадим рекомендации только покупателям квартир. Многие из наших клиентов – это застройщики, инвесторы и просто строительные компании. Для нас очень Важно, чтобы рекомендации нашли адресатов обеих сторон сделки при приобретении жилья.
Если вы застройщик и строите/делаете проект на один раз, и Вам не важна дальнейшая судьба построенного Вами объекта, дальше можете не читать.
Кондоминиум. Рекомендации застройщику:
1. Прежде чем начать массово продавать квартиры, создайте и зарегистрируйте с первыми тремя или более покупателями законный, правильный и честный кондоминиум.
Если сейчас продажи и без этого идут хорошо, то это не на долго, покупатели сами начнут требовать от Вас этого. В том числе благодаря этой публикации.
2. Заранее планируйте – что будете продавать в раздельную собственность, а что не будете. Покажите будущим жильцам не на пальцах и в рекламе, а в документах, что будет совместной собственностью.
3. Делитесь только реальной и подтвержденной документально информацией в рекламе с потенциальными покупателями.
4. Разместите в свободном доступе (желательно на разных облачных сервисах, благо бесплатных сейчас много) подписанные и реальные документы по жилому дому/комплексу:
- проектную документацию на весь проект;
- исполнительскую документацию на весь проект;
- результаты экспертиз проектно-сметной документации;
- подписанные участниками строительного процесса (со всеми приложениями): акт приемки в эксплуатацию со всеми приложениями; заключение о качестве строительно-монтажных работ (технический надзор); заключение о соответствии выполненных работ проекту (авторский надзор); декларацию о соответствии (подрядчик);
- другую информацию, которая очень важна для будущих собственников квартир в будущем – результаты проверок ГАСКа, результаты исправления замечаний ГАСКа, результаты исправления собственных ошибок, ошибок проектировщика и так далее;
- документы на кондоминиум – протокола собраний, принятые общим собранием собственников решения (все и обо всем – утвержденные ставки за управление, проекты договора с управляющей компанией, состав выбранной ревизионной комиссии и все остальное, состав кондоминиума с планом прилегающего земельного участка), отметки о регистрации в Юстиции;
- историю регистрации кондоминиума.
Вы докажете, что Вам нечего скрывать.
Так данная информация никогда не потеряется.
Для особо придирчивых – можно замарать конфиденциальную информацию, если таковая там будет. Однако, я сильно сомневаюсь, что она вообще будет в жилом комплексе. Либо ограничить доступ к некоторым разделам, предоставив его только уполномоченным представителям собственников. Опять же, это может касаться не значительной части проектной документации.
Есть альтернатива многим из выше предложенных пунктов – модель, разработанная посредством BIM (building information modeling), с доступом в онлайне. Можно много информации об этом найти в интернете.
5. При выборе формы управления объектом кондоминиума [3], предложите собственникам реально удобный формат и способ управления.
6. Обращайтесь к профессиональным управляющим компаниям, не надо придумывать велосипед. Проведите тендер по выбору такой компании.
7. Наладьте диалог между управляющей компаний и собственниками с самого начала. Помогите им дружить и совместно решать проблемы (онлайн сервис для информирования и предварительного голосования, контакты, участие в принятии решений, рекомендации и так далее).
8. Проводите мониторинг работы управляющей компании – вы профессионалы, вы знаете как надо управлять, чтобы результат строительства радовал не только собственников, но и горожан и гостей города. Делайте это открыто, делитесь своими замечаниями и наблюдениями. Только так можно получить лояльность.
9. На правах собственника большинства квартир (пока у вас есть такая возможность) – смените управляющую компанию, если она не справляется. Предложите собственникам лучший вариант на замену.
10. Все вышеизложенные действия создадут для застройщика положительный имидж.
Речь идет не только об имидже строителя, но и имидже компании, которая заботится о своих клиентах не один раз – в момент продажи, а в повседневной жизни клиентов, заботится о всем жизненном цикле ее творения.
Подготовлено 24 июля 2018г
Партнером Юридической фирмы
"Артюшенко и партнеры"
Артюшенко Андреем