Автор: Муратбек Анаятов, младший юрист Artyushenko & Partners, Boutique Law Firm
Недостатки, аресты и ограничения - какие еще риски возникают при покупке коммерческих лотов в Казахстане? Что изменилось в перечне обязательных документов? Как проверить объект и успешно провести сделку, рассказал Муратбек Анаятов (Artyushenko & Partners)
Приобретение недвижимости - это ответственный и сложный процесс, который требует юридического анализа.
Особенно важно внимательно отнестись к проверке документов, если это касается перехода прав собственности на квадратные метры в другом государстве - в данном случае в Республике Казахстан. Здесь собственниками недвижимости могут быть как физические лица, так и компании. Но есть и исключения для нерезидентов при покупке земли.
По законам Казахстана собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Рассмотрим, на какие нюансы стоит обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости в Республике.
Процедура оформления прав на недвижимость
До покупки недвижимости в Казахстане важно провести тщательную проверку объекта, чтобы избежать юридических проблем, которые могут возникнуть как в моменте, так и после совершения сделки.
Какие проблемы встречаются чаще всего?
- Отсутствие правоустанавливающих или идентификационных документов.
- Отсутствие полномочий или прав на совершение сделки у продавца недвижимости.
- Расхождения в технических характеристиках документов с данными электронного реестра.
- Аресты и ограничения в отношении недвижимости.
- Ограничения в рамках плана детальной планировки территорий.
- Несоответствие целевого назначения планируемому виду деятельности.
- Фактическая накладка границ соседних земельных участков.
- Скрытые коммуникации на земельном участке, ограничивающие использование недвижимости. Это могут быть линии секретной связи, газопроводы и т. п.
- Ограничения для строительства в рамках водоохранных, санитарных и иных зон находящихся в непосредственной близости к земельному участку.
Ограничения из-за детальной проверки территории или близости участка к водоохранным, санитарным и иным зонам не будут препятствовать совершению сделки. Но их необходимо учитывать при проверке возможности использования недвижимости для конкретного вида бизнеса.
Правоустанавливающие документы
В Казахстане документами, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются права на недвижимость делятся на две большие группы: для физических и юридических лиц. Рассмотрим каждую из них.
Для физических лиц:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- договор отчуждения с условием пожизненного содержания;
- договор безвозмездной передачи;
- брачный договор;
- договор приватизации и иные договора;
- свидетельство о праве на наследство по завещанию (по закону);
- судебные акты, вступившие в законную силу;
- договор о безвозмездной передаче.
Для юридически лиц:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор безвозмездной передачи и иные договора;
- передаточный акт или разделительный баланс;
- решение о передаче имущества на баланс юридического лица;
- судебные акты, вступившие в законную силу;
- решение (протокол собрания) о вкладе недвижимого имущества в уставной капитал;
- правовые акты исполнительных органов.
Для минимизации рисков при покупке недвижимости в Казахстане необходимо запросить и проверить справку о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках.
Она содержит информацию о собственнике, о наличии или отсутствии обременений, о целевом назначении для земельных участков, о площади объектов, об основаниях приобретения недвижимости, о дате постановки на кадастровый учет и т. д.
С 1 июля 2023 года в Республике Казахстан произошли изменения перечня идентификационных документов недвижимости.
Раньше владельцы недвижимости в стране использовали технический паспорт как основной документ для своего имущества. Но с вступлением в силу изменений таким документом стал кадастровый паспорт объекта , который должен содержать как технические и идентификационные характеристики самого приобретаемого помещения, так и земельного участка. При покупке квадратных метров в Казахстане этот момент важно учитывать.
Помимо справки о правах и паспорта объекта для анализа документации перед покупкой недвижимости в Республике у продавца необходимо запросить акт на право частной собственности на данный земельный участок. Он должен содержать полную информацию о:
- координатах земельного участка;
- плане земельного участка;
- кадастровом номере;
- целевом назначении;
- площади земельного участка;
- доле участка, если это общедолевая собственность;
- местонахождении участка;
- дате выдачи акта на право частной собственности;
- номере акта на право частной собственности;
- об ограничениях участка: наличии водоохраных зон, коммуникаций Казахтелеком, линий ЛЭП и др.;
- сроке аренды земельного участка, если он находится в аренде.
При проверке правоустанавливающих документов на недвижимость, необходимо также убедиться, что у продавца есть все полномочия и права на совершение конкретного вида сделки. В частности, если имущество находится в долевой собственности, например принадлежит супругам, то потребуется нотариальное согласие на совершение сделки от второго супруга.
Если недвижимость реализуется не самим собственником, а доверенным лицом, то нужно проверить как наличие доверенности, так и ее действительность.
Дополнительные документы для компаний
Устав юридического лица
При покупке недвижимости в Казахстане у юридического лица запросите копию устава компании-продавца. Этот документ должен содержать основные положения и правила, включая положения о возможности отчуждения недвижимого имущества.
В положении устава может быть пункт о необходимости предоставления дополнительного документа, подписанного учредителями или советом директоров перед совершением сделки. Иногда это выливается в долгий процесс, который занимает много времени и включает не один документ.
В данном случае идти в сделку можно только после соблюдения всех требований устава, даже если они кажутся слишком длинными, непонятными или формальными.
Решение либо протокол о продаже недвижимости
Запросите документ, в котором компания в лице своих учредителей принимает решение о продаже конкретного объекта. Этот документ подтвердит волеизъявление о продаже и условиях сделки.
Полномочия уполномоченного органа юридического лица
Запросите документ, подтверждающий полномочия представителя компании в сделке по продаже недвижимости. Это может быть доверенность, решение собрания участников или другой аналогичный документ.
Справка о государственной регистрации
Эта справка содержит основную базовую информацию о юридическом лице: БИН (бизнес идентификационный номер), сведения о руководителе компании, дату регистрации или перерегистрации организации, список соучредителей.
Специально запрашивать эту информацию не нужно - она должна находиться в открытом доступе.
Проверка наличия задолженности
На сайте kgd.gov.kz и aisoip.adilet.gov.kz любой пользователь может ознакомиться со сведениями о наличии или отсутствии задолженности компаний.
Приобретение коммерческой недвижимости в Казахстане требует капиталоемких вложений, поэтому правовые и финансовые риски возрастают в несколько раз. В этом случае критически важно минимизировать наличие скрытых недостатков объекта и убедиться в соответствии земельного участка разрешенному виду использования и в отсутствии таких обременений, как аресты, залоги и другие обязательства.
На практике покупателю коммерческой недвижимости стоит провести процедуру due diligence для выявления всесторонних рисков и проверки сведений, отраженных в документах, с их фактическими данными.