Нормы законодательства Республики Казахстан (далее «РК») предусматривают ответственность за качество строительно-монтажных работ (далее – «СМР»), гарантийный срок (гарантию качества) и срок обнаружения недостатков выполненных СМР при исполнении договоров строительного подряда.
Вопрос соотношения гарантийного срока и срока извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком недостатках выполненных работ (скрытых недостатках) или, иными словами, срок предъявления заказчиком требований по некачественным работам зачастую возникает как при заключении договоров строительного подряда, так и в процессе исполнения таких договоров, а также при возникновении споров между контрагентами.
Попробуем разобраться в этом.
Гарантийный срок.
Существенным средством, стимулирующим соблюдение требований о качестве СМР, служит гарантийный срок, применяемый в целях защиты интересов заказчика против недоброкачественного строительства.
Суть гарантии заключается согласно ст. 664 Гражданского кодекса РК (далее – ГК РК) в том, что подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных договором, проектом и обязательными для сторон строительными нормами и правилами, а также за недостижение указанных в проектно-сметной документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Также в соответствии с п.1 ст. 665 ГК РК подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок составляет десять лет со дня принятия объекта заказчиком, если иной гарантийный срок не предусмотрен законодательными актами или договором.
В ГК РК не дано понятие гарантийного срока. Но для внесения ясности можно обратиться к Закону РК «О долевом участии в жилищном строительстве» от 07.04.2016 г., где в п/п 4) ст.1 указано, что гарантийный срок – срок эксплуатации объектов строительства многоквартирного жилого дома, установленный в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан и законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, на протяжении которого застройщик, уполномоченная компания и подрядчик (генеральный подрядчик) гарантируют сохранение качества показателей построенного и введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией и договором о долевом участии в жилищном строительстве.
Продолжительность срока гарантии, как указано в приведенной выше норме п.1 ст. 665 ГК РК, составляет 10 лет со дня принятия объекта заказчиком, если иной гарантийный срок не предусмотрен законодательством или договором.
Тем самым, можно утверждать, что продолжительность срока гарантии определяется договором. При этом, предусмотренный ГК РК 10-летний срок не является максимальным, то есть договором могут быть согласованы и более длительные сроки (хотя даже срок 10 лет на практике является редко применяемым).
Что касается предельного минимального срока гарантии качества, то он не может быть меньше срока, установленного на основании законодательства. В этой связи необходимо обратиться к Закону РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 16.07.2001 г. (далее – «Закон об архитектуре»), которым также регулируется установление гарантийных сроков в отношении эксплуатации объектов строительства.
Так, согласно п.1 ст. 69 Закона об архитектуре гарантийный срок эксплуатации объектов строительства устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.
Таким образом, приведенная норма Закона об архитектуре в отношении гарантийного срока отсылает обратно к ГК РК. Однако, как уже отмечено выше, ГК РК не содержит императивных норм для гарантийных сроков эксплуатации объектов строительства, а предоставляет сторонам самим урегулировать эти сроки в договоре.
Но, далее в части 2 п. 1 ст. 69 Закона об архитектуре указано, что во всех иных случаях гарантийный срок устанавливается в зависимости от нормативного срока эксплуатации построенного объекта (в соответствии с классом капитальности строения в целом или произведенных отдельных видов строительно-монтажных работ) при заключении договора между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство, но не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию. Данный предел гарантийного срока не распространяется на временные строения и сооружения подсобно-вспомогательного назначения, предназначенные для личного пользования граждан.
Таким образом, анализируя приведенные нормы ГК РК и Закона об архитектуре, учитывая, что ГК РК императивно не устанавливает гарантийный срок эксплуатации объектов строительства, то, исходя из содержания второй части п.1 ст. 69 Закона об архитектуре, можно заключить, что обязательства по гарантийным срокам, принятые сторонами в договоре строительного подряда, не могут быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию.
Подтверждением такому выводу является норма п. 13 ст. 66 Закона об архитектуре, согласно которой договором подряда устанавливаются гарантийные сроки устойчивого функционирования объекта строительства после сдачи его в эксплуатацию, определяющие финансовую ответственность подрядчика. При неустановлении гарантийных сроков договором подряда применяется норма, предусмотренная частью второй пункта 1 статьи 69 настоящего Закона.
Срок обнаружения недостатков выполненных работ и соотношение его с гарантийным сроком.
Применительно к правоотношениям по договорам строительного подряда ГК РК установил предельный срок для обнаружения недостатков по качеству СМР, который составляет 3 года со дня приемки работ (п.5 ст. 630 ГК РК).
Этот срок можно считать общим сроком ответственности за ненадлежащее качество строительных работ.
Так, согласно ст. 630 ГК РК заказчик, обнаруживший после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении (п. 4). Предельный срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках составляет один год, а в отношении работ, связанных со зданиями и сооружениями, а также независимо от вида работ - в отношении недостатков, которые были умышленно скрыты подрядчиком, - три года со дня приемки работ. Законодательными актами или договором могут быть установлены сроки (гарантийные сроки) большей продолжительности (п.5).
Таким образом, ГК РК установил предельный минимальный срок в 3 года для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках. Договором может быть установлен срок большей продолжительности.
Гарантийный срок и срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках могут не совпадать. При этом необходимо подчеркнуть, что обязанность подрядчика по устранению дефектов после истечения гарантийного срока будет сохраняться и в том случае, если такой срок в договоре определен менее предельного 3-х летнего срока, установленного п.5 ст. 630 ГК РК.
К примеру, договорами строительного подряда, как правило, устанавливается гарантийный срок в 2 года. Тогда как, императивно п.5 ст. 630 ГК РК срок обнаружения скрытых недостатков установлен в 3 года. Тем самым, если скрытые недостатки в работах будут обнаружены по истечении 2-х годичного гарантийного срока, но в пределах 3-х лет, то подрядчик будет обязан устранить эти недостатки и причем за свой счет.
В практике нашей юридической фирмы имелись дела, когда по нашей рекомендации требования по устранению дефектов предъявлялись заказчиком генеральному подрядчику по истечении 2-х годичного гарантийного срока, но в переделах 3-х лет со дня приемки работ (был арбитражный спор).
Таким образом, можно сделать вывод, что предельный срок обнаружения недостатков строительных работ вне зависимости от того, установлен ли договором гарантийный срок, составляет 3 года с момента передачи результата работ заказчику.
Применительно к недостаткам, обнаруженным как в переделах гарантийного срока, так и обнаруженным по истечении срока гарантии, но в пределах 3-хлетнего срока, действует одно и то же правило, касающееся исчисления сроков, в течение которых заказчик должен об этом заявить подрядчику: эти сроки являются разумными по их обнаружении.
Так, согласно п. 4 ст. 665 ГК РК при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 4 статьи 630 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.
В соответствии с п.4 ст. 630 ГК РК заказчик, обнаруживший после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.
Следует заметить, что ГК РК не дает понятие разумного срока, в отличие от ГК РФ, где разумный срок определяется как срок исковой давности для требований в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, и составляет один год, а в связи с ненадлежащим качеством работы по зданиям и сооружениям определяется по правилам ст. 196 Гражданского кодекса РФ, т.е. равен трем годам. Данная норма закреплена в п. 1 ст. 725 ГК РФ.
Гарантийный срок отличается от общего срока предъявления требований об устранении недостатков (п.5 ст.630 ГК РК) не только продолжительностью, но и иным распределением бремени доказывания.
Так, если заказчиком требование об устранении недостатков заявлено в течение гарантийного срока, то за выявленные до истечения такого срока недостатки отвечает подрядчик, вина которого презюмируется. Это означает, что именно на подрядчика возлагается бремя доказывания отсутствия вины. Заказчику следует доказать лишь сам факт наличия недостатков работы и размер своих убытков.
Этот вывод вытекает из нормы п.2 ст. 665 ГК РК, согласно которой подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
При предъявлении требования, связанного с ненадлежащим качеством выполненных работ, после истечения гарантийного срока, но в пределах предусмотренного п.5 ст. 630 ГК РК предельного срока (3 года) бремя доказывания ненадлежащего качества работ возлагается на заказчика (презумпция невиновности подрядчика).
В заключении необходимо подчеркнуть, что определение гарантийного срока на результат строительных работ и его продолжительность зависит от воли сторон (п.1 ст. 665 ГК РК), но минимальный установленный законом гарантийный срок составляет 2 года со дня приемки объекта строительства (ст.66 и часть 2 п.1 ст. 69 Закона об архитектуре), и этот срок будет действовать также в случае, когда в договоре гарантийный срок не будет согласован. Кроме того, вне зависимости от установленного договором гарантийного срока будет действовать общий срок ответственности за ненадлежащее качество строительных работ: 3 года со дня приемки работ.
*****
Использованные нормативные правовые акты:
- Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года № 409-I (Особенная часть) с последующими изменениями и дополнениями;
- Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» с последующими изменениями и дополнениями;
- Закон Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года № 486-V «О долевом участии в жилищном строительстве».
*******
15 сентября 2021г
Гульнар Оспанова
Партнер
Юридической фирмы
«Артюшенко и партнеры»
