Logo

Правила безопасной покупки жилья: три главных принципа

Администратор

, Договорное право,Недвижимость

pravila-bezopasnoy-pokupki-zhilya-tri-glavnyh-principa

Автор: Инна Пчелянская | Фото: sarinform.com

Купить квартиру или дом — заветная мечта многих казахстанцев. Но как это сделать безопасно? Множество юридических тонкостей, пробелы в законах, некомпетентность некоторых специалистов, хитрость мошенников и прочие обстоятельства порой могут привести к зря потраченному времени и нервам, а иногда и к потере денег.

Сегодня «Крыша» с помощью юриста по жилищным отношениям Бахыта Касымбекова и управляющего партнёра юридической фирмы «Артюшенко и партнёры» Андрея Артюшенко расскажет о главных правилах безопасной покупки недвижимости в Казахстане.

Итак, вы нашли необходимый объект. Что делать дальше? Эксперты рекомендуют провести сделку [1], придерживаясь трёх основных этапов:

  1. Проверьте юридическую чистоту объекта

Сначала запросите у продавца справку об обременениях. Из этого документа можно узнать, в какое время (число, месяц, год), на каком основании (тип правоустанавливающего документа) продавец стал собственником квартиры или дома. Также там будет указано количество хозяев и сведения о том, наложены ли какие-либо обременения на объект (арестован/заложен либо имеет другие ограничения в использовании).

Далее, исходя из данных в справке нужно требовать у продавца правоустанавливающий документ (договор купли-продажи всей квартиры или долей, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или другое).

Не забудьте проверить идентификационный документ (техпаспорт на квартиру или дом, госакт на земельный участок). Сверьте цифры, информацию об объекте и владельце.

Очень распространённая проблема — ошибки в бумагах. К примеру, в правоустанавливающем документе может быть указана одна площадь объекта, в справке об обременениях — другая, в техпаспорте — третья. Всё это проблемы продавца. Он должен устранить их до заключения сделки.

Часто случается так, что в объекте имеется неузаконенная перепланировка. Это грозит уплатой штрафов. А в случае сноса несущих конструкций переделку могут вообще не узаконить. Поэтому советуем вызвать техника из центра по недвижимости, который точно скажет, были ли допущены подобные нарушения.

Нюансы

Юристы не рекомендуют заключать сделку, если есть разночтения в документах!

Напомним, в справке об обременениях можно узнать, сколько собственников у жилья. Это актуально в случае с приватизированными квартирами, у которых, как правило, несколько владельцев. Значит, все они должны участвовать при заключении договора купли-продажи. Специалисты утверждают, что таких объектов на рынке осталось всего около 1 %, но они всё же встречаются.

Важно узнать о наличии супруги/супруга. Её или его согласие также необходимо при сделке. Если собственником жилья является ребёнок, не достигший 14 лет, то понадобится одобрение органов опеки и попечительства.

Не забудьте сверить паспортные данные собственника. Случается, что мошенники используют чужие удостоверения личности.

В каких случаях продавец может подставить покупателя:

— продажа по доверенности;

— если в своё время продавец каким-то образом получил жильё в дар от несовершеннолетнего, что запрещено законом;

— если в прошлом присутствовало несправедливое распределение наследства;

— если есть сомнения в дееспособности продавца (имеются признаки алкогольной, наркотической зависимости) или его поведение кажется неадекватным;

— продавец находится в другом городе/регионе;

— продажа через Интернет, Skype, телефон;

— продажа по дубликатам правоустанавливающих документов;

— срочная продажа объекта;

— реализация по слишком низкой цене.

Юристы советуют с осторожностью относиться к объектам, собственники которых менялись 3–4 раза, а также если по объекту шли когда-либо судебные разбирательства. Внимание нужно уделить и недвижимости, попавшей к продавцу путём дарения или по наследству. Обиженные наследники могут заявить о нарушении своих прав.

Маленькая хитрость: на специализированном сайте almaty.sud.kz в разделе «Справочник по судебным делам», заполнив нехитрую форму поискового запроса, можно узнать, не участвовал ли собственник в судебных тяжбах за последние годы.

  1. Оформляйте задаток по закону

Если с документами всё в порядке, то пора переходить к передаче задатка. Оформлять его следует правильно, иначе это может привести к потере средств или даже имущества!

Задаток оформляется в виде соглашения или договора в письменном виде в двух экземплярах и обязательно заверяется у нотариуса. То есть никаких расписок от руки!

В соглашении следует указать: размер задатка (только в тенге, иначе сделку могут признать недействительной), полную цену объекта и точную дату расчёта.

Будьте осторожны, если покупатель предлагает 50 % и более от суммы сделки в виде задатка и просит въехать в жильё сразу. С большой долей вероятности продавец может лишиться недвижимости, не получив остаток суммы.

Случается, что даже после передачи задатка стороны отказываются от обязательств. Если передумал покупатель, сумма остаётся у продавца. Если на попятную пошёл хозяин, то покупатель должен получить задаток назад, но уже в двукратном размере, и, более того, вправе потребовать возмещения убытков.

Совет юристов: размер задатка не должен превышать 5–10 % от суммы сделки.

  1. Заключайте договор купли-продажи правильно

При непосредственном заключении договора купли-продажи нотариус должен визуально убедиться в дееспособности продавца, запросить у него необходимые документы, в том числе и согласие супруги (супруга) или других собственников.

Самое главное — действовать напрямую с владельцем, а не с доверенным лицом, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной, и тогда законность сделки встанет под вопросом.

Обратите внимание и на акт приёмки-передачи жилья, являющийся приложением к основному договору. Для покупателя этот документ гарантирует целостность имущества на дату подписания соглашения. В акте указывается наличие или отсутствие претензий по внутреннему убранству жилья: состоянию сантехники, наличию бытовой техники, встроенной мебели. Также в этом документе продавец подтверждает получение денег от покупателя. Юристы советуют подписывать его сразу после осмотра квартиры и вручения ключей прямо на объекте или у нотариуса.

Что касается расчёта, то при оплате наличными в договоре важно отразить размер суммы и факт передачи денег с пояснением, что продавец получил расчёт на месте. Нотариус в свою очередь должен сделать официальное заверение, что денежные средства переданы в его присутствии. В случае оплаты перечислением операция подтверждается соответствующим банковским документом. При оплате в рассрочку в соглашении указываются конкретные сроки, даты, суммы.

Юристы настаивают: в договоре купли-продажи нужно указывать реальную стоимость объекта. Ведь если собственник решит аннулировать сделку, покупатель получит только ту сумму, которая указана в документе.

На завершающем этапе нотариус отправляет договор на регистрацию в госорганы через egov.kz и выдаёт корешок для оплаты госпошлины. После её внесения и получения уведомления о регистрации остаётся только подтвердить возникшее право собственности у нотариуса.

«Крыша» желает пользователям успешных сделок!

Опубликовано 30.09.2016 на сайте krysha.kz  [2]


Закажите услугу Экспертиза документов на квартиру [3] по фиксированной цене через наш онлайн Магазин [4].