В соответствии с Гражданским Кодексом РК «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Наиболее распространенными сделками с недвижимостью в Республике Казахстан можно выделить следующие: купля-продажа, дарение, аренда.
Важно отметить, что:
- недействительны сделки, содержание которых не соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан;
- сделки с недвижимостью должны быть заключены в письменной форме, в некоторых случаях должны быть нотариально заверены и подлежат государственной регистрации;
- законодательно установлен перечень оснований недействительности сделок, вне зависимости от их предмета;
- недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия.
В Казахстане существует незаконная практика продажи объектов недвижимости несколько раз одним и тем же продавцом разным покупателям. Поэтому перед совершением сделки необходимо убедиться, что объект недвижимого имущества не обременен правами третьих лиц и продавец является собственником этого объекта недвижимости.
Обратите так же внимание на полномочия представителя продавца, они должны быть четко закреплены в тексте действующей доверенности. А если продавцом является юридическое лицо, необходимо дополнительно проверить Устав и другую имеющуюся корпоративную документацию компании на предмет наличия или отсутствия дополнительных ограничительных мер, установленных учредителями компании, советом Директоров компании или исполнительным органом компании.
Согласно Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», государственной регистрации подлежат следующие права, сделки и обременения в отношении недвижимого имущества (в том числе их возникновение, изменение и прекращение):
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право землепользования на срок не менее одного года;
- сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.
- право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
- право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
- залог;
- арест;
- ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
- иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.
Вся информацию о зарегистрированных сделках, правах и обременениях на недвижимое имущество содержится в едином правовом кадастре.
Тем самым, при получении сведений из правового кадастра, можно убедиться в отсутствии или наличии тех или иных прав или обременений в отношении конкретного объекта недвижимости.
Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество могут быть предоставлены не любому лицу. Такие ограничения установлены Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Информация по конкретному объекту недвижимого имущества и обобщенные данные о правах физического или юридического лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также копии документов по отчуждению имущества, заверенные регистрирующим органом, выдаются по запросам:
- Правообладателя (уполномоченного представителя);
- По мотивированным запросам адвокатов, правоохранительных, судебных органов по находящимся в производстве уголовным, гражданским, административным делам;
- По мотивированным запросам судебных исполнителей по находящимся в производстве исполнительным документам;
- По мотивированным запросам налоговых и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;
- Нотариусов;
- Наследников;
- Уполномоченного органа в области реабилитации и банкротства в рамках проведения проверок;
- Временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках проведения процедур реабилитации и банкротства;
- Ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица;
- Органов опеки и попечительства.
Отдельно остановимся на Юридическом Due diligence сделок с недвижимостью. Причем, не важно о какой конкретно сделке идет речь (купля-продажа, аренда или что-то еще). Рекомендуем доверить эти вопросы профессионалам, которые специализируются на таких сделках. Особенности могут знать только они, т.к. важно собрать, проанализировать и учесть много информации, которая на первый взгляд может показаться второстепенной даже для нотариуса.
В обычном понимании нотариус не делает Юридический Due diligence, нотариус проверяет документы постольку, поскольку это требуется действующим законодательством Республики Казахстан и иногда заверяет такие сделки.
Что делают профессионалы, когда делают Юридический Due diligence:
- Помогают решить такие ключевые вопросы, как - стоит ли заключать сделку вообще и если стоит, то по какой цене;
- Собирают информацию. Такую информацию об объекте анализа можно получить в первую очередь на самом объекте. То есть объектом Due diligence может быть лицо — предприятие, которое может предоставить исходную информацию. Получить информацию можно и от собственника объекта. Дополнительно используются интернет, печатные источники и т.д.;
- Выполняют исследование информации: вопросы, связанные с собственностью, титулом, исследуются административно-правовые аспекты, например, наличие разрешений на проведение специальных видов деятельности предприятия — лицензий, патентов и т.п. Особое внимание должно уделяться обязательствам, связанным с объектом. Не исключено, что относительно крупных объектов могут возникать вопросы и политического, конституционно-правового характера. А так же любые другие вопросы, от которых может зависеть характер рисков, связанных с приобретением объекта, их величина и актуальность;
- Готовят отчет, в котором обозначаются все использованные документы, анализ и результаты исследований, риски и выводы.
Ваши вложения в Юридический Due diligence окупятся минимизацией рисков в будущем, либо вообще помогут принять обратное решение и не участвовать в сделке с тем или иным объектом недвижимости.
Весь текст журнала CRE Kazakhstan 2(2) 2014 в электронном виде размещен по этой ссылке.
В онлайн Магазине "Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:
- Due diligence, проверка недвижимости: экспертиза документов на квартиру, экспертиза документов на объект нежилой/коммерческой недвижимости
- Юридическая консультация
- Юридическая экспертиза договоров
