«Артюшенко и партнеры» Юридический справочник «Обзор процесса строительства в Республике Казахстан на 2018 год»

Вводная информация

В данном справочнике мы затронем основные вопросы, так или иначе возникающие перед иностранными компаниями, которые хотят работать в Казахстане в сфере строительства, начиная с открытия компании и заканчивая приемкой и сдачей объекта в эксплуатацию, учитывая также особенности регулирования данного процесса с участием иностранных компаний как субъектов строительной деятельности.

Мы планируем раскрыть общие требования к строительству, без учета особенностей строительства отдельных специфических проектов и объектов, осуществляемых, к примеру, в рамках государственных закупок ^[1] или в сложных морских условиях.

Для того, чтобы построить объект в Республике Казахстан требуется много времени, затрат, выполнение многих бюрократических процедур. Мы рекомендуем Вам внимательно подойти к планированию Ваших проектов.

Во введении немного остановимся на этапе планирования, т.к. здесь аккумулируется переплетение разных процессов и этапов строительства, которые далее будут расписаны более подробно.

Использование общих подъездных дорог и общих коммуникаций при строительстве нескольких зданий на одном земельном участке – это вполне понятная не только синергия, но и экономия. Однако, по какой-то причине, вопросы совместного использования имущества несколькими собственниками в результате этой экономии приходится решать уже на стадии активной продажи построенного и введенного в эксплуатацию проекта.

Очень важно заранее определить порядок нарезки земельного участка в будущем. Могут возникнуть ограничения как из-за размещения городских сетей/объектов, так и из-за водоохранных зон. Статус того или иного земельного участка будет в будущем определять порядок его совместного использования. Особенно если речь идет о строительстве нескольких офисных и торговых объектов (равно многофункциональных зданий) в непосредственной близости к общим сетям, которые затем, по задумке инвестора, должны будут иметь возможность отойти в собственность третьим лицам (полностью, либо частично).

Инвестор еще на этапе планирования должен задуматься о преследуемых им целях, чтобы в будущем распорядиться имеющимся активом наиболее эффективно. Например:

планируется ли продажа объектов целиком или частями;
будет ли у всех объектов общая управляющая компания или нет;
надо ли думать об имидже проекта на несколько лет/десятилетий вперед или нет, и так далее.

Отсутствие заблаговременно организованного и подписанного всеми соседствующими собственниками объектов недвижимости механизма регулирования взаимоотношений в части пользования совместным имуществом может стать причиной затяжных судебных процессов и/или сложностей в текущем управлении построенными объектами (невозможно собрать деньги на текущий/капитальный ремонт общего имущества – дорог, общих коммуникаций, дворовых и других прилегающих территорий; невозможно эффективно распорядиться общим имуществом и т.п.).

Наша компания рекомендует на стадии планирования:

определить момент и порядок деления земельных участков с целью своевременного получения разрешительных документов на строительство и своевременной подготовки документов для продажи проекта как в целом, так и по частям;
заранее предложить, обсудить и принять совместно с предполагаемой управляющей компанией варианты управления, с учетом особенностей проекта;
подготовиться к подконтрольному выполнению плана перехода прав на недвижимость, общее имущество и прочее имущество, в том числе под управление управляющей компании;
четко определить, какое имущество и на каких условиях можно отдать в город (коммунальным службам), либо оставить в совместном пользовании, какое можно отдать в собственность вместе со зданием (помещением) и т.п.;
решить вопрос – где можно использовать сервитут, а где нет, и применить такую возможность;
разработать пакет документов, необходимый для реализации принятых инвестором решений по реализации, управлению и совместному использованию как всего проекта, так и его частей (договоры купли-продажи, соглашения о сервитуте, протоколы о создании объекта кондоминиума, Устав кооператива, протоколы об управлении объектом кондоминиума и другие).

В связи с изложенным, рекомендуем Вам привлечь для решения столь сложных и зарегулированных вопросов именно местных специалистов, имеющих соответствующий опыт и рекомендации.

Юридическая фирма «Артюшенко и партнеры» подготовила для вас удобный и быстрый способ приобретения некоторых юридических услуг и товаров на нашем сайте, через вкладку Магазин ^[2] в основном меню.

Мы не считаем сколько времени будет затрачено, цены зафиксированы. Due diligence проверка коммерческой и не коммерческой недвижимости ^[3], юридическая консультация ^[4], экспертиза договоров ^[5].

1. Субъекты осуществления строительной деятельности

Местные строительные компании обычно работают в форме ТОО (аналог ООО в России) либо в форме АО. Необходимо учитывать, что новоиспеченные (только что зарегистрированные ^[6]) организации не смогут сразу взяться за строительство технически сложных сооружений. Не имея опыта, они не смогут получить соответствующую лицензию ^[7].

1.1. Филиал/представительство иностранной компании

Иностранная компания ^[8]может осуществлять деятельность на территории Республики Казахстан через филиал, либо иметь представительство для защиты ее интересов. Только так у нее может появиться возможность заниматься строительной деятельностью в Казахстане, используя свой предыдущий опыт строительства в других странах.

Благодаря изменениям в законодательстве Казахстана у иностранных компаний появилась возможность получить лицензию ^[9], не открывая здесь свое подразделение. Для соблюдения формальностей получения необходимых разрешений на осуществление строительной деятельности, компании в некоторых случаях достаточно получить бизнес идентификационный номер (БИН) и открыть счет в одном из местных банков.

Одним из оснований получения БИН иностранной компанией, предусмотренных Кодексом РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет», является открытие текущего счета в одном из местных банков. Для этого иностранная компания должна обратиться в налоговый орган по месту нахождения банка, в котором намеревается открыть текущий счет, с заявлением и приложенными нотариально засвидетельствованными документами (учредительные документы иностранной компании, документ, подтверждающий государственную регистрацию и налоговую регистрацию в стране регистрации иностранной компании, протокол собрания совета директоров). После чего налоговый орган выдает регистрационное свидетельство по установленной форме, в котором указывается БИН.

После получения свидетельства иностранная компания может обратиться в один из местных банков для открытия текущего счета. Перечень документов и сроки открытия текущего счета различаются в зависимости от выбранного банка.

Процедура открытия и регистрации филиала иностранной компании (имеется в виду любая иностранная компания, зарегистрированная как в СНГ, так и за ее пределами) мало чем отличается от регистрации филиалов местных юридических лиц. Особенность заключается в необходимости апостилирования учредительных документов компании, их переводе на казахский и русский языки. После постановки на налоговый учет, по получении свидетельства о государственной (учетной) регистрации, необходимо изготовить печать, открыть счет в банке, нанять бухгалтера.

Важно отметить, что даже если зарегистрированное представительство иностранной компании не ведет никакой деятельности, то оно все равно обязано сдавать отчетность («пустографки» в деловом обороте) в уполномоченные органы государственных доходов и другие инстанции.

Директор филиала назначается первым руководителем головной компании и действует на основании генеральной доверенности, при этом, если директором является иностранный гражданин, то для него нет необходимости получать соответствующее разрешение на работу.

Если компания желает нанять других иностранцев для работы в филиале, то для них нужно будет получить разрешение, согласно правилам на привлечение иностранной рабочей силы.

Разрешение на привлечение иностранной рабочей силы выдается по четырем категориям работников: I - руководящий состав организации; II - специалисты с высшим и средним профессиональным образованием; III - квалифицированные рабочие и IV - рабочие, занятые на сезонных сельскохозяйственных работах. При этом работодатель должен соблюдать соотношение граждан Республики Казахстан и иностранных граждан: по I и по II категориям граждане РК должны составлять не менее 70% всей численности работников, а по III и IV категориям – не менее 90% численности работников.

Для некоторых работников не требуется получать разрешение на привлечение иностранной рабочей силы. Перечень лиц, для осуществления трудовой деятельности которых не требуется разрешение на привлечение иностранной рабочей силы, утвержден в приложении № 2 постановления Правительства Республики Казахстан от 15 декабря 2016 года № 802. Помимо директора филиала или представительства иностранной компании к таким работникам относятся:

граждане государств-участников Договора о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 года;
первые руководители организаций, заключивших с Правительством Республики Казахстан контракты на сумму инвестиций в денежном эквиваленте свыше 50 миллионов долларов США;
первые руководители казахстанских компаний, осуществляющих инвестиционную деятельность в приоритетных видах деятельности и заключивших контракт с уполномоченным органом по инвестициям;
находящиеся в служебной командировке с деловыми целями, срок которой не превышает суммарно сто двадцать календарных дней в течение одного календарного года, и др.

Перечень лиц, для осуществления трудовой деятельности которых не требуется разрешение на привлечение иностранной рабочей силы, также установлен в п. 2 ст. 32 Закона РК «О занятости населения». Данный перечень немного отличается от перечня, утвержденного постановлением Правительства РК от 15 декабря 2016 года № 802. К примеру, не требуется получения разрешения на следующих работников:

работающих в автономном кластерном фонде специальной экономической зоны «Парк инновационных технологий» на должностях руководителей и специалистов с высшим образованием;
работающих в автономных организациях образования, их организациях, а также в «Назарбаев Фонде» на должностях руководителей и специалистов с высшим образованием и др.

1.2. Лицензии и разрешения

Для того чтобы заниматься строительной деятельностью или проектированием в Казахстане, иностранной или местной компании необходимо получить разрешение от государственных органов. Таким разрешительным документом в Республике Казахстан является лицензия. Ее необходимо получать, если вид деятельности, которым собирается заниматься компания, указан в соответствующих законодательных актах, независимо от того, собирается ли компания работать в Казахстане постоянно, или реализует какой-либо краткосрочный проект.

С принятием Закона РК «О разрешениях и уведомлениях», который вступил в силу 20 ноября 2014 года, четкий перечень лицензируемых видов деятельности, в том числе по строительной, проектной и изыскательской деятельности, теперь содержится в вышеуказанном законе. Лицензия и (или) приложение к лицензии могут быть только в электронной форме.

Перечень видов деятельности в сфере строительства, для осуществления которых нужна лицензия:

изыскательская деятельность;
проектная деятельность;
выполнение строительно-монтажных работ.

При этом в каждом из указанных здесь видов лицензий есть несколько подвидов. Например, в лицензировании проектной деятельности законодатель предусмотрел более 30 различных подвидов.

Выдача лицензий осуществляется уполномоченным органом в сфере архитектуры, строительства и градостроительства. Документы для получения лицензий подаются в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ранее – центры обслуживания населения (ЦОНы)) либо через электронный портал elicense.kz.

Лицензии, которые выдаются для осуществления проектной деятельности и строительно-монтажных работ, делятся на три категории в зависимости от уровня ответственности – I, II или III категория.

Правила отнесения объектов строительства и градостроительного планирования территорий к уровням ответственности раньше определялись в соответствии с РДС РК 1.02-04-2013.

4 мая 2015 года РДС РК 1.02-04-2013 утратил силу и вместо него были приняты Правила определения общего порядка отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам, утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 февраля 2015 года № 165, которые вступили в силу 2 мая 2015 года.

Новые правила определяют порядок отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам и устанавливают критерии для определения сложности объектов проектирования.

В связи с реформированием экспертной деятельности путем передачи в конкурентную среду части объектов экспертной деятельности, о чем речь пойдет в отдельной части настоящей статьи, возникла необходимость определения критериев отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам ^[10]. Новыми правилами как раз и определен четкий перечень технически и (или) технологически сложных объектов, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций.

Правилами также внесены изменения в перечень зданий и сооружений, относимых к I, II и III уровням ответственности, – некоторые объекты были добавлены, некоторые исключены, но общие положения остались прежними:

I категория (повышенный уровень сложности) – уникальные строения, опасные производственные объекты;
II категория (нормальный уровень сложности) – возможен генеральный подряд, включает в себя любые строительных работы, не отраженные в I-й категории, возможны работы в сейсмических условиях;
III категория (пониженный уровень сложности) – невозможно строительство капитальных зданий и сооружений; возможно возведение временных зданий и сооружений, зданий и сооружений сезонного и вспомогательного назначения.

При выборе категории важно знать, что вновь созданная компания (обычно в форме ТОО) сможет получить лицензию только по III категории.

Чтобы получить лицензии по II и I категории потенциальному получателю лицензии необходимо иметь опыт реализованных проектов, не обязательно в Казахстане.

Даже если учредителем вновь созданной компании будет известная проектная или строительная компания (уже имеющая свое портфолио и список реализованных проектов в разных странах), ее предыдущий опыт невозможно будет признать опытом работы вновь созданной компании.

Единственным способом для учредителя (не важно – резидент или нерезидент) использовать для получения лицензии свой предыдущий опыт работы (как в Республике Казахстан, так и за ее пределами) – это зарегистрировать в Казахстане филиал или представительство своей иностранной компании. Этот вариант наиболее приемлем для иностранных строительных и проектных компаний, принявших решение выйти на рынок Казахстана.

Законодательством предусмотрен четкий перечень требований к той или иной категории лицензии. Ранее эти требования содержались в постановлении Правительства РК от 5 февраля 2013 года № 89. Сейчас перечень квалификационных требований определен приказом и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 9 декабря 2014 года № 136.

Основные отличия новых требований от старых:

отсутствует необходимость наличия допуска ответственных исполнителей для работ в районах повышенной сейсмической опасности;
отсутствует необходимость подтверждать наличие у лицензиата «инструментов»;
опыт работы лицензиата должен быть непрерывным для получения лицензии I и II категории на проектирование и строительно-монтажные работы (в случае прекращения действия лицензии опыт аннулируется);
обязательно наличие в штате аттестованного инженерно-технического работника, имеющего соответствующий аттестат по профилю работ, входящих в состав запрашиваемого подвида лицензируемого вида деятельности, и работающего на постоянной основе у заявителя;
лицензиату – юридическому лицу, участниками (акционерами) которого являются одно или несколько юридических лиц-резидентов Республики Казахстан и одно или несколько иностранных юридических лиц и в котором юридическим лицам-резидентам Республики Казахстан в совокупности принадлежит 40 или более долей участия в уставном капитале (акций), и имеющему лицензию I категории на занятие проектной деятельностью/строительно-монтажными работами по I категории, не нужно предоставлять информацию, подтверждающую опыт работы лицензиата, по ранее выполненным работам, проектам.

Наиболее важные на сегодняшний день квалификационные требования можно сгруппировать как требования к:

персоналу;
производственной базе;
материально-техническому оснащению;
опыту работы и реализованным объектам (за исключением III категории лицензии, для получения которой не предъявляются требования к опыту работы и реализованным объектам).

2 декабря 2015 года были внесены изменения в квалификационные требования – теперь физические лица не могут получить лицензию ^[11] на проектирование и строительно-монтажные работы.

Одно из главных изменений в квалификационных требованиях – это требование по аттестации инженерно-технических работников. Для получения лицензии на проектирование и строительно-монтажные работы, независимо от категории лицензии, нужно иметь в штате не менее одного аттестованного инженерно-технического работника, имеющего соответствующий аттестат по профилю работ, входящих в состав запрашиваемого подвида лицензируемого вида деятельности.

При этом совмещение работы аттестованными инженерно-техническими работниками не допускается.

Аттестация – это процедура официального признания аттестационным центром полномочий инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства.

Аттестация проводится аккредитованными аттестационными центрами. Аттестационный центр – юридическое лицо, прошедшее в установленном порядке процедуру аккредитации в уполномоченном органе. Список аттестационных центров можно увидеть на сайте Министерства национальной экономики Республики Казахстан. Правила и порядок прохождения аттестации подробно изложены в приказе Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 ноября 2015 года № 734.

Необходимые документы для прохождения аттестации:

заявление;
копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
нотариально засвидетельствованная копия диплома о высшем профессиональном образовании;
нотариально засвидетельствованная копия трудовой книжки либо иных документов, подтверждающих стаж работы;
нотариально засвидетельствованные копии иностранных сертификатов, аттестатов и других документов, подтверждающих квалификацию по соответствующим специализациям в случае их наличия.

Срок рассмотрения заявления – 15 рабочих дней.

Аттестация проводится посредством компьютерного тестирования. Время, отпущенное на тестирование, составляет 120 минут. Тест состоит из 100 вопросов по выбранной специализации. Тестовые вопросы разрабатываются и утверждаются уполномоченным органом. Результаты аттестации утверждаются приказом аттестационного центра. Информация об аттестованных инженерно-технических работниках размещается на официальном интернет-ресурсе уполномоченного органа.

Как уже было отмечено выше, аттестация инженерно-технических работников проводится аккредитованными аттестационными центрами. Порядок аккредитации негосударственных аттестационных центров по аттестации инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства, утвержден приказом Министра национальной экономики РК от 26 ноября 2015 г. № 735.

Для прохождения аккредитации аттестационные центры направляют следующие документы:

заявление;
справка о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица;
сведения и документы в соответствии с разрешительными требованиями.

Разрешительные требования установлены в приложении № 3 приказа Министра национальной экономики РК от 26 ноября 2015 г. № 735. Это такие требования, как:

наличие преподавательского состава, ответственного за проведение повышения квалификации;
наличие технического состава, ответственного за проведение аттестации;
наличие административно-бытовых помещений на праве собственности или ином законном основании, площадью не менее 100 (ста) квадратных метров, при этом помещения для проведения тестирования и обучения должны составлять не менее 45 (сорока пяти) квадратных метров;
наличие материально-технической оснащенности, в количестве не менее 10 (десяти) мест;
наличие программного обеспечения для аттестации инженерно-технических работников;
наличие нормативно-технической и методологической литературы;
наличие утвержденных уполномоченным органом тестовых вопросов, утвержденных внутренних правил и регламентов для проведения обучения и аттестации.

Срок выдачи свидетельства – 15 рабочих дней.

Нужна консультация по вопросам получения лицензий в Казахстане? В нашем онлайн Магазине ^[2] вы можете купить данную услугу по фиксированной цене:

1.3. Доступ к электронным услугам

В настоящее время многие услуги, связанные с недвижимостью, оказываются в электронном формате на веб-портале «электронного правительства». Использование данных услуг позволяет экономить время на административные процедуры на всех этапах открытия и ведения бизнеса в Казахстане в сфере строительства и проектирования.

Для того чтобы иметь доступ к электронным услугам, необходимо получить электронную цифровую подпись, которая выдается РГП «Государственная техническая служба» в течение одного рабочего дня. Заявление подается непосредственно услугодателю либо через НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (бывший ЦОН).

Признание иностранной электронной цифровой подписи производится в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан. Ранее такие договоренности существовали только в рамках Таможенного союза, сейчас, в связи с вступлением в силу с 1 января 2015 года Договора о Евразийском экономическом союзе, – в рамках Евразийского экономического союза.

При отсутствии международного договора иностранная компания получает электронную цифровую подпись в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Для этого нужно подать заявление с приложением документа, содержащего индивидуальный идентификационный номер (ИИН) представителя юридического лица-нерезидента (к примеру, регистрационное свидетельство), а также документ, содержащий БИН юридического лица. Чтобы иметь БИН, юридическому лицу необходимо получить регистрационное свидетельство на основаниях, указанных в налоговом законодательстве Республики Казахстан (например, открыть текущий счет в одном из местных банков).

2. Получение земельного участка

2.1. Способы получения земельного участка

Земельный участок возможно получить двумя способами:

приобрести у государства. Для этого надо обязательно получить в местных исполнительных органах районов (городов) решение о предоставлении соответствующего права на землю;
выбрать земельный участок самостоятельно на вторичном рынке для аренды или приобретения в частную собственность.

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Если застройщик хочет получить землю у государства, он должен быть готов к длительной бюрократической процедуре, которая состоит из нескольких этапов, на каждом из которых возможны задержки. С другой стороны, приобретая у государства, застройщик оплачивает стоимость земельного участка без накрутки, которая существует на рынке.

В свою очередь, приобретение земельного участка у частного лица влечет за собой определенные риски, связанные с предыдущими правообладателями. Земельный участок может быть заложен или находиться в аресте, третьи лица могут претендовать на земельный участок, либо существуют какие-либо еще обременения, о которых продавец не сообщил. Преимуществом покупки земельного участка на вторичном рынке является то, что покупатель стоит наравне с продавцом при заключении договора, стороны обладают свободой и могут договориться об условиях контракта в довольно короткие сроки.

Если у застройщика уже есть земельный участок, ему необходимо убедиться в том, что он имеет право выполнять на нем строительство.

Следует отметить, что права иностранцев на некоторые виды земельных участков ограничены:

нерезиденты не могут иметь в собственности земельные участки, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения ^[14];
не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность нерезидентам;
нерезиденты, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля нерезидентов составляет более чем пятьдесят процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет (ранее этот срок составлял 10 лет – изменения внесены в Земельный кодекс Республики Казахстан Законом РК от 29 декабря 2014 г. № 269-V). В отношении данного пункта Президентом Республики Казахстан 6 мая 2016 года был подписан Указ о введении моратория на предоставление иностранным гражданам земель сельскохозяйственного назначения во временное землепользование. Мораторий действует до 31 декабря 2021 года.

Надо проверить земельный участок перед его приобретением? Воспользуйтесь нашей услугой due diligence коммерческой и не коммерческой недвижимости ^[3] в онлайн Магазине. Мы не считаем потраченные часы для данной услуги. Получите результат в считанные дни.

2.2. Порядок предоставления земельного участка государством

Для получения у государства земельного участка для строительства за пределами населенного пункта, застройщику предстоит пройти через процедуру, состоящую из следующих этапов:

подача заявления на предоставление земельного участка;
определение возможности удовлетворения заявления (предварительный выбор земельного участка);
заключение комиссии о предоставлении земельного участка;
разработка и утверждение землеустроительного проекта;
принятие решения акимом/акиматом на основании решения комиссии и землеустроительного проекта;
заключение договора купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования;
установление границ земельного участка на местности;
изготовление и выдача документов, удостоверяющих право на земельный участок.

При получении земельного участка ^[15] у государства необходимо также обратить внимание на следующее:

целевое назначение земельного участка должно соответствовать целям будущего объекта;
делимость земельного участка;
зарегистрированные обременения, имеющиеся у земельного участка;
установление охранной или санитарно-защитной зоны земельного участка (оформляется актом о выборе земельного участка соответствующих местных исполнительных органов (согласно Земельному кодексу РК));
генеральный план населенного пункта. Запрещается предоставление земельных участков для строительства без наличия проектов детальной планировки и (или) проектов, выполненных на основании генеральных планов населенного пункта.

Целевое назначение земельного участка

Раньше целевое назначение определялось в соответствии с классификатором целевого назначения, утвержденным приказом Министра регионального развития Республики Казахстан от 2 июня 2014 г. № 158/ҢҚ. Теперь же из Земельного кодекса РК понятие классификатора целевого назначения земельных участков исключено.

Целевое назначение земель определяется в соответствии с функциональными зонами. В частности, земли населенных пунктов разделены на следующие функциональные зоны: жилищная, социальная, коммерческая и иная.

В ст. 107 Земельного кодекса РК содержится исчерпывающий перечень земель, входящих в ту или иную функциональную зону.

В жилищную зону входят земли жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В социальную зону входят земли общественно деловой застройки, занятые и предназначенные для размещения государственных и некоммерческих объектов.

В коммерческую зону входят земли производственных объектов, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для установления санитарно-защитных зон этих объектов и иных объектов, связанных с предпринимательской деятельностью.

В иную зону входят земли: транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры и связи; особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; лесного фонда; водоемов и акваторий, занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями; сельскохозяйственного использования; общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, лесопарками, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и другие инженерные системы общего пользования, а также охранные зоны тепловых сетей и инженерных систем общего пользования); резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для территориального развития населенного пункта и развития личного подсобного хозяйства; специального назначения, выделяемые для размещения крематориев, скотомогильников (биотермических ям), свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил; предоставленные для нужд обороны и национальной безопасности, а также иного режима использования.

2.2.1. Подача заявления на предоставление земельного участка

Для предоставления земельного участка необходимо подать заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка. Заявление рассматривается до двух месяцев с момента его поступления. Заявление должно содержать:

цель использования земельного участка (в нашем случае – для строительства);
предполагаемые размеры земельного участка (определяются по утвержденным в установленном законодательством Республики Казахстан порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией);
местоположение (примерное местоположение земельного участка);
испрашиваемое право пользования (право частной собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, право временного (долгосрочного, краткосрочного) возмездного землепользования (аренды), право временного безвозмездного землепользования);
наличие или отсутствие другого земельного участка.

2.2.2. Предварительный выбор земельного участка

Необходимым шагом для получения земельного участка для строительства объектов ^[15] является предварительный выбор земельного участка. По результатам выбора земельного участка выдается акт о выборе земельного участка структурными подразделениями соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющими функции в сфере архитектуры и градостроительства.

Акт о выборе земельного участка выдается с приложением проектов границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Оформление акта о выборе земельного участка осуществляются в течение десяти рабочих дней, с последующим направлением акта о выборе земельного участка в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения.

2.2.3. Решение о предоставлении земельного участка

Решение о предоставлении земельного участка принимается местными исполнительными органами на основании заключения комиссии и землеустроительного проекта.

Комиссия учреждается местными исполнительными органами области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения. В комиссию входят депутаты местного представительного органа, представители уполномоченного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, Национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан. Если комиссия создается на уровне областей, городов республиканского значения и столицы, то в нее также должны входить представители соответствующих территориальных подразделений уполномоченных органов в области охраны окружающей среды, сельского и лесного хозяйства, использования и охраны водного фонда, управления земельными ресурсами, а также иные лица по усмотрению местного исполнительного органа.

Положительное заключение комиссии передается заявителю в течение пяти рабочих дней для подготовки землеустроительного проекта. В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка.

Копия решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок вручается (направляется) заявителю в течение пяти рабочих дней с момента принятия решения.

2.2.4. Регистрация права на земельный участок

Регистрация права на земельный участок осуществляется по той же процедуре, что и регистрация объекта строительства. Ставки сбора за регистрацию земельного участка составляют 0,5 МРП. Ставки сбора за ускоренную регистрацию земельного участка для юридических лиц составляют 15 МРП.

Без регистрации земельного участка невозможно будет в дальнейшем зарегистрировать объект строительства. В случае если такой регистрации не было произведено, законом допускается одновременная регистрация земельного участка и построенного на нем здания, сооружения. Если право на земельный участок возникло до введения системы государственной регистрации, то регистрация объекта строительства допускается при одновременной учетной регистрации права на земельный участок.

2.3. Порядок предоставления государством земельного участка для строительства в черте населенного пункта

С вступлением в законную силу в 2015 году изменений в Земельный кодекс РК, появилась отдельная статья, определяющая порядок предоставления государством земельного участка для строительства объекта именно в черте населенного пункта.

Порядок получения такого участка происходит в несколько этапов:

подача заявления;
согласование окончательного акта выбора земельного участка;
подписание договора временного землепользования;
изготовление земельно-кадастрового плана;
решение местного исполнительного органа о предоставлении земельного участка;
установление границ земельного участка на местности.

При этом выкуп предоставленного в землепользование земельного участка в частную собственность производится только после ввода объекта в эксплуатацию.

2.3.1. Подача заявления

Для получения земельного участка для строительства в черте населенного пункта, заявителю необходимо подать заявление установленного образца в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка посредством веб-портала «электронного правительства» или НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ранее – центры обслуживания населения).

Заявление должно содержать:

адрес (местоположение) земельного участка;
площадь земельного участка, в гектарах (кв.м.);
наименование планируемого объекта строительства, этажность, приблизительную площадь застройки.

К заявлению прилагается схема расположения земельного участка в электронном формате.

2.3.2. Согласование окончательного акта выбора земельного участка

Структурное подразделение акимата в течение семи рабочих дней подготавливает акт выбора земельного участка с его ситуационной схемой и направляет его на согласование всем заинтересованным государственным органам, соответствующим службам. Согласующие органы в течение двенадцати рабочих дней представляют заключение о возможности предоставления земельного участка. К заключению специализированного государственного предприятия, ведущего государственный земельный кадастр, прилагаются сведения по запрашиваемому участку и смета на земельно-кадастровые работы.

В случае получения положительного заключения, структурным подразделением акимата в течение пяти рабочих дней подготавливается окончательный акт выбора земельного участка, который направляется на согласование заявителю.

Заявитель в течение трех рабочих дней согласовывает окончательный акт выбора земельного участка и оплачивает услуги земельно-кадастровых работ.

2.3.3. Решение о предоставлении земельного участка

После подписания договора временного землепользования и изготовления и утверждения земельно-кадастрового плана, он направляется в акимат для принятия им решения о предоставлении права на земельный участок. Акимат принимает решение о предоставлении права на земельный участок в течение пяти рабочих дней с момента утверждения земельно-кадастрового плана. Земельно-кадастровый план является неотъемлемой частью решения.

Копия решения о предоставлении земельного участка направляется заявителю через веб-портал “электронного правительства”. Копия решения и договор временного землепользования направляются в уполномоченный орган для регистрации права на земельный участок.

2.3.4. Выкуп земельного участка

После ввода объекта в эксплуатацию землепользователь имеет право выкупить земельный участок у государства путем подачи заявления с приложенными документами в местный исполнительный орган.

К заявлению прилагаются:

документ, удостоверяющий право на земельный участок, или копия документа, заверенная нотариально;
копия свидетельства налогоплательщика;
справка из центра недвижимости об отсутствии обременений на земельный участок, препятствующих заключению сделок;
справка о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается в течение 15 рабочих дней со дня подачи заявления землепользователем.

3. Проектная документация

В части технического регулирования, в Республике Казахстан происходит процесс поэтапной замены устаревших строительных норм и правил Еврокодами – Европейскими техническими стандартами для проектирования и строительства зданий и сооружений. Процесс внедрения Еврокодов происходит постепенно, в три этапа:

2010 – 2014 гг. – подготовительный этап;
2015 – 2020 гг. – сосуществование новых и действующих нормативов;
2021 – 2025 гг. – обобщение опыта применения и корректировка новой нормативной базы.

В нашем законодательстве идентичные Еврокодам правила обозначаются как СН (СП) РК EN и введены в действие с 1 июля 2015 года согласно приказу Председателя Комитета по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и управления земельными ресурсами Министерства национальной экономики Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 156-НҚ «Об утверждении новой нормативной базы строительной отрасли».

На сегодняшний день разработано более 50 идентичных Еврокодам нормативно-технических документов с национальными приложениями и около 16 дополнений к национальным приложениям СН РК EN. Примеры:

СН РК EN 1990:2002+А1:2005/2011 «Основы проектирования несущих конструкций»;
СН РК EN 1991-1-3:2003/2011 «Воздействия на несущие конструкции. Часть 1-3. Общие воздействия. Снеговые нагрузки»;
СН РК EN 1992-1-2:2004/2011 «Проектирование железобетонных конструкций. Часть 1-2. Общие правила определения огнестойкости» и др.).

Основные правила разработки, согласования и утверждения проектной документации, ее состав и содержание были изложены в СН РК 1.02-03-2011, которые утратили силу в связи с введением новой нормативной базы.

Но согласно ответам Министра национальной экономики РК и Председателя Комитета по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и управления земельными ресурсами Министерства национальной экономики РК от 29 сентября 2015 года “CH PK 1.02-03-2011 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство» продолжает действовать в соответствии с приказом Комитета по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и управления земельными ресурсами Министерства национальной экономики Республики Казахстан от 30 декабря 2014 года № 172-НҚ «О внесении изменений в приказ от 15 августа 2012 года № 411 «О внесении изменений в приказы от 29 декабря 2011 года № 536 «Об утверждении нормативно-технических документов в области архитектуры, градостроительства и строительства» и № 540 «Об утверждении нормативно-технического документа»”.

Разработанная и утвержденная проектная документация действительна в течение трех лет с даты ее утверждения.

По истечении данного срока документация считается устаревшей. В этом случае ее необходимо привести в соответствие с действующими государственными нормативами и переутвердить, что производится в том же порядке, в котором она была утверждена, но уже с учетом изменившихся технических нормативов.

3.1. Порядок разработки проектной документации

Проектирование может производиться в несколько стадий. Стадийность определяется заданием на проектирование. Первой стадией является подготовка проекта, который разрабатывается на основании предпроектной документации, второй стадией – подготовка рабочей документации. Двухстадийное проектирование предполагается, когда речь идет о крупных объектах жилищно-гражданского или производственного назначения, или о строительстве особо важных объектов, затрагивающих государственные или общественные интересы и осуществляемых с участием государственных инвестиций.

Проектирование объектов с продолжительностью строительства до 24 месяцев осуществляется в одну стадию, без подготовки рабочей документации. В одну стадию также разрабатываются проекты объектов строительства по типовым проектам, когда оформляется ранее разработанный индивидуальный проект, а также при реконструкции объектов.

Началом проектирования считается дата вступления в силу договора на разработку проектно-сметной документации, заключенного между заказчиком и исполнителем (подрядчиком, генеральным проектировщиком). При этом заказчик должен передать исполнителю утвержденное задание на проектирование, а также другие исходные данные, необходимые для разработки проектно-сметной документации. Договор на разработку проектно-сметной документации включает виды и объем работ, условия ведения авторского надзора при его необходимости (иначе указывается, что отсутствует необходимость в проведении авторского надзора). При этом не разрешается отдавать в субподряд работу по проектированию, стоимостью более двух третей от общего объема работ.

На этапе разработки проектной документации происходит детализация общих планировочных и объемно-пространственные решений, которые были приняты и утверждены в генеральных планах населенных пунктов. Проектная документация должна содержать решения и показатели по генеральному плану (с учетом зонирования территории).

Если разрабатываемая проектная документация обоснованно выходит за рамки, отступает от государственных нормативов, в том числе от генерального плана, необходимо наличие письменных согласований с органами, утвердившими данные нормативы, в случае с генеральным планом – это местные представительные органы. До представления на согласование необходимо получить предварительное согласование отступлений (отклонений) от обязательных требований государственных нормативов с заинтересованными органами.

Задание на проектирование / исходные материалы для разработки проектной документации

Заказчик (или застройщик) составляет и утверждает задание на проектирование, которое может быть также составлено генеральным проектировщиком или иным подрядчиком. Задание на проектирование является неотъемлемой частью договора на разработку проектно-сметной документации. Обычно задание на проектирование оформляют в виде приложения к договору на проектные работы.

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает подрядной проектной организации (генеральному проектировщику) исходные материалы (данные) для разработки проектной документации, которые включают:

решение местных исполнительных органов районов (городов) о предоставлении соответствующего права на землю, включая регламенты по использованию территории в пределах ее границ и назначению объекта;
материалы инженерных изысканий площадки строительства (в границах земельного участка и трасс прокладки коммуникаций), включая материалы топографической съемки и данные геологических и гидрогеологических изысканий, необходимые для проектирования и строительства;
технические условия на подключение к источникам инженерного и коммунального обеспечения, предоставленные, по запросу местных исполнительных органов, поставщиками услуг по инженерному и коммунальному обеспечению в районе предполагаемого строительства;
архитектурно-планировочное задание, выданное местным (города, района) органом архитектуры и градостроительства, включая условия инженерной подготовки территории, благоустройства и озеленения.

Подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для проектирования и выполнения изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.

3.2. Согласование проектной документации

Разработанная в соответствии с заданием на проектирование, архитектурно-планировочным заданием и иными исходными материалами проектная (проектно-сметная) документация проходит согласование и утверждение в соответствии с требованиями, установленными государственными нормативными документами.

Проектная документация должна содержать запись главного инженера или главного архитектора проекта о соответствии проектной документации требованиям государственных нормативов.

В отдельных случаях нужно производить дополнительные согласования проектной документации с государственными инстанциями (к примеру, с Комитетом по делам строительства или с Комитетом индустриального развития и промышленной безопасности). Это касается строительства объектов специального назначения (например, если речь идет об опасных производственных объектах), если это прямо предусмотрено законодательными актами.

Дополнительные согласования также необходимы при отводе дополнительного земельного участка (прирезке территории), при изменении транспортных или коммуникационных связей, при ухудшении первоначально заложенных архитектурно-эстетических, инженерно-технических, противопожарных, противовзрывных и санитарных качеств, а также состояния окружающей среды.

3.3. Экспертиза проектной документации

Экспертиза является одним из завершающих этапов разработки проектной документации и предшествует ее утверждению. Целями экспертизы являются: анализ документации, установление эффективности инвестиций и обеспечение проектными решениями устойчивого функционирования объектов после ввода их в эксплуатацию.

Экспертиза производится экспертными организациями или экспертами, аттестованными по соответствующим разделам (частям) технико-экономических обоснований или проектно-сметной документации.

Правила аккредитации экспертных организаций утверждены приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 февраля 2015 г. № 151. Для аккредитации экспертные организации предоставляют следующие документы:

заявление;
справку о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица;
сведения об экспертах экспертной организации, нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих их личность, аттестатов и трудового договора;
сведения о наличии производственной базы на праве собственности или ином законном основании, сведения о материально-технической оснащенности, сведения о системе контроля качества экспертизы проектов, сведения о нормативно-справочной и методологической литературе.

Заявление и формы сведений приводятся в приложениях к вышеуказанному приказу. Аккредитация экспертной организации подтверждается один раз в два года со дня аккредитации или подтверждения.

Экспертиза производится в течение:

45 календарных дней по проектам строительства объектов, являющихся технологически или технически сложными объектами I и II уровней ответственности, потенциально опасных производственных объектов;
30 рабочих дней по проектам строительства объектов, одновременно являющихся технологически и технически не сложными объектами II уровня ответственности, не относящихся к категории потенциально опасных;
10 рабочих дней по проектам строительства объектов, одновременно являющихся технологически и технически не сложными объектами III уровня ответственности, не относящихся к категории потенциально опасных.

По желанию заказчика в некоторых случаях экспертиза может не производиться. К примеру, при проектировании технически несложных конструкций (жилых домов, временных строений, хозяйственно-бытовых построек и пр.) проведение экспертизы не обязательно.

29 декабря 2014 года был подписан Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан», который в значительной степени изменил порядок проведения экспертизы.

Термин «государственная экспертиза» был исключен. Вместо этого были введены следующие понятия и виды экспертиз:

экспертиза проектов (комплексная вневедомственная экспертиза технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации), предназначенных для строительства, осуществляемая аккредитованными экспертными организациями или экспертами, имеющими соответствующий аттестат;
комплексная вневедомственная экспертиза проектов строительства (технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации), отнесенная к государственной монополии;
комплексная градостроительная экспертиза – обязательная экспертиза градостроительных проектов различного уровня;
межгосударственная экспертиза проектов, представляющих взаимный интерес для двух и более государств-участников соответствующих международных договоров по проектированию и строительству объектов или градостроительному планированию смежных приграничных территорий.

В отдельных случаях обязательно проведение комплексной вневедомственной экспертизы, отнесенной к государственной монополии в РГП «Госэкспертиза» (ранее называлась просто – государственная экспертиза).

Комплексная вневедомственная экспертиза, осуществляемая государственной экспертной организацией, необходима, в частности, при строительстве потенциально опасных и технически и (или) технологически сложных объектов (например, объектов использования атомной энергии, магистральных железных дорог, метрополитена и т.д.).

Раньше строительство объекта можно было осуществлять в режиме экспертного сопровождения. Приказом Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 23 июля 2012 года № 356 «Об утверждении Правил проведения государственной экспертизы проектов строительства в режиме экспертного сопровождения» определялся порядок проведения государственной экспертизы в режиме экспертного сопровождения поэтапной разработки проектно-сметной документации, предназначенной для строительства зданий и сооружений, их комплексов.

На каждый этап строительства выдавалось локальное экспертное заключение, в соответствии с которым осуществлялось строительство.

В связи с тем, что в Республике Казахстан вместо государственной экспертизы была введена комплексная вневедомственная экспертиза, вышеуказанные Правила стали нарушать принцип «одного окна», который был введен с внедрением комплексной вневедомственной экспертизы.

Сначала проведение комплексной вневедомственной экспертизы в режиме экспертного сопровождения было приостановлено, а затем режим экспертного сопровождения был исключен из Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» Законом ^[16] РК от 28 октября 2015 г. № 366-V.

После внесения вышеуказанных изменений был принят приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 2 декабря 2015 г. № 751, в соответствии с которым приказ Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 23 июля 2012 года № 356 «Об утверждении Правил проведения государственной экспертизы проектов строительства в режиме экспертного сопровождения ^[17]» утратил силу.

Сейчас экспертное сопровождение не применяется.

Проектная документация объектов, оказывающих воздействие на окружающую среду, подлежит обязательной экологической экспертизе.

Экологическая экспертиза проектов и санитарно-эпидемиологическая экспертиза проектов проводятся по принципу «одного окна» и включены в комплексную вневедомственную экспертизу проектов, т.е. отдельно проходить экологическую экспертизу не нужно.

Во исполнение требований Закона РК от 29 декабря 2014 г., упомянутого выше, был подписан приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 1 апреля 2015 года № 299 «Об утверждении Правил проведения комплексной вневедомственной экспертизы технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации, предназначенных для строительства новых, а также изменения (реконструкции, расширения, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта) существующих зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования».

Согласно внесенным изменениям экспертиза проектов строительства осуществляется по принципу «одного окна» посредством единой электронной информационной системы, с учетом всех обязательных отраслевых экспертиз. Также изменения коснулись и полномочий государственной комплексной вневедомственной экспертизы. Планируется провести двухэтапную передачу полномочий по экспертизе некоторых видов проектов в конкурентную среду.

С января 2015 года в конкурентную среду передано около 50% экспертных работ. Это проекты, которые не относятся к государственной монополии, а точнее – проекты технически и технологически несложных объектов строительства.

С января 2016 года к государственной монополии относится комплексная вневедомственная экспертиза проектов (технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации) для:

строительства новых производственных зданий и сооружений, относящихся к потенциально опасным объектам строительства, а также новых технически и (или) технологически сложных объектов, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций – независимо от источников финансирования;
реконструкции, расширения, модернизации, технического перевооружения и капитального ремонта существующих потенциально опасных, а также технически и (или) технологически сложных объектов, финансируемых за счет бюджетных средств и иных форм государственных инвестиций.

До 2020 года планируется передать 90% экспертных работ субъектам рынка. Это будет достигнуто путем изменения критерия отнесения объектов к технически и технологически несложным.

С января 2020 года к государственной монополии будут относиться только проекты:

независимо от источников финансирования – объектов общегосударственного и межгосударственного (международного) значения, а также уникальных объектов, по которым, ввиду отсутствия нормативно-технических требований, необходима разработка специальных технических условий – особых норм проектирования и строительства;
технически и технологически сложных зданий и сооружений, финансируемых за счет бюджетных средств или иных государственных инвестиций.

3.4. Утверждение проектной документации

Утверждение проектной документации производится решением заказчика, с указанием основных утверждаемых технико-экономических показателей.

Законодательством предусмотрен порядок утверждения проектной документации по проектам, строящимся за счет государственных инвестиций. Подробно особенности утверждения проектной документации по проектам, финансируемым за счет бюджетных средств, содержатся в приказе Министра национальной экономики от 2 апреля 2015 года № 304.

4. Строительство объекта

Основные требования и нормы к проведению строительства содержатся в: Законе Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»; приказе Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 «Об утверждении Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства»; СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство, организация строительства, предприятий, зданий и сооружений».

Реализация проектов по строительству осуществляется следующими этапами:

получение права на земельный участок;
получение исходных материалов для разработки проектов строительства;
согласование эскиза (эскизного проекта);
проектирование и экспертиза проектов строительства;
осуществление строительно-монтажных работ;
приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Мы не считаем сколько времени будет затрачено, цены зафиксированы, купить можно в пару кликов. Due diligence проверка коммерческой и не коммерческой недвижимости ^[3], юридическая консультация ^[4], экспертиза договоров ^[5], проверенные на практике тексты договоров.

4.1. Уведомление о начале строительства

Перед тем как приступить к строительным работам, заказчик (либо застройщик) не менее чем за десять рабочих дней уведомляет государственную архитектурно-строительную инспекцию о начале производства строительно-монтажных работ. НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (бывшие ЦОНы), по месту строительства, принимает соответствующее уведомление, которое может быть подано как в электронной, так и в бумажной форме.

Форма уведомления о начале строительно-монтажных работ утверждена приказом Министра национальной экономики от 6 января 2015 года № 4 «Об утверждении форм уведомлений и правил приема уведомлений государственными органами, а также об определении государственных органов, осуществляющих прием уведомлений».

Уведомление подается на имя главного государственного строительного инспектора, инспекторов областей и городов республиканского назначения. Уведомление должно содержать наименование заказчика либо застройщика, наименование и местонахождение объекта строительства, дату начала строительства, срок ввода в эксплуатацию, источник финансирования. В уведомлении также указываются: сведения, касающиеся предоставления права на землю, утверждения проектно-сметной документации, производства экспертизы (при необходимости); сведения, касающиеся организации подрядчика, ответственного лица от заказчика и от подрядчика; сведения об авторском, техническом надзоре.

К уведомлению о начале производства строительно-монтажных работ прилагаются копии положительного заключения экспертизы (если она была проведена), а также акта о выборе земельного участка.

При подаче уведомления заявитель получает талон о приеме уведомления, копию уведомления с отметкой о приеме, либо талон в виде электронного документа. После получения такого документа заявитель вправе приступить к работам. При этом государственная архитектурно-строительная инспекция (инспектор), не позднее пяти рабочих дней с момента получения уведомления, наделяется правом на посещение объектов строительства.

4.2. Требования, предъявляемые к строительству

При осуществлении подготовительных работ, на строительной площадке размещается вывеска с паспортом строительства, в которой отображается информация о заказчиках, подрядчиках, авторах проекта, лицах, осуществляющих авторский надзор и технический надзор, сведения о производимых строительно-монтажных работах (в том числе о сроках начала и завершения строительства). Данное требование не распространяется на случаи индивидуального жилищного строительства.

На протяжении всего периода строительства (консервации) и срока службы (эксплуатации) объектов обязательно обеспечение собственниками (заказчиками, владельцами, нанимателями, арендаторами) следующих основных характеристик:

качество строительной продукции (соответствие требованиям, установленным в строительных проектах);
качество строительных материалов (соответствие требованиям технических стандартов РК);
безопасность при возведении и эксплуатации, включая ведение работ и содержание объектов;
соответствие требованиям охраны труда (выполнение требований пожарной безопасности, предупреждение воздействия на работников опасных производственных факторов);
устойчивость и надежность функционирования объектов;
соответствие экологическим требованиям (рекультивация земель, предотвращение потерь природных ресурсов, предотвращение или очистка вредных выбросов в почву, водоемы и атмосферу).

4.3. Архитектурно-строительный контроль и надзор

Процесс строительства сопровождается архитектурно-строительным контролем и надзором согласно списку сфер деятельности субъектов частного предпринимательства, подлежащих государственному контролю и надзору.

Архитектурный контроль и надзор за качеством строительства объектов осуществляет коммунальное государственное учреждение «Управление государственного архитектурно-строительного контроля».

Управление государственного архитектурно-строительного контроля проверяет у заказчика (застройщика) наличие необходимой документации для проведения строительства. Управление также осуществляет контроль качества строительных материалов, следит за соответствием строительно-монтажных работ проекту и государственным нормативам, а также за осуществлением подрядчиком собственного контроля качества строительства, проведением технического и авторского надзоров.

При осуществлении своей деятельности Управление государственного архитектурно-строительного контроля обладает правом запрашивать информацию о намеченных к строительству и строящихся объектах строительства, запрашивать проектную документацию, а также беспрепятственно посещать и инспектировать объекты строительства.

По результатам проведенной инспекции составляются справка и ведомость объектов. Если были обнаружены отклонения от государственных нормативов или от проектной документации, Управление государственного архитектурно-строительного контроля выносит соответствующее предписание с указанием сроков исправления нарушений. Предписания могут быть следующие:

о запрещении применения строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, не соответствующих национальным стандартам и техническим условиям;
об устранении заказчиком (застройщиком) и (или) подрядной строительно-монтажной организацией (предприятием) допущенных нарушений в установленные сроки;
о приостановлении строительно-монтажных работ.

4.4. Авторский надзор

Автор архитектурного произведения (авторы проекта и (или) разработчики проектной документации) наделяется исключительным имущественным правом на использование проекта и на разрешение его реализации, правом осуществлять или разрешать воспроизведение, распространение и переработку проекта, а также правом делегировать указанные права другим лицам.

Полномочия по авторскому надзору могут быть делегированы эксперту, имеющему аттестат на право осуществления инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, либо заказчику для самостоятельного выбора поставщика инжиниринговых услуг по ведению авторского надзора, имеющего соответствующий аттестат.

Помимо вышеуказанных исключительных прав, автор архитектурного произведения имеет право осуществлять контроль как за разработкой строительной документации, так и за ее реализацией, включая авторский надзор за ходом строительства, фотографированием (кино- или видеосъемкой). Данные правомочия не являются абсолютными и могут быть ограничены заданием на проектирование либо в самом тексте договора на разработку проектно-сметной документации.

Авторский надзор производится на основании договора на разработку проектно-сметной документации. Авторский надзор должен осуществляться в течение всего периода строительства (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объекта либо консервации строительства незавершенных объектов.

Договор на осуществление авторского надзора может включать, помимо прочего, следующие работы:

контроль соответствия фактического исполнения выполняемых строительно-монтажных работ рабочей документации, а также авторский надзор процесса строительства;
контроль соответствия оформления исполнительной документации принятым стандартам Республики Казахстан;
ведение во время строительно-монтажных работ журнала авторского надзора и предоставление его заказчику по окончании работ по авторскому надзору;
контроль за разработкой проекта строительства, осуществляемого автором (авторами) архитектурного и градостроительного произведения, и за реализацией проекта строительства, осуществляемого его разработчиками, включая автора (авторов) архитектурного или градостроительного произведения.

Отдельно ведется журнал авторского надзора. В него вносятся указания, выявленные отступления от проектно-сметной документации, выявленные нарушения требований строительных норм, правил и технических условий по производству СМР, а также указания об устранении выявленных отступлений или нарушений и сроки их выполнения. При завершении объекта строительства лицо, осуществляющее авторский надзор, выдает заказчику (застройщику) заключение о соответствии выполненных работ проекту.

С 1 апреля 2015 года права и обязанности авторского надзора прямо прописаны в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности». Раньше эти пункты прописывались в договоре на осуществление авторского надзора.

Также с 1 апреля 2015 года за невыполнение (ненадлежащее выполнение) возложенных обязанностей либо осуществление своей деятельности с нарушением требований законодательства Республики Казахстан лица, осуществляющие авторский надзор, несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.

4.5. Технический надзор

Технический надзор является одной из разновидностей надзора за строительством, он осуществляется либо самостоятельно заказчиком, либо экспертом, имеющим соответствующий аттестат на осуществление инжиниринговых услуг. Отметка о техническом надзоре, а также данные о лицах, производящих технический надзор, заносятся в журнал производства работ.

Ранее технический надзор производился в обязательном порядке только при строительстве объектов, подлежащих приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями, приемочными комиссиями, а также при ремонте автомобильных дорог. Сейчас же, в связи с изменениями, которые вступили в силу с 1 апреля 2015 года, технический надзор в обязательном порядке осуществляется на всех объектах строительства, за исключением технически несложных строений.

Технический надзор осуществляется на всех стадиях реализации проекта – от начала выполнения строительно-монтажных работ и до приемки и сдачи объектов в эксплуатацию. Технический надзор производится за качеством выполняемых работ, сроками их выполнения и стоимостью работ.

При этом на технический надзор распространяется требование по информированию органов ГАСКа в случае выявления нарушений норм и требований, установленных законодательством Республики Казахстан.

Условия проведения технического надзора законодательством конкретно не регламентированы. В государственных нормативах предусмотрены отдельные случаи, когда технический надзор обязателен и определен порядок его проведения. К примеру, для проведения контрольных испытаний на сцепление кладки из кирпича или камня на стройке, участки стен выбирают по указанию представителя технического надзора. Производство работ по замоноличиванию дисков перекрытий также должно осуществляться под строгим техническим контролем с обязательным составлением актов о качестве выполняемых работ.

Технический надзор важен при выявлении и освидетельствовании скрытых работ, результат которых не будет виден по окончании строительства. Приемка таких работ осуществляется представителем технического надзора с составлением соответствующего акта освидетельствования скрытых работ.

В случае если технический надзор проводится экспертом, условия его проведения могут быть определены в договоре на инжиниринговые услуги. После подписания договора нанятая организация представляет на согласование заказчику организационную структуру, создаваемую ею для технического и авторского надзоров и управления проектом, а также кандидатуру управляющего проектом от организации.

При завершении объекта строительства лица, осуществляющие технический надзор, выдают заказчику (застройщику) заключение о качестве строительно-монтажных работ.

В связи с вступившими в силу с 1 апреля 2015 года изменениями права и обязанности технического надзора, а также его ответственность за нарушение законодательства теперь прямо прописаны в Законе Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности».

4.6. Полномочия и особенности работы инженера

В комплекс услуг инженера в строительстве входит осуществление технического и авторского надзоров, а также управление проектом. Функция управления проектом добавилась в комплекс инжиниринговых услуг с даты вступления в силу Закона РК от 28 октября 2015 г. № 366-V «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам архитектурной, градостроительной и строительной деятельности».

Правила оказания инжиниринговых услуг утверждены приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 3 февраля 2015 г. № 71. В вышеуказанных правилах изложены функции, которые инженер выполняет по техническому надзору, авторскому надзору, а также функции, выполняемые им в связи с управлением проектом.

Здесь следует подчеркнуть, что технический надзор в сфере долевого участия в жилищном строительстве осуществляется инжиниринговыми компаниями в сфере долевого участия в жилищном строительстве в соответствии с Законом Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года «О долевом участии в жилищном строительстве».

Основные функции по техническому надзору – это:

осуществление контроля за соблюдением календарного плана строительства и вводом объектов в эксплуатацию в нормативные сроки или сроки, определенные договором подряда;
при выявлении несоответствий в проектно-сметной документации или при необходимости изменения проектных решений, замены материалов, изделий, конструкций, оборудования – внесение предложений для решения указанных вопросов заказчиком;
на постоянной основе: проверка качества строительно-монтажных работ, применяемых материалов, изделий, конструкций и оборудования; проверка соответствия их проектной документации, техническим условиям присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий; проверка наличия и правильности оформления документов, подтверждающих их качество (паспортов, сертификатов, результатов испытаний), а также документированных результатов входного контроля; своевременное выявление дефектов и нарушений, информирование о них заказчика и подрядчика;
участие в приемке оборудования после испытаний и др.

Основные функции по авторскому надзору:

проверка соответствия объема, состава работ, технологии производства и качества выполненных работ по строительству зданий и сооружений, в том числе и работ по монтажу технологического оборудования, проектным решениям;
своевременное решение возникающих в процессе строительства вопросов по проектно-сметной документации, внесение в установленном действующими государственными нормативами порядке дополнений и изменений в проектно-сметную документацию;
проверка соответствия сертификатов (паспортов) и другой технической документации на конструкции, детали, строительные материалы и оборудование государственным стандартам, техническим условиям и проектно-сметной документации и др.

При осуществлении авторского и технического надзоров обязательно прохождение экспертами аттестации. Правила аттестации экспертов утверждены приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 ноября 2014 г. № 114.

Для прохождения аттестации подаются следующие документы:

заявление;
копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
нотариально засвидетельствованная копия диплома о высшем профессиональном образовании (при наличии ученой степени и ученого звания – копии соответствующих документов);
нотариально засвидетельствованная копия трудовой книжки, либо иных документов, подтверждающих стаж работы.

Срок рассмотрения представленных документов – 10 рабочих дней. По результатам рассмотрения документов формируется список лиц, допущенных к тестированию, а также составляется график проведения самого тестирования. Время, отпущенное на тестирование, составляет 120 минут. Тест состоит из 100 вопросов. Тестовые вопросы разрабатываются и утверждаются уполномоченным органом.

Управление проектом – деятельность по организации, планированию, координации, контролю за проектированием, строительством и вводом в эксплуатацию объектов согласно заключенным договорам с заказчиком либо инвестором для достижения целей инвестиционного проекта в рамках заданного бюджета и сроков.

Функции организаций при оказании инжиниринговых услуг по управлению проектом подробно изложены в приказе Министра национальной экономики Республики Казахстан от 3 февраля 2015 г. № 71.

Общие функции:

оказание услуг, оговоренных в договоре с заказчиком;
информирование заказчика о проблемах, которые возникли или могут возникнуть в отношении реализации договора подряда;
выдача рекомендаций и т.д.

Функции при разработке проекта:

проверка эффективности принятых проектных решений;
внесение предложений по улучшению технических показателей проектируемого объекта и т.д.

Функции при производстве строительно-монтажных работ:

обеспечение полного соответствия проектно-сметной документации производимых подрядчиком строительно-монтажных работ;
контроль целевого и эффективного использования средств, направленных на выполнение строительно-монтажных работ, и т.д.

Организации, оказывающие услуги по управлению проектом, проходят аккредитацию в уполномоченном органе. Квалификационные требования, предъявляемые к организациям, оказывающим услуги по управлению проектом, утверждены приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 г. № 749. Это следующие требования:

наличие не менее трех аттестованных экспертов по осуществлению технического надзора по объектам первого уровня ответственности по следующим специализациям:
- в части несущих и ограждающих конструкций (не менее одного эксперта);
- в части инженерных сетей (не менее одного эксперта);
- в части технологического оборудования (не менее одного эксперта);
наличие не менее одного аттестованного инженерно-технического работника по специализации «Главный инженер проекта» и/или «Главный инженер»;
наличие не менее одного квалифицированного инженера-сметчика;
наличие административно-бытовых помещений на праве собственности или ином законном основании;
наличие материально-технической оснащенности, в частности рабочих станций с установленным программным обеспечением, позволяющим осуществлять выполнение расчетов, составление и оформление графических и иных материалов.

5. Долевое участие в жилищном строительстве

5.1. Способы организации долевого участия в жилищном строительстве

В соответствии с Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее – «Закон») долевое участие в жилищном строительстве ^[18] организуется путем:

привлечения денег дольщиков ^[19] после возведения каркаса жилого дома;
получения гарантии Фонда гарантирования;
участия в проекте банка второго уровня.

Эти три способа являются единственными возможными вариантами привлечения денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов. Иные способы привлечения запрещены законом.

Первый способ – это привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома. При этом под каркасом понимается несущая система, воспринимающая нагрузки и воздействия, обеспечивающая прочность, жесткость и устойчивость жилого дома, имеющая несущие конструкции, конструкции перекрытий и покрытия.

Для того чтобы осуществлять жилищное строительство вышеуказанным способом, застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Казахстана жилые дома (жилые здания) общей площадью:

не менее шестидесяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице;
не менее тридцати тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.

При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.

Если застройщик соответствует предъявленным требованиям, он создает уполномоченную компанию, которая должна иметь:

земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
наличие завершенного строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;
договор с инжиниринговой компанией.

В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. И только после получения разрешения, уполномоченная компания имеет право привлекать деньги дольщиков для строительства жилого дома.

Второй способ – это получение гарантии Фонда гарантирования.

Для снижения рисков и защиты прав дольщиков при Национальном холдинге «Байтерек» создан Фонд гарантирования. Основным видом деятельности Фонда является предоставление гарантий на завершение строительства жилого дома. Иными словами, Фонд гарантирует, что граждане, которые участвуют в долевом строительстве, получат свое жилье.

Фонд гарантирования жилищного строительства наделяется полномочиями предъявлять квалификационные требования к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости и наличию опыта. При соответствии предъявляемым требованиям, застройщик должен создать уполномоченную компанию, которая будет осуществлять деятельность только по одному проекту. При этом уполномоченная компания должна иметь:

земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
деньги, планируемые для расходования, и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее десяти процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее пятнадцати процентов от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;
деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;
договор подряда строительства жилого дома (жилого здания).

Если застройщик и уполномоченная компания соответствуют предъявленным требованиям, Фонд гарантирования осуществляет проверку полноты предоставленных документов по проекту строительства и заключает договор о предоставлении гарантии.

После заключения договора о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования, получение разрешения на привлечение денег дольщиков не требуется.

Следует отметить, что имеется особенность при осуществлении жилищного строительства посредством получения гарантии Фонда. Застройщик обязан предоставлять Фонду гарантирования годовую финансовую отчетность, подтвержденную аудиторским заключением, а уполномоченная компания обязана предоставлять ежеквартальную финансовую отчетность в течение действия договора о предоставлении гарантии.

Третий способ – это участие в проекте банка второго уровня.

Для осуществления деятельности вышеуказанным способом, к застройщику предъявляются требования по наличию опыта реализованных объектов строительства жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее трех лет, общей площадью:

не менее восемнадцати тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице;
не менее девяти тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.

Застройщик так же, как и в вышеописанных способах, создает уполномоченную компанию, но в данном случае требований к ней значительно меньше. Уполномоченная компания обязана иметь:

земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;
проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы.

При соответствии застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.

В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.

Затем застройщик и уполномоченная компания обращаются в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков.

5.2. Получение застройщиком разрешения на привлечение денег дольщиков

Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 29 июля 2016 г. № 352 были утверждены Правила выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков.

Получение разрешения на привлечение денег дольщиков не требуется только при получении гарантии Фонда гарантирования. Во всех остальных случаях застройщик и уполномоченная компания обязаны его получить в местном исполнительном органе.

Разрешение на привлечение денег дольщиков выдается местным исполнительным органом на весь период строительства жилого дома до ввода его в эксплуатацию.

Для получения разрешения на привлечение денег дольщиков застройщик и уполномоченная компания подают в местный исполнительный орган (акимат) следующие документы:

заявление утвержденной формы (форма заявления утверждена приложением № 1 к Правилам выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков);
копии документов, подтверждающих соответствие требованиям, установленных в Законе для застройщика и уполномоченной компании.

Требования к застройщику и уполномоченной компании для каждого способа осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве отличаются, они перечислены в п. 5.1 настоящего справочника.

Срок рассмотрения документов акиматом составляет 10 рабочих дней с момента подачи документов. По итогам рассмотрения документов, акимат выдает разрешение на привлечение денег дольщиков или мотивированный отказ в выдаче разрешения.

5.3. Ответственность за нарушение законодательства о долевом участии

Лица, привлекающие деньги физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве в нарушение требований, установленных законодательством, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан, а именно – административную ответственность, предусмотренную ст. 320 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях».

Три части данной статьи посвящены отдельным видам нарушений в сфере долевого строительства:

нарушение застройщиком, уполномоченной компанией требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, в том числе к содержанию информации, подлежащей раскрытию, а также порядку ее распространения, либо распространение застройщиком, уполномоченной компанией неточной, неполной или недостоверной информации. За такое нарушение предусмотрен штраф на юридических лиц в размере трехсот месячных расчетных показателей;
непредставление застройщиком, уполномоченной компанией местному исполнительному органу города республиканского значения, столицы, района, города областного значения сведений и отчетности, предусмотренных законами Республики Казахстан, либо представление ими недостоверных сведений и отчетности, а равно недостоверного или неполного отчета о результатах мониторинга за ходом строительства жилого дома (жилого здания) инжиниринговой компанией. За такое нарушение предусмотрен штраф на юридических лиц в размере трехсот месячных расчетных показателей;
за совершение повторно в течение года после наложения административного взыскания нарушений, предусмотренных двумя частями выше, предусмотрена санкция в виде приостановления действия разрешения на привлечение денег дольщиков на срок до трех месяцев.

6. Завершение строительства

6.1. Приемка объекта в эксплуатацию

Практически любой построенный (реконструированный) объект строительства в Казахстане подлежит приемке в эксплуатацию. Случаи, когда объекты могут быть приняты собственником самостоятельно, без участия подрядчика, авторского и технического надзоров, описаны ниже в п. 6.2. Без процедуры приемки объекта в эксплуатацию объект не может быть зарегистрирован как завершенный, и не может быть внесен в соответствующие базы как объект недвижимого имущества. До прохождения данной процедуры объект считается набором строительных материалов.

Приемка объекта представляет собой его осмотр, который производится с тем, чтобы определить пригодность объекта для эксплуатации, выявить и зафиксировать обнаруженные недостатки. Приемка объекта оформляется посредством утверждения акта приемки.

Приемка объекта порождает определенные права и обязанности у всех участников приемки объекта в эксплуатацию. В случае приемки объекта в эксплуатацию с нарушениями и строительными недоделками участники приемки объекта в эксплуатацию несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан, – то есть административную или уголовную ответственность, в зависимости от причиненного ущерба. Если недостатки, выявленные при приемке объекта в эксплуатацию, носят неустранимый характер и препятствуют использованию объекта строительства в соответствии с указанными целями, то заказчик вправе отказаться от приемки результатов работ.

В договорах строительного подряда ^[20], как правило, предусматриваются гарантийные сроки, в течение которых заказчик может предъявить претензии к подрядчику относительно недостатков, в том числе скрытых. Законодательством предусмотрен гарантийный срок в 10 лет, однако договором может быть предусмотрен иной срок.

С 1 января 2016 года порядок приемки объекта в эксплуатацию был изменен, законодателем упразднились государственные приемочные, приемочные и рабочие комиссии. Приемка объекта осуществляется только заказчиком, подрядчиком (генеральным подрядчиком), техническим надзором и авторским надзором.

Согласно изменениям, введены новые документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию:

декларация о соответствии, которая выдается заказчику по завершении строительства подрядчиком;
заключение о качестве строительно-монтажных работ, которое выдается заказчику техническим надзором;
заключение о соответствии выполненных работ проекту, которое выдается заказчику авторским надзором.

Формы декларации и заключений утверждены приказом Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 24 апреля 2017 г. № 235 «Об утверждении форм заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту, декларации о соответствии».

Форма акта приемки объекта в эксплуатацию утверждена приказом Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 24 апреля 2017 г. № 234 «Об утверждении формы акта приемки объекта в эксплуатацию».

Приемка объекта от подрядчика осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзорами.

Подрядчик уведомляет заказчика о готовности объекта к эксплуатации. После получения уведомления заказчик запрашивает у подрядчика декларацию о соответствии, у технического надзора – заключение о качестве строительно-монтажных работ, у авторского надзора – заключение о соответствии выполненных работ проекту.

В течение трех рабочих дней подрядчик и лица, осуществляющие авторский и технический надзоры, предоставляют вышеуказанные документы, на основании которых заказчик обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту.

6.2. Приемка объекта заказчиком

Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда объект принимается самим заказчиком. Речь идет о технически несложных строительно-монтажных работах. Это такие объекты, как:

реконструкция посредством перепланировки помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций;
временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;
хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;
мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;
автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;
строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;
малые архитектурные формы и ограждение территорий;
открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).

Однако, даже такие объекты не могут быть приняты самим заказчиком, если при строительстве и эксплуатации этих объектов ущемляются права других граждан либо существует противоречие государственным или общественным интересам. Вышеперечисленные объекты также не подлежат приемке заказчиком, если их строительство финансируется государством, или если они расположены в сейсмоопасных районах.

6.3. Регистрация объекта строительства

Основанием для регистрации объекта строительства в государственном органе является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов.

После утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию, в течение шести месяцев необходимо обязательно подать документы на регистрацию прав на недвижимое имущество. В случае нарушения этого срока взимается штраф в размере 20 МРП.

Регистрация объекта строительства производится в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления. Сбор за государственную регистрацию прав на объект строительства для юридических лиц составляет от 0,5 до 20 МРП, в зависимости от вида построенного объекта, согласно ставкам, установленным ст. 553 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс).

В Казахстане также предусмотрен ускоренный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. В этом случае регистрация производится на следующий день, следующий за днем подачи заявления. Размер регистрационного сбора за ускоренную государственную регистрацию составляет от 15 до 45 МРП, в зависимости от вида построенного объекта.

6.3.1. Документы, необходимые для регистрации объекта строительства

Документы подаются в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (бывший ЦОН) по месту нахождения объекта строительства. Регистрирующим органом являются территориальные органы юстиции.

Необходимые документы для регистрации прав на объект строительства:

документ, удостоверяющий личность физического лица (заявителя), либо учредительные документы юридического лица (уполномоченного представителя заявителя);
заявление о государственной регистрации установленного образца;
правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации. В случае регистрации права на земельный участок предоставляется идентификационный документ на земельный участок. К правоустанавливающим документам относятся: договор купли-продажи, договор дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и другие. При этом акт приемки объекта в эксплуатацию подлежит учету в структурном подразделении местного исполнительного органа, т.е. в ГАСКе (КГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля города Алматы»). ГАСК не проверяет содержание и соответствие акта приемки объекта в эксплуатацию требованиям законодательства, ГАСК только проводит учетную регистрацию акта;
документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
учредительные документы, протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами;
иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный (казахский) и русский языки;
предварительное письменное согласие антимонопольного органа, в случае если в заявлении на регистрацию содержатся сведения о том, что совокупная балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные антимонопольным законодательством.

Запись о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество заносится регистрирующим органом в информационную систему правового кадастра.

6.3.2. Техническое обследование объекта строительства

Раньше обязательным условием для государственной регистрации введенного в эксплуатацию объекта строительства являлось государственное техническое обследование, но в Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» были внесены изменения от 27 февраля 2017 г., в соответствии с которыми на вновь созданное недвижимое имущество государственное техническое обследование не осуществляется.

В соответствии с вышеупомянутыми изменениями идентификационные и технические сведения зданий, сооружений и (или) их составляющих на вновь созданное недвижимое имущество вносятся Государственной корпорацией в информационную систему правового кадастра на основании акта приемки объекта в эксплуатацию, подлежащего учету в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов. На практике же данные изменения в течение 2017 года не соблюдались, и техническое обследование объекта строительства все-таки проводилось, поскольку кадастровый номер объекту недвижимости присваивается именно по результату обследования.

Органами, осуществляющими техническое обследование зданий и сооружений, являются подразделения РГКП «Центр по недвижимости» по областям и городам Алматы и Астана. Последующие обследования производятся в случаях изменения технических или идентификационных характеристик объекта строительства вследствие работ по его реконструкции, перепланировке или переоборудования.

По результатам обследования объекту строительства присваивается кадастровый номер и составляется технический паспорт. Для получения технического паспорта необходимо подать следующие документы:

письменное заявление;
правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
существующий технический паспорт (при наличии);
акт на земельный участок;
документ, подтверждающий оплату за выдачу технического паспорта.

За выдачей технического паспорта следует обращаться в подразделение РГКП «Центр по недвижимости» либо в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (бывший ЦОН). Отметим, что в городе Алматы с 5 апреля 2014 года заказать технический паспорт можно только через соответствующее отделение НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ЦОН). Срок выдачи технического паспорта варьируется в зависимости от категории сложности объекта и может составляет от 3 до 10 рабочих дней в зависимости от вида объекта. Оплата за изготовление технического паспорта производится в два этапа. При подаче документов заявитель сначала оплачивает базовую стоимость услуги, а затем производит доплату в зависимости от вида и фактической площади объекта по результатам обследования.

При проведении технического обследования объекту присваивается кадастровый номер. Если это здание в населенном пункте, то его кадастровый номер будет складываться из кадастрового номера земельного участка и адресного номера здания.

При подаче документов на изготовление технического паспорта необходимо убедиться, что сведения об объекте содержатся в «Адресном регистре», в ином случае требуется присвоение адреса. Данная процедура производится бесплатно и занимает семь рабочих дней.

12 октября 2016 года пресс-служба госкорпорации «Правительство для граждан» анонсировала новый пилотный проект, который позволит гражданам сэкономить время, получив технический паспорт, посетив ЦОН всего один раз. Формированием пакета документов будет заниматься сотрудник НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ЦОНа) на основании доверенности и при условии произведения оплаты.

Под формированием пакета документов понимается деятельность по предоставлению консультации, сбору необходимых документов, обращению в уполномоченные государственные органы, в организации различных форм собственности, изготавливающие документы, а также услуги по подаче заявления в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (ЦОН).

Данный сервис был запущен для тех лиц, у которых нет времени на сбор документов и посещение государственных органов.

7. Использованные нормативные правовые акты:

Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II.
Кодекс Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года № 120-VI «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)».
Кодекс Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 99-IV «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)».
Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях от 5 июля 2014 года № 235-V.
Закон Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года № 486-V «О долевом участии в жилищном строительстве».
Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».
Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года № 202-V «О разрешениях и уведомлениях».
Закон Республики Казахстан от 6 апреля 2016 года № 482-V «О занятости населения».
Закон Республики Казахстан от 7 января 2003 года № 370-II «Об электронном документе и электронной цифровой подписи».
Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан».
Постановление Правительства Республики Казахстан от 30 марта 2009 года № 428 «Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, производимую в ускоренном порядке».
Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 декабря 2016 года № 802 «Об утверждении Правил установления квоты на привлечение иностранной рабочей силы в Республику Казахстан и ее распределение между регионами Республики Казахстан, определении перечней отраслей экономики, в рамках которых осуществляется внутрикорпоративный перевод, и лиц, для осуществления трудовой деятельности которых не требуется разрешения местных исполнительных органов на привлечение иностранной рабочей силы, и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Республики Казахстан».
Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 октября 2001 года № 1328
«Некоторые вопросы реализации Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 29 июля 2016 года № 352 «Об утверждении Правил выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 «Об утверждении Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства».
Приказ Министра энергетики Республики Казахстан от 16 февраля 2015 года № 100 «Об утверждении Правил проведения государственной экологической экспертизы».
Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 6 мая 2013 года № 156 «Об утверждении Правил проведения государственного технического обследования недвижимого имущества и Правил присвоения кадастрового номера первичным и вторичным объектам недвижимости».
Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 13 февраля 2014 года № 57 «Об утверждении Инструкции по первичному и последующему государственному техническому обследованию объектов недвижимости».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 1 апреля 2015 года № 299 «Об утверждении Правил проведения комплексной вневедомственной экспертизы технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации, предназначенных для строительства новых, а также изменения (реконструкции, расширения, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта) существующих зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 ноября 2014 года № 114 «Об утверждении Правил аттестации экспертов, осуществляющих экспертные работы и инжиниринговые услуги в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 3 февраля 2015 года № 71 «Об утверждении Правил оказания инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 749 «Об утверждении Правил оказания инжиниринговых услуг по управлению проектом строительства объектов и квалификационных требований, предъявляемых организациям, оказывающим услуги по управлению проектом».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 ноября 2015 года № 709 «Об утверждении Правил и разрешительных требований по аккредитации организаций, осуществляющих инжиниринговые услуги по техническому надзору и экспертные работы по техническому обследованию надежности и устойчивости зданий и сооружений на технически и технологически сложных объектах первого и второго уровней ответственности».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 февраля 2015 года № 151 «Об утверждении Правил аккредитации экспертных организаций».
Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 ноября 2015 года № 735 «Об утверждении Правил и разрешительных требований по аккредитации негосударственных аттестационных центров по аттестации инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства».
CH PK 1.02-03-2011 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство».
СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство. Организация строительства предприятий, зданий и сооружений».

Справочник подготовлен юристами Юридической фирмы «Артюшенко и партнеры», по состоянию на конец января 2018г.