Logo

Крыша КЗ: «Как режим ЧП повлияет на рынок коммерческой недвижимости в Казахстане»

Администратор

, Договорное право,Инвестиции,Корпоративное право,Недвижимость

Ситуация ЧП непременно повлияет на рынок. Станет больше дистанционной работы, бизнес будет искать выход, развивать интернет-коммуникации. Могут развиваться технологии дополненной реальности.

Могут возникнуть сложности с инвестициями. Если были планы на ближайшие месяцы, они сдвинутся в среднем на полгода. Инвесторы не смогут приехать, а очень многие решения принимаются именно при личной встрече. Увеличится работа у юристов.

Многие проблемы будут вызваны не действием ЧП или пандемии напрямую, а косвенными обстоятельствами. Например, может остановиться строительство из-за непоставки ключевых материалов, приостановят производство оборудования. Причём такое непрямое действие обстоятельств непреодолимой силы по нашему законодательству является предпринимательским риском. И ответственность за него бизнес несёт сам. К примеру, отсутствие на рынке нужных для исполнения договора товаров, работ и услуг к обстоятельствам непреодолимой силы не относится.

По закону арендатор обязан платить за аренду помещения [1]. Если он не делает этого, арендодатель выставит штрафные санкции. Но в 359-й статье Гражданского кодекса РК есть понятие «обстоятельства непреодолимой силы» (стихийные явления, военные действия и т. д.). Арендатор может попросить об освобождении от ответственности за неуплату арендной платы, т. к. он не может исполнить обязательства из-за определённых обстоятельств, которые влияли на его бизнес. Важно учитывать: вас могут освободить от штрафов, но не от самой арендной платы.

Также нужно смотреть, как это прописано в договоре между сторонами. Документом могут быть предусмотрены иные основания ответственности и освобождения от неё. Очень часто в договоре есть маленький пункт, где прописано, что именно является непреодолимой силой и как сторона должна себя вести при возникновении таких обстоятельств.

По условиям большинства договоров арендатор обязан предупредить противоположную сторону, что не сможет своевременно выполнить свои обязательства, подать специальное уведомление, даже если обстоятельства очевидны (ТЦ закрыт и т. д.). В договоре обычно указано, в какие сроки это нужно сделать. Если же уведомления нет, арендатор лишается права ссылаться на такие обстоятельства.

Я бы рекомендовал арендаторам и арендодателям в нынешних условиях вступать в диалог и действовать разумно, попробовать найти решение, которое устроит всех. Это выгодно обеим сторонам. Ведь у арендодателя наверняка есть свои обязательства, перед банком например.

Тем, чей бизнес напрямую зависит от посещаемости, я бы рекомендовал рассмотреть какой-то механизм, связанный с приостановлением действия договоров, если компания не может работать ввиду отсутствия спроса из-за ЧП, пандемии. Например, когда происходит скачок доллара, арендодатели нередко просят индексировать оплату. Сейчас и ЧП, и изменение курса коснутся бизнеса. В предыдущие годы было такое решение: устанавливали минимальную ставку, а остальное рассчитывалось как процент от оборота. В таком случае арендаторам может быть полегче.

Конечно, из-за режима ЧП, особенно если его продлят, множество арендаторов пострадает. Ведь не все арендодатели будут идти на переговоры и уступки [2], к сожалению. Я думаю, в течение следующих 6-7 месяцев увеличится количество судебных споров и разбирательств по поводу неисполнения обязательств или освобождения от ответственности за это.

Источник: krisha.kz [3]