Собственники нежилых помещений в жилом доме обязаны участвовать в расходах на содержание этих помещений и общего имущества объекта кондоминиума не зависимо от того, пользуются ли они этими помещениями или нет.
Решением общего собрания собственников помещений в жилом доме был создан объект кондоминиума и определен состав общего имущества участников кондоминиума и размеры долей участников кондоминиума в общем имуществе путем подписания соответствующего соглашения. При этом под общим имуществом понимается земельный участок, а также те части жилого дома, которые не будут находиться в раздельной частной собственности, включая подъезды, проезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, внутриквартирные общедомовые инженерные системы и оборудование, элементы благоустройства и которые будут принадлежать участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности без выделения доли в натуре. Для управления объектом кондоминиума был образован кооператив собственников помещений (далее – «КСП»).
Компания по договорам купли-продажи приобрела два нежилых помещения в этом жилом доме и зарегистрировала право собственности на них в регистрирующем органе. Сначала Компания ежемесячно оплачивала выставленные КСП счета, в которые были включены суммы обязательных взносов и взносов в фонд капитальных расходов, а также расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума. Затем Компания перестала это делать по причине того, что принадлежащие ей нежилые помещения не эксплуатируются, в них даже нет чистовой отделки, нет приборов потребления электроэнергии и теплоэнергии. Кроме того, Компания считала, что не обязана участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями, ссылаясь при этом на ст. 37 Закона РК «О жилищных отношениях» от 16.04.1997 г. (далее – «Закон»).
КСП (далее – «Истец»), полагая, что Компания (далее – «Ответчик») обязана содержать принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества Объекта кондоминиума, обратилось в суд с иском к Компании о взыскании суммы задолженности, образовавшейся за период неплатежей.
Решением суда исковые требования КСП были удовлетворены в полном объеме. Апелляционная инстанция оставила данное решение в силе. Законность и обоснованность требований КСП вытекает из следующего.
Согласно п.1 ст.189 ГК РК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо.
В силу ст. 215 ГК РК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 35 Закона РК «О жилищных отношениях» установлено, что собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 50 Закона собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Расходы на содержание жилого дома (жилого здания) производятся ежемесячно.
Согласно подпункту 40) статьи 2 Закона расходы на содержание жилого дома (жилого здания) - обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.
Таким образом, бремя содержания принадлежащего собственнику имущества, а также бремя участия в содержании и сохранении доли в имуществе, принадлежащей собственнику на праве долевой собственности, нормы ГК и Закон не связывает с тем, пользуется ли собственник этим имуществом, эксплуатирует ли его. С момента регистрации Ответчиком права собственности на помещения он обязан уплачивать взносы (платежи) на содержание принадлежащих ему нежилых помещений и общего имущества объекта кондоминиума.
Эта обязанность закреплена также в Уставе КСП, в соответствии с которым собственники помещений не могут быть освобождены от обязанности выплачивать взносы даже в тех случаях, когда они не пользуются элементами совместной собственности или не пользуются помещениями, владельцами которых они являются.
Довод Ответчика об отсутствии в принадлежащих ему помещениях приборов, потребляющих электроэнергию и теплоэнергию несостоятелен, поскольку согласно расчетам Истца в сумму задолженности включена только электроэнергия, потребленная в местах общего пользования, в этих расходах Ответчик как уже сказано выше участвовать обязан. Расчет делается ежемесячно, исходя из показаний общедомового прибора учета потребленной электроэнергии в местах общего пользования с учетом доли собственника (Ответчика) в местах общего пользования. Что касается теплоэнергии, то в жилом доме система отопления спланирована таким образом, что имеется единый общедомовой счетчик учета, по показаниям которого КСП уплачиваются суммы тепловым сетям. Отдельных приборов учета для каждого помещения не предусмотрено. Расчет доли потребления для каждого собственника, включая и тех, кто не пользуется помещениями, делается по одной формуле: общее потребление теплоэнергии, поделенное на общую площадь здания и умноженное на сумму площадей (общая площадь квартиры/помещения + площадь доли в местах общего пользования). При этом не имеет значения, пользуется собственник принадлежащим ему помещением или нет, начисление сумм за теплоэнергию является обязательным, поскольку тепло-коммуникации проведены во все помещения и в отопительный период все они подключаются.
Касательно ссылки Ответчика на статью 37 Закона и его доводов о том, что он не обязан участвовать в расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями.
Действительно в статье 37 Закона, которая регулирует особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений, закреплены положения о том, что собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями, равно как расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений.
Между тем к нашему случаю данная норма права не применима и суд с этим согласился. Как уже сказано выше в жилом доме все системы функционирования и коммуникации единые, то есть предназначены для общего обслуживания и пользования как для жилых, так и для нежилых помещений. Жилой дом спроектирован таким образом, что отдельное обслуживание нежилых помещений технологически невозможно. Равно как это касается и жилых помещений. Тем самым в выставляемых Ответчику счетах на оплату невозможно вычленить расходы, относящиеся к элементам совместной собственности, которые не связаны с пользованием нежилыми помещениями.
В нашем случае действует норма статьи 35 Закона, согласно которой собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности. Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.
В суде Ответчик, возражая против уплаты взносов в Фонд капитальных расходов, со ссылкой на п.1. ст. 50 Закона утверждал, что дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание жилого дома, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия, а он такого согласия не давал.
Между тем, создание Фонда капитальных расходов на условиях уплаты собственниками квартир ежемесячных взносов в установленном общим собранием собственников помещений размере, было принято как раз таки с согласия собственников помещений на общем собрании членов КСП. Кроме того, эти отчисления нельзя относить к дополнительным расходам, о которых идет речь в п.1 ст. 50 Закона. Вопрос уплаты взносов на капитальный ремонт регулируется другой нормой Закона и является не правом, а обязанностью собственников помещений.
Так, согласно п.8 ст. 31 Закона орган управления объектом кондоминиума обязан открывать на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума. Собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
Таким образом, принимая во внимание, что необходимость ежемесячных обязательных взносов и взносов в Фонда капитальных расходов предусмотрена Законом и Уставом КСП, ставки этих взносов утверждены решением общего собрания КСП, размеры расходов на содержание общего имущества установлены так, как это предписано Законом соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе, требования Истца совершенно обоснованно были удовлетворены судом в полном объеме. На дату написания настоящего кейса Ответчик изъявил желание добровольно без исполнительного листа выплатить взысканную судом сумму задолженности.
Кейс подготовлен Оспановой Гульнар, партнером "Артюшенко и партнеры".
Эти и другие вопросы мы обсуждаем на наших семинарах. Вы можете принять участие в любом нашем семинаре посредством приобретения билета онлайн в Магазине "Артюшенко и партнеры". Следите за обновлениями страницы Семинары.