Краткий обзор процесса строительства в Казахстане на 2016 год. АзБуКа

Администратор

Engineer construction manufacturing workers with gears drafts and tools flat icons set isolated vector illustration

Вводная информация

В связи с многочисленными изменениями, которые вступили в силу в 2015 и 2016 гг, нами была обновлена информация, касающаяся экспертизы проектов, порядка приемки объектов строительства в эксплуатацию, порядка предоставления земельного участка для строительства, а также была добавлена информация по Еврокодам, введению новой нормативной базы в строительной отрасли.

По информации Группы всемирного банка по состоянию на июнь 2015 года Казахстан занимает 41 место из 189 стран по благоприятности ведения бизнеса. Данный рейтинг показывает насколько благоприятно развивать бизнес в стране и складывается из нескольких показателей: Казахстан занимает 21 место по регистрации предприятий (7 место в регионе), 92 место по получению разрешений на строительство (11 место в регионе), 71 – по присоединению к электрическим сетям, 19 – по регистрации собственности, 70 – по получению кредитов, 25 – по защите миноритарных инвесторов, 18 – по налогообложению, 122 – по международной торговле, 9 – по обеспечению исполнения контрактов и 47 место по разрешению неплатежеспособности.

Указанная статистика находится в открытом доступе. Вкупе с активной рекламной компанией Республики Казахстан в последние годы в отношении инвестиционной привлекательности Казахстана, эти факторы позволяют крупным мировым лидерам в сфере строительства расширять свою активность на нашу Республику.

Далее мы затронем основные вопросы, так или иначе встающие перед иностранными компаниями, которые хотят работать в Казахстане в сфере строительства, начиная с открытия компании и заканчивая приемкой и сдачей объекта в эксплуатацию, учитывая также особенности регулирования данного процесса с участием иностранных компаний как субъектов строительной деятельности.

Данная статья описывает общие требования к строительству, без учета особенностей строительства отдельных специфических проектов и объектов, осуществляемых, к примеру, в рамках государственных закупок или в сложных морских условиях.

Для того, чтобы построить объект в Республике Казахстан требуется много времени, затрат, выполнение многих бюрократических процедур. Мы рекомендуем как следует планировать Ваши проекты.

Во введении мы немного остановимся на этапе планирования, т.к. здесь аккумулируется переплетение разных процессов и этапов строительства, которые далее расписаны более подробно.

Использование общих подъездных дорог и общих коммуникаций при строительстве нескольких зданий на одном земельном участке это вполне понятная не только синергия, но и экономия. Однако, по какой-то причине вопросы совместного использования имущества несколькими собственниками в результате этой экономии, приходится решать уже на стадиях продаж построенного и введенного в эксплуатацию проекта.

Очень важно заранее определить порядок нарезки земельного участка в будущем. Могут возникнуть ограничения как из-за размещения городских сетей/объектов, так и из-за водоохранных зон. Статус того или иного земельного участка будет в будущем определять порядок его совместного использования. Особенно если речь идет о строительстве нескольких офисных и торговых объектов (равно многофункциональных зданий) в непосредственной близости с общими сетями, которые затем по задумке инвестора должны иметь возможность отойти в собственность третьим лицам (полностью, либо частично).

Инвестор еще на этапе планирования должен задуматься о преследуемых им целях (будет продавать объекты по отдельности или нет, общая будет у всех объектов управляющая компания или нет, надо ли думать об имидже проекта на несколько десятилетий вперед или нет и т.п.), чтобы в будущем распорядиться имеющимся активом наиболее эффективно.

Отсутствие заблаговременно организованного и подписанного между всеми соседствующими собственниками объектов недвижимости механизма регулирования взаимоотношений в части пользования совместным имуществом, может стать причиной затяжных судебных процессов и/или сложностей в текущем управлении построенными объектами (невозможно собрать деньги на текущий/капитальный ремонт общего имущества – дорог, общих коммуникаций, дворовых и других прилегающих территорий, невозможно эффективно распорядиться общим имуществом и т.п.).

Наша компания рекомендует на стадии планирования:

  • Определить момент и порядок деления земельных участков с целью своевременного получения разрешительных документов на строительство и своевременной готовности документов для продажи проекта, как в целом, так и по частям;
  • Заранее предложить, обсудить и принять совместно с предполагаемой управляющей компанией варианты управления, с учетом особенностей проекта и предполагаемой его реализации;
  • Для подготовки и своевременной реализации «под контролем» процесса (плана) перехода прав на недвижимость, общее имущество и прочее имущество, в том числе под управление управляющей компании;
  • Четко определить какое имущество и на каких условиях можно отдать в город, либо оставить в совместном пользовании, какое отдать в собственность вместе со зданием (помещением) и т.п.;
  • Решить вопрос – где можно использовать сервитут, а где нет;
  • Разработать пакет документов, необходимый для реализации принятых инвестором решений по реализации, управлению и совместному использованию как всего проекта, так и его частей (договор купли-продажи, соглашение о сервитуте, протокол о создании объекта кондоминиума, Устав кооператива, протокол об управлении объектом кондоминиума и другие).

В связи с изложенным, рекомендуем Вам привлечь для решения столь сложных и зарегулированных вопросов именно местных специалистов, имеющих соответствующий опыт и рекомендации.


В онлайнМагазине"Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:


1. Субъекты осуществления строительной деятельности

Местные строительные компании обычно работают в форме ТОО (аналог ООО в России) либо в форме АО. Необходимо учитывать, что новоиспеченные (только что зарегистрированные) организации не смогут сразу взяться за строительство технически сложных сооружений, не имея опыта они не получат соответствующей лицензии.

1.1. Филиал/ представительство иностранной компании

Иностранная компания может осуществлять деятельность на территории Республики Казахстан через филиал либо иметь представительство для защиты ее интересов. Только так у них может появиться возможность заниматься строительством в Казахстане, используя свой предыдущий опыт строительства в других странах. Благодаря последним изменениям в законодательстве Казахстана у иностранных компаний появилась возможность получить лицензию, не отрывая здесь свое подразделение. Для соблюдения формальностей получения необходимых разрешений на осуществление строительной деятельности компании в некоторых случаях достаточно получить бизнес идентификационный номер (БИН) и открыть счет в одном из местных банков.

Процедура открытия и регистрации филиала иностранной компании (имеется в виду любая иностранная компания, зарегистрированная как в СНГ, так и за ее пределами) мало чем отличается от регистрации филиалов местных юридических лиц, особенность заключается в необходимости апостилирования учредительных документов компании, их переводом на казахский и русский языки. Встав на налоговый учет, по получении свидетельства о государственной (учетной) регистрации необходимо изготовить печать, открыть счет в банке, нанять бухгалтера.

Директор филиала назначается первым руководителем головной компании и действует на основании генеральной доверенности, при этом, если директором является иностранный гражданин, то для него не нужно получать соответствующее разрешение на работу. Однако, если компания желает нанять других иностранцев для работы в филиале, то для них нужно будет получить это разрешение, согласно правил на привлечение иностранной рабочей силы и с учетом квоты, устанавливаемой уполномоченным органом по труду (следует заметить, что размер квоты меняется из года в год).

Разрешение на привлечение иностранной рабочей силы выдается по четырем категориям работников: I - руководящий состав организации; II - специалисты с высшим и средним профессиональным образованием; III - квалифицированные рабочие и рабочие, занятые на сезонные сельскохозяйственных работах. При этом работодатель должен соблюдать соотношение граждан Республики Казахстан и иностранных граждан: по I и по II категориям граждане РК должны составлять не менее 70% всей численности работников, а по III и IV категориям – не менее 90% численности работников.

Для некоторых работников не требуется получать разрешение на привлечение иностранной рабочей силы. Помимо директора филиала или представительства иностранной компании к таким работникам относятся:

  • постоянно проживающие на территории Республики Казахстан;
  • находящиеся в служебной командировке, с деловыми целями, срок которой не превышает суммарно сто двадцать календарных дней в течение одного календарного года;
  • граждане Российской Федерации или Республики Беларусь[1];
  • первые руководители организаций, заключивших с Правительством Республики Казахстан контракты на сумму инвестиций в денежном эквиваленте свыше 50 миллионов долларов США;
  • первые руководители Казахстанских компаний, осуществляющих инвестиционную деятельность в приоритетных видах деятельности и заключивших контракт с уполномоченным органом по инвестициям.

1.2. Лицензии и разрешения

Для того, чтобы заниматься строительной деятельностью или проектированием в Казахстане иностранной или местной компании необходимо получить разрешение от государственных органов. Таким разрешительным документом является лицензия. Ее необходимо получать если вид деятельности, которым собирается заниматься компания, указан в соответствующих законодательных актах, независимо от того, собирается ли компания работать в Казахстане или реализует какой-либо краткосрочный проект.

С принятием Закона РК «О разрешениях и уведомлениях», который вступил в силу 20 ноября 2014 года, четкий перечень лицензируемых видов деятельности, в том числе по строительной, проектной и изыскательской деятельности теперь содержится в вышеуказанном Законе. Лицензия и (или) приложение к лицензии могут выдаваться как в бумажной, так и в электронной форме.

Исчерпывающий перечень видов деятельности в сфере строительства, для осуществления которых нужна лицензия:

  • изыскательская деятельность;
  • проектная деятельность;
  • выполнение строительно-монтажных работ;
  • деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.

При этом, в каждом из указанных здесь видов лицензий есть несколько подвидов. Например, в лицензировании строительно-монтажных работ законодатель предусмотрел более 25 различных подвидов.

Выдача лицензий осуществляется уполномоченным органом в сфере архитектуры, строительства и градостроительства. Документы для получения лицензий подаются в местные Центры Обслуживания Населения (ЦОНы) либо ГУ "Управления государственного архитектурно-строительного контроля акиматов областей, городов Астаны и Алматы".

Лицензии, которые выдаются для осуществления проектной деятельности и строительно-монтажных работ, делятся на три категории в зависимости от уровня ответственности.

Правила отнесения объектов строительства и градостроительного планирования территорий к уровням ответственности раньше определялись в соответствии с РДС РК 1.02-04-2013.

04 мая 2015 года РДС РК 1.02-04-2013 утратил силу и вместо него приняты Правила определения общего порядка отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам, утвержденные Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 февраля 2015 года № 165, которые вступили в силу 02 мая 2015 года.

Новые правила определяют порядок отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам и устанавливают критерии для определения сложности объектов проектирования.

В связи с реформированием экспертной деятельности путем передачи в конкурентную среду части объектов экспертной деятельности, о чем речь пойдет далее в статье, возникла необходимость определения критериев отнесения зданий и сооружений к технически и (или) технологически сложным объектам. Новыми правилами как раз и определен четкий перечень технически и (или) технологически сложных объектов, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций.

Правилами также внесены изменения в перечень зданий и сооружений, относимых к I, II и III уровням ответственности, некоторые объекты были добавлены дополнительно, некоторые исключены, но общие положения остались прежними:

  • I категория (повышенный уровень сложности) – уникальные строения (выше 9 этажей), промышленные объекты республиканского значения (заводы, фабрики, авто и железные дороги);
  • II категория (нормальный уровень сложности) – возможен генеральный подряд, включает в себя любые строительных работы, не отраженные в I-й категории, возможны работы в сейсмических условиях;
  • III категория (пониженный уровень сложности) – невозможен генеральный подряд и строительство капитальных зданий и сооружений, возможно возведение временных зданий и сооружений, сезонного и вспомогательного назначения.

При выборе категории Важно знать, что вновь созданная компания (обычно в форме ТОО) сможет получить лицензию только по третьей категории.

Чтобы получить лицензии по второй и первой категории потенциальному получателю лицензии необходимо иметь опыт реализованных проектов. Даже если учредителем вновь созданной компании будет известная проектная или строительная компания (уже имеющая свое портфолио и список реализованных проектов), ее предыдущий опыт невозможно будет признать опытом работы вновь создаваемой компании. Единственным исключением являются компании, учредители которых имеют опыт работы (в любых странах) более 30 (тридцати) лет.

Единственным выходом для учредителя (не важно – резидент или нерезидент) использовать для получения лицензии свой предыдущий опыт работы (как в Казахстане, так и за пределами Казахстана) – это создать в Казахстане свой Филиал. Этот вариант наиболее приемлем для иностранных строительных и проектных компаний, принявших решение зайти на рынок Казахстана. Филиал сможет получить лицензию на головную компанию, предоставив от ее имени в Казахстане необходимые документы.

Законодательством предусмотрен четкий перечень требований к той или иной категории лицензии. Ранее эти требования содержались в Постановлении Правительства РК №89 от 05 февраля 2013 года. Сейчас перечень квалификационных требований определен Приказом и.о. Министра национальной экономики РК №136 от 09 декабря 2014г.

Основными отличиями новых требований от старых является то, что:

  • в новых требованиях отсутствует необходимость наличия допуска ответственных исполнителей для работ в районах повышенной сейсмической опасности;
  • отсутствует необходимость подтверждать наличие у лицензиата «инструментов»;
  • опыт работы лицензиата должен быть непрерывным для получения лицензии 1 и 2 категории на проектирование и строительно-монтажные работы (в случае прекращения действия лицензии, опыт аннулируется);
  • для лицензиата – юридического лица, участниками (акционерами) которого являются юридическое лицо - резидент Республики Казахстан и иностранное юридическое лицо и в котором участнику (акционеру) - юридическому лицу- резиденту Республики Казахстан принадлежит 50 или более долей участия в уставном капитале (акций) и имеющему лицензию первой категории на занятие проектной деятельностью/строительно-монтажными работами по 1 категории не нужно предоставлять информацию, подтверждающую опыт работы лицензиата, по ранее выполненным работам, проектам и информацию в виде положительных отзывов от заказчиков и/или от эксплуатирующих лиц, заинтересованных местных исполнительных органов.

Наиболее важные из списка указанных квалификационных требований это:

  • требования к персоналу,
  • производственной базе,
  • материально техническому оснащению,
  • внутренним правилам и инструкциям (охрана труда, контроль качества и т.п.),
  • опыту работы и реализованным объектам (за исключением III категории).

Нужна консультация по вопросам получения лицензий в Казахстане? В нашем онлайнМагазиневы можете купить данную услугу по фиксированной цене:


1.3. Доступ к электронным услугам

В настоящее время многие услуги в области недвижимости оказываются в электронном формате на веб-портале «электронного правительства». Использование данных услуг позволяет экономить время на административные процедуры на всех этапах открытия и ведения бизнеса в Казахстане в сфере строительства и проектирования.

Для того, чтобы иметь доступ к электронным услугам необходимо получить электронную цифровую подпись, которая выдается РГП «Государственная техническая служба» в течение 2 рабочих дней. Заявление подается непосредственно услугодателю либо через ЦОН.

Признание иностранной электронной цифровой подписи производится в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан. На данный момент такие договоренности существуют только в рамках Таможенного союза.

При отсутствии международного договора иностранная компания получает электронную цифровую подпись в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Для этого нужно подать заявление с приложением документа, содержащего индивидуальный идентификационный номер (ИИН) представителя юридического лица-нерезидента (к примеру, регистрационное свидетельство), а также документ, содержащий БИН юридического лица. Чтобы иметь БИН юридическому лицу необходимо получить регистрационное свидетельство на основаниях, указанных в налоговом законодательстве Республики Казахстан (например, открыть текущий счет в одном из местных банков).

2. Получение земельного участка

2.1. Способы получения земельного участка

Земельный участок возможно получить двумя способами:

  • Приобрести у государства. Для этого надо обязательно получить в местных исполнительных органах районов (городов) решение о предоставлении соответствующего права на землю;
  • Выбрать земельный участок самостоятельно на вторичном рынке для аренды или приобретения в частную собственность.

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Если застройщик хочет получить землю у государства он должен быть готов к длительной бюрократической процедуре, которая состоит из нескольких этапов, на каждом из которых возможны задержки. С другой стороны, приобретая у государства застройщик оплачивает стоимость земельного участка без накрутки, которая существует на рынке.

В свою очередь приобретение земельного участка у частного лица влечет за собой определенные риски, связанные с предыдущими правообладателями. Земельный участок может быть заложен или находиться в аресте, третьи лица могут претендовать на земельный участок, либо существуют какие-либо еще обременения, о которых продавец не сообщил. Преимуществом покупки земельного участка на вторичном рынке является то, что покупатель стоит наравне с продавцом при заключении договора, стороны обладают свободой и могут договариваться об условиях контракта в довольно короткие сроки.

Если у застройщика уже есть земельный участок ему необходимо убедиться в том, что он имеет право выполнять на нем строительство.

Следует отметить, что права иностранцев на некоторые виды земельных участков ограничены:

  • Нерезиденты не могут иметь в собственности земельные участки, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения;
  • Не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность нерезидентам;
  • Нерезиденты, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля нерезидентов, составляет более чем пятьдесят процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет (ранее этот срок составлял 10 лет, изменения внесены в Земельный кодекс РК Законом РК от 29.12.2014 №269-V).

2.2. Порядок предоставления земельного участка государством

Для получения земельного участка у государства для строительства не в черте населенного пункта застройщику предстоит пройти через процедуру, состоящую из следующих этапов:

  • подача заявления на предоставление земельного участка;
  • определение возможности удовлетворения заявления (предварительный выбор земельного участка);
  • заключение комиссии о предоставлении земельного участка;
  • разработка и утверждение землеустроительного проекта;
  • принятие решения акимом/акиматом на основании решения комиссии и землеустроительного проекта;
  • заключение договора купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования
  • установление границ земельного участка на местности;
  • изготовление и выдача документов, удостоверяющих право на земельный участок.

При получении земельного участка у государства необходимо также обратить внимание на следующее:

  • Целевое назначение земельного участка должно соответствовать целям будущего объекта (Согласно Классификатору целевого назначения, например, для г.Алматы надо смотреть Приложение к постановлению Акима города Алматы от 13 февраля 2013 года №1/85).
  • Делимость земельного участка.
  • Зарегистрированные обременения, имеющиеся у земельного участка.
  • Установление охранной или санитарно-защитной зоны земельного участка (оформляется актом о выборе земельного участка соответствующих местных исполнительных органов (Согласно Земельному кодексу РК)).
  • Генеральный план населенного пункта. Запрещается предоставление земельных участков для строительства без наличия проектов детальной планировки и (или) проектов, выполненных на основании генеральных планов населенного пункта.

2.2.1. Подача заявления на предоставление земельного участка

Для предоставления земельного участка необходимо подать заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка. Заявление рассматривается до двух месяцев с момента его поступления. Заявление должно содержать:

  • цель использования земельного участка (в нашем случае для строительства);
  • его предполагаемые размеры (определяются по утвержденным в установленном законодательством Республики Казахстан порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией);
  • местоположение (примерное местоположение земельного участка);
  • испрашиваемое право пользования (право частной собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды), право временного безвозмездного землепользования);
  • наличие или отсутствие другого земельного участка[2].

2.2.2. Предварительный выбор земельного участка

Необходимым шагом для получения земельного участка для строительства объектов является предварительный выбор земельного участка. По результатам выбора земельного участка выдается акт о выборе земельного участка структурными подразделениями соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющими функции в сфере архитектуры и градостроительства.

Акт о выборе земельного участка выдается с приложением проектов границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Оформление акта о выборе земельного участка осуществляются в течение десяти рабочих дней с последующим направлением акта о выборе земельного участка в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения.

2.2.3. Решение о предоставлении земельного участка

Решение о предоставлении земельного участка принимается местными исполнительными органами на основании заключения комиссии и землеустроительного проекта.

Комиссия учреждается местными исполнительными органами области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения. В комиссию входят депутаты местного представительного органа, представители уполномоченного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, Национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан, а также органов местного самоуправления (при их наличии). Если комиссия была создана на уровне областей, городов республиканского значения и столицы, то в нее также должны входить представители соответствующих территориальных подразделений уполномоченных органов в области охраны окружающей среды, сельского и лесного хозяйства, использования и охраны водного фонда, управления земельными ресурсами а также иные лица по усмотрению местного исполнительного органа

Положительное заключение комиссии передается заявителю в течение пяти рабочих дней для подготовки землеустроительного проекта. В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка.

Копия решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок вручается (направляется) заявителю в течение пяти рабочих дней с момента принятия решения.

2.2.4. Регистрация права на земельный участок

Регистрация права на земельный участок осуществляется по той же процедуре, что и регистрация объекта строительства. Ставки сбора за регистрацию земельного участка составляют 0,5 МРП, что по текущему курсу составляет около 3 долларов США. Ставки сбора за ускоренную регистрацию земельного участка составляют 15 МРП, что по текущему курсу составляет около 97 долларов США.

Без регистрации земельного участка невозможно будет в дальнейшем зарегистрировать объект строительства. В случае, если такой регистрации не было произведено, законом допускается одновременная регистрация земельного участка и построенного на нем здания, сооружения. Если право на земельный участок возникло до введения системы государственной регистрации, то регистрация объекта строительства допускается при одновременной учетной регистрации права на земельный участок.

2.3. Порядок предоставления земельного участка государством для строительства в черте населенного пункта

С вступлением в законную силу в 2015 году изменений в Земельный кодекс РК, появилась отдельно статья, определяющая порядок предоставления земельного участка государством для строительства объекта именно в черте населенного пункта.

Порядок получения такого участка происходит в несколько этапов:

  • подача заявления;
  • согласование окончательного акта выбора земельного участка;
  • подписание договора временного землепользования;
  • изготовление земельно-кадастрового плана;
  • решение местного исполнительного органа о предоставлении земельного участка;
  • установление границ земельного участка на местности.

При этом, выкуп предоставленного в землепользование земельного участка в частную собственность производится только после ввода объекта в эксплуатацию.

2.3.1. Подача заявления

Для получения земельного участка для строительства в черте населенного пункта заявителю необходимо подать заявление установленного образца в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка посредством веб-портала «электронного правительства» или центра по обслуживанию населения.

Заявление должно содержать:

  • Адрес (местоположение) земельного участка;
  • Площадь в гектарах (кв.м.);
  • Наименование планируемого объекта строительства, этажность, приблизительная площадь застройки.

К заявлению прилагается схема расположения земельного участка в электронном формате.

2.3.2. Согласование окончательного акта выбора земельного участка

Структурное подразделение акимата в течение 7 рабочих дней подготавливает акт выбора земельного участка с его ситуационной схемой и направляется его на согласование всем заинтересованным государственным органам, соответствующим службам. Согласующие органы в течение 12 рабочих дней представляют заключение о возможности предоставления земельного участка. К заключению специализированного государственного предприятия, ведущего государственный земельный кадастр, прилагаются сведения по запрашиваемому участку и смета на земельно-кадастровые работы.

В случае получения положительного заключения, структурным подразделением акимата в течение 5 рабочих дней подготавливается окончательный акт выбора земельного участка, который направляется на согласование заявителю.

Заявитель в течение 3 рабочих дней согласовывает окончательный акт выбора земельного участка и оплачивает услуги земельно-кадастровых работ.

2.3.3. Решение о предоставлении земельного участка

После подписания договора временного землепользования и изготовления и утверждения земельно-кадастрового плана, он направляется в акимат для принятия им решения о предоставлении права на земельный участок. Акимат принимает решение о предоставлении права на земельный участок в течение 5 рабочих дней с момента утверждения земельно-кадастрового плана. Земельно-кадастровый план является неотъемлемой частью решения.

Копия решения о предоставлении земельного участка направляются заявителю через веб-портал “электронного правительства”. Копия решения и договор временного земплепользования направляются в уполномоченный орган для регистрации права на земельный участок.

2.3.4. Выкуп земельного участка

После ввода объекта в эксплуатацию землепользователь имеет право выкупить земельный участок у государства путем подачи заявления в местный исполнительный орган с приложенными документами.

К заявлению прилагаются:

  • документ, удостоверяющий право на земельный участок, или копия документа, заверенная нотариально;
  • копия свидетельства налогоплательщика;
  • справка из центра недвижимости об отсутствии обременений на земельный участок, препятствующих заключению сделок;
  • справка о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается в течение 15 рабочих дней со дня подачи заявления землепользователем.

3. Проектная документация

В части технического регулирования, в Республике Казахстан происходит процесс поэтапной замены устаревших строительных норм и правил Еврокодами – Европейскими техническими стандартами для проектирования и строительства зданий и сооружений. Процесс внедрения Еврокодов происходит постепенно, в три этапа:

  • 2010 – 2014гг. подготовительный этап;
  • 2015 – 2020гг. сосуществование новых и действующих нормативов;
  • 2021 – 2025гг. обобщение опыта применения и корректировка новой нормативной базы.

В нашем законодательстве Еврокоды обозначаются как СН (СП) РК EN и введены в действие с 1 июля 2015 года согласно Приказу Председателя Комитета по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и управления земельными ресурсами Министерства национальной экономики Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года №156-НҚ «Об утверждении новой нормативной базы строительной отрасли».

На сегодняшний день разработано более 50 Еврокодов с национальным приложением и около 16 дополнений к национальным приложениям СН РК EN. Примеры Еврокодов:

  • СН РК EN 1990:2002+А1:2005/2011 «Основы проектирования несущих конструкций»,
  • СН РК EN 1991-1-3:2003/2011 «Воздействия на несущие конструкции. Часть 1-3. Общие воздействия. Снеговые нагрузки»,
  • СН РК EN 1992-1-2:2004/2011 «Проектирование железобетонных конструкций. Часть 1-2. Общие правила определения огнестойкости» и др.).

Основные правила разработки, согласования и утверждения проектной документации, ее состав и содержание были изложены в СН РК 1.02-03-2011, которые утратили силу в связи с введением новой нормативной базы.

Сейчас же основные требования к проектной документации содержатся в различных строительных правилах, таких как СП РК 1.02-108-2014 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство индивидуальных жилых домов» или СП РК 1.02-106-2013 «Типовое проектирование» и др.

Разработанная и утвержденная проектная документация действительна в течение трех лет с даты ее утверждения.

По истечении данного срока документация считается устаревшей. В этом случае ее необходимо привести в соответствие с действующими государственными нормативами и переутвердить, что производится в том же порядке, в котором она была утверждена, но уже с учетом изменившихся технических нормативов.

3.1. Порядок разработки проектной документации

Проектирование может производиться в несколько стадий. Стадийность определяется заданием на проектирование. Первой стадией является подготовка проекта который разрабатывается на основании пред проектной документации, второй стадией – подготовка рабочей документации. Двух стадийное проектирование предполагается, когда речь идет о крупных объектах жилищно-гражданского или производственного назначения, или о строительстве особо важных объектов, затрагивающих государственные или общественные интересы и осуществляемых с участием государственных инвестиций.

Проектирование объектов с продолжительностью строительства до 24 месяцев осуществляется в одну стадию, без подготовки рабочей документации. В одну стадию также разрабатываются проекты объектов строительства по типовым проектам, когда оформляется ранее разработанный индивидуальный проект, а также при реконструкции объектов.

Началом проектирования считается дата вступления в силу договора на разработку проектно-сметной документации, заключенного между заказчиком и исполнителем (подрядчиком, генеральным проектировщиком). При этом заказчик должен передать исполнителю утвержденное задание на проектирование, а также другие исходные данные необходимые для разработки проектно-сметной документации. Договор на разработку проектно-сметной документации включает виды и объем работ, условия ведения авторского надзора при его необходимости (иначе указывается, что отсутствует необходимость в проведении авторского надзора). При этом не разрешается отдавать в субподряд работу по проектированию, стоимостью боле двух третей от общего объема работ.

На этапе разработки проектной документации происходит детализация общих планировочных и объёмно-пространственные решений, которые были приняты и утверждены в генеральных планах населенных пунктов. Проектная документация должна содержать решения и показатели по генеральному плану (с учетом зонирования территории).

В случае, если разрабатываемая проектная документация обоснованно выходит за рамки, отступает от государственных нормативов, в том числе от генерального плана, необходимо наличие письменных согласований с органами, утвердившими данные нормативы, в случае с генеральными планом это местные представительные органы. До представления на согласование необходимо получить предварительное согласование отступлений (отклонений) от обязательных требований государственных нормативов с заинтересованными органами.

Задание на проектирование / исходные материалы для разработки проектной документации

Заказчик (или застройщик) составляет и утверждает задание на проектирование, которое может быть также составлено генеральным проектировщиком, или иным подрядчиком. Задание на проектирование является неотъемлемой частью договора на разработку проектно-сметной документации.

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает подрядной проектной организации (генеральному проектировщику) исходные материалы (данные) для разработки проектной документации, которые включают:

  • Решение местных исполнительных органов районов (городов) о предоставлении соответствующего права на землю, включая регламенты по использованию территории в пределах ее границ и назначению объекта;
  • Материалы инженерных изысканий площадки строительства (в границах земельного участка и трасс прокладки коммуникаций), включая материалы топографической съемки и данные геологических и гидрогеологических изысканий, необходимые для проектирования и строительства;
  • Технические условия на подключение к источникам инженерного и коммунального обеспечения, предоставленные, по запросу местных исполнительных органов, поставщиками услуг по инженерному и коммунальному обеспечению в районе предполагаемого строительства;
  • Архитектурно-планировочное задание, выданное местным (города, района) органом архитектуры и градостроительства, включая условия инженерной подготовки территории, благоустройства и озеленения.

3.2. Согласование проектной документации

Разработанная в соответствии с заданием на проектирование, архитектурно-планировочным заданием и иными исходными материалами проектная (проектно-сметная) документация проходит согласования и утверждение в соответствии с требованиями, установленными государственными нормативными документами.

Проектная документация должна содержать запись главного инженера или главного архитектора проекта о соответствии проектной документации требованиям государственных нормативов.

В отдельных случаях нужно производить дополнительные согласования проектной документации с государственными инстанциями (например, с Комитетом по делам строительства или с Комитетом индустриального развития и промышленной безопасности). Это касается строительства объектов специального назначения (например если речь идет об опасных производственных объектах), если это прямо предусмотрено законодательными актами.

Дополнительные согласования также необходимы при отводе дополнительного земельного участка (прирезки территории), при изменении транспортных или коммуникационных связей, при ухудшении первоначально заложенных архитектурно-эстетических, инженерно-технических, противопожарных, противовзрывных и санитарных качеств, а также состояния окружающей среды.

3.3. Экспертиза проектной документации

Экспертиза является одним из завершающих этапов разработки проектной документации и предшествует ее утверждению. Целями экспертизы являются: анализ документации, установление эффективности инвестиций и обеспечение проектными решениями устойчивого функционирования объектов после ввода их в эксплуатацию.

Экспертиза производится экспертными организациями или экспертами, аттестованными по соответствующим разделам (частям) технико-экономических обоснований или проектно-сметной документации. Экспертиза производится в течение 45 календарных дней. По желанию заказчика в некоторых случаях экспертиза может не производиться. К примеру, при проектировании технически несложных конструкций (жилых домов, временных строений, хозяйственно-бытовых построек и пр.) проведение экспертизы необязательно.

29 декабря 2014 года был подписан Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан», который в значительной степени изменил порядок проведения экспертизы.

Термин государственная экспертиза был исключен. Вместо этого были введены следующие понятия и виды экспертиз:

  • экспертиза проектов (комплексная вневедомственная экспертиза технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации), предназначенных для строительства, осуществляемая аккредитованными экспертными организациями или экспертами, имеющими соответствующий аттестат;
  • комплексная вневедомственная экспертиза проектов строительства (технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации), отнесенная к государственной монополии;
  • комплексная градостроительная экспертиза - обязательная экспертиза градостроительных проектов различного уровня;
  • межгосударственная экспертиза проектов, представляющих взаимный интерес для двух и более государств-участников соответствующих международных договоров по проектированию и строительству объектов или градостроительному планированию смежных приграничных территорий.

В отдельных случаях обязательно проведение комплексной вневедомственной экспертизы, отнесенной к государственной монополии в РГП «Госэкспертиза» (ранее называлось просто – государственная экспертиза). Комплексная вневедомственная экспертиза, осуществляемая государственной экспертной организацией необходима, в частности, при строительстве потенциально опасных и технически и (или) технологически сложных объектов (например, объекты использования атомной энергии, магистральные железные дороги, метрополитен и т.д.). По объектам и комплексам, которые предусматриваются проектировать и строить поэтапно, экспертиза проектов может осуществляться по соответствующим этапам (экспертное сопровождение).

Проектная документация объектов, оказывающих воздействие на окружающую среду, подлежит обязательной экологической экспертизе.

Во исполнение требований Закона РК от 29.12.2014, упомянутого выше, был подписан приказ Министром Национальной экономики РК от 1 апреля 2015 года № 299 «Об утверждении Правил проведения комплексной вневедомственной экспертизы технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации, предназначенных для строительства новых, а также изменения (реконструкции, расширения, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта) существующих зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования».

Согласно внесенным изменениям экспертиза проектов строительства осуществляется по принципу «одного окна» посредством единой электронной информационной системы с учетом всех обязательных отраслевых экспертиз. Также изменения коснулись и полномочий государственной комплексной вневедомственной экспертизы. Планируется провести двухэтапную передачу полномочий по экспертизе некоторых видов проектов в конкурентную среду.

С января 2015 года в конкурентную среду будет передано около 50% экспертных работ. Это проекты, которые не относятся к государственной монополии, а точнее проекты технически и технологически несложных объектов строительства.

С января 2016 года к государственной монополии будет относиться комплексная вневедомственная экспертиза проектов (технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации) для:

  • строительства новых производственных зданий и сооружений, относящихся к потенциально опасным объектам строительства, а также новых технически и (или) технологически сложных объектов, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования;
  • реконструкции, расширения, модернизации, технического перевооружения и капитального ремонта существующих потенциально опасных, а также технически и (или) технологически сложных объектов, финансируемых за счет бюджетных средств и иных форм государственных инвестиций.

До 2020 года планируется передать 90% экспертных работ субъектам рынка. Это будет достигнуто путем изменения критерия отнесения объектов к технически и технологически несложным.

С января 2020 года к государственной монополии будут относиться только проекты:

  • независимо от источников финансирования объекты общегосударственного и межгосударственного (международного) значения, а также уникальные объекты, по которым, ввиду отсутствия нормативно-технических требований, необходима разработка специальных технических условий - особых норм проектирования и строительства;
  • технически и технологически сложных зданий и сооружений, финансируемых за счет бюджетных средств или иных государственных инвестиций.

3.4. Утверждение проектной документации

Утверждение проектной документации производится решением заказчика с указанием основных утверждаемых технико-экономических показателей.

Законодательством предусмотрен порядок утверждения проектной документации по проектам, строящимся за счет государственных инвестиций. В этом случае проектная (проектно-сметная) документация на строительство объектов должна быть представлена на утверждение не позднее трех месяцев после получения положительного заключения государственной экспертизы.

Само утверждение производится приказом соответствующего государственного органа или иного уполномоченного юридического лица с указанием основных утверждаемых технико-экономических показателей в соответствии с нормами Республики Казахстан а также сметной (расчетной) стоимости строительства на базовом уровне цен 2001 года и на уровне цен на момент утверждения в национальной и (или) иностранной валюте.

4. Строительство объекта

Основные требования и нормы к проведению строительства содержатся в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство, организация строительства, предприятий, зданий и сооружений».

Процесс строительства можно разбить на несколько стадий:

  • Уведомление о начале строительства;
  • Подготовка строительного производства;
  • Строительство: возведение здания (сооружения);
  • Завершение строительства: приемка объекта и ввод в эксплуатацию.

Юридическая экспертиза договора строительного подряда, договора строительства "под ключ" в онлайн Магазине "Артюшенко и партнеры" по фиксированной цене.


4.1. Уведомление о начале строительства

Перед тем как приступить к строительным работам заказчик (либо застройщик) не менее чем за десять рабочих дней уведомляет государственную архитектурно-строительную инспекцию о начале производства строительно-монтажных работ. ЦОНы, по месту строительства принимают соответствующее уведомление, которое может быть подано как в электронной, так и бумажной форме.

Уведомление подается на имя главного государственного строительного инспектора, инспекторов областей и городов республиканского назначения. Уведомление должно содержать наименование заказчика либо застройщика, наименование и местонахождение объекта строительства, дату начала строительства, срок ввода в эксплуатацию, источник финансирования. В уведомлении также указываются сведения, касающиеся предоставления права на землю, утверждения проектно-сметной документации, производства экспертизы (при необходимости), сведения касающиеся организации подрядчика, ответственного лица от заказчика и от подрядчика, сведения об авторском, техническом надзоре.

К уведомлению о начале производства строительно-монтажных работ прилагаются копии положительного заключения экспертизы (если она была проведена), а также акта о выборе земельного участка.

При подаче уведомления заявитель получает талон о приеме уведомления, копию уведомления с отметкой о приеме, либо талон в виде электронного документа. После получения такого документа заявитель вправе приступить к работам. При этом государственная архитектурно-строительная инспекция (инспектор) наделяется правом не позднее пяти рабочих дней с момента получения уведомления на посещение объектов строительства.

4.2. Требования, предъявляемые к строительству

На протяжении всего периода строительства (консервации) и срока службы (эксплуатации) объектов обязательно обеспечение собственниками (заказчиками, владельцами, нанимателями, арендаторами) следующих основных характеристик:

  • качество строительной продукции (соответствие требованиям, установленным в строительных проектах);
  • качество строительных материалов (соответствие требованиям технических стандартов РК);
  • безопасности при возведении и эксплуатации, включая ведение работ и содержание;
  • соответствия требованиям охраны труда (выполнение требований Пожарной безопасности, предупреждение воздействия на работников опасных производственных факторов);
  • устойчивости и надежности функционирования;
  • соответствия экологическим требованиям (рекультивация земель, предотвращение потерь природных ресурсов, предотвращение или очистка вредных выбросов в почву, водоемы и атмосферу).

4.3. Архитектурно-строительный контроль и надзор

Процесс строительства сопровождается архитектурно-строительным контролем и надзором, согласно списку сфер деятельности субъектов частного предпринимательства, подлежащих государственному контролю и надзору.

Архитектурный контроль и надзор за качеством строительства объектов осуществляет государственная архитектурно-строительная инспекция, которая является структурным подразделением Комитета по делам строительства Министерства экономики и торговли Республики Казахстан, состоит из республиканского органа и его территориальных структурных подразделений в областях и городах республиканского значения.

Государственная архитектурно-строительная инспекция проверят у заказчика (застройщика) наличие необходимой документации для проведения строительства. Инспекция также осуществляет контроль качества строительных материалов, следит за соответствием строительно-монтажных работ проекту и государственным нормативам, а также за осуществлением подрядчиком собственного контроля качества строительства, проведением технического и авторского надзоров.

При осуществлении своей деятельности государственная архитектурно-строительная инспекция обладает правом запрашивать информацию о намеченных к строительству и строящихся объектах строительства, запрашивать проектную документацию, а также беспрепятственно посещать и инспектировать объекты строительства.

По результатам проведенной инспекции составляется справка и ведомость объектов. Если были обнаружены отклонения от государственных нормативов или от проектной документации, государственная архитектурно-строительная инспекция выносит соответствующее предписание с указанием сроков исправления нарушений.

4.4. Авторский надзор

Автор архитектурного произведения (авторы проекта и (или) разработчики проектной документации) наделяются исключительным имущественным правом на использование проекта и разрешения его реализации, правом осуществлять или разрешать воспроизведение, распространение и переработку проекта, а также правом делегировать указанные права другим лицам.

Полномочия по авторскому надзору могут быть делегированы эксперту, имеющему аттестат на право осуществления инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности либо заказчику для самостоятельного выбора поставщика инжиниринговых услуг по ведению авторского надзора, имеющего соответствующий аттестат.

Помимо вышеуказанных исключительных прав автор архитектурного произведения имеет право осуществлять контроль как за разработкой строительной документации, так и за ее реализацией, включая авторский надзор за ходом строительства, фотографирование (кино или видеосъемка). Данные правомочия не являются абсолютными и могут быть ограничены заданием на проектирование либо в самом тексте договора на разработку проектно-сметной документации.

Авторский надзор производится на основании договора на разработку проектно-сметной документации. При строительстве объектов, подлежащих вводу в эксплуатацию государственными приемочными и приемочными комиссиями, составляется договор на осуществление авторского надзора. При этом авторский надзор должен осуществляться в течение всего периода строительства (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объекта либо консервации строительства незавершенных объектов.

Договор на осуществление авторского надзора может включать следующие работы, но не ограничиваясь:

  • Контроль соответствия фактического исполнения выполняемых строительно-монтажных работ рабочей документации, а также авторский надзор процесса строительства;
  • Контроль соответствия оформления исполнительной документации принятым стандартам Республики Казахстан;
  • Ведение во время строительно-монтажных работ Журнала авторского надзора, и предоставления его Заказчику по окончании работ по авторскому надзору.
  • Контроль за разработкой проекта строительства, осуществляемого автором (авторами) архитектурного и градостроительного произведения; реализацией проекта строительства, осуществляемого его разработчиками, включая автора (авторов) архитектурного или градостроительного произведения.

Отдельно ведется журнал авторского надзора. В нем указываются указания, выявленные отступления от проектно-сметной документации, нарушение требований строительных норм, правил и технических условий по производству СМР, а также указания об устранении выявленных отступлений или нарушении и сроки их выполнения.

С вступившими изменениями, права и обязанности авторского надзора прямо прописаны в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности». Раньше эти пункты были прописаны в договоре на осуществление авторского надзора.

4.5. Технический надзор

Технический надзор является одним из разновидностей надзора за строительством, он осуществляется либо самостоятельно заказчиком, либо экспертом, имеющим соответствующий аттестат на осуществление инжиниринговых услуг. Отметка о техническом надзоре, а также данные о лицах, производящих технический надзор заносятся в Журнале производства работ.

Ранее технический надзор производился в обязательном порядке только при строительстве объектов, подлежащих приемке в эксплуатацию государственными приемочными и приемочными комиссиями и при ремонте автомобильных дорог. Сейчас же в связи с изменениями, которые вступили в силу с 1 апреля 2015 года, технический надзор в обязательном порядке осуществляется на всех объектах строительства за исключением технически несложных строений.

Технический надзор осуществляется на всех стадиях реализации проекта, от начала выполнения строительно-монтажных работ и до приемки и сдачи объектов в эксплуатацию. Технический надзор производится за качеством выполняемых работ, сроками их выполнения и стоимостью работ.

При этом на технический надзор распространяется требование по информированию органов ГАСКа в случае выявления нарушений норм и требований, установленных законодательством РК.

Условия проведения технического надзора законодательством конкретно не регламентированы. В государственных нормативах предусмотрены отдельные случаи, когда технический надзор обязателен и определен порядок его проведения. К примеру, для проведения контрольных испытаний на сцепление кладки из кирпича или камня на стройке участки стен выбирают по указанию представителя технического надзора. Производство работ по замоноличиванию дисков перекрытий также должно осуществляться под строгим техническим контролем с обязательным составлением актов о качестве выполняемых работ.

Технический надзор важен при выявлении и освидетельствовании скрытых работ, результат которых не будет виден по окончании строительства. Приемка таких работ осуществляется представителем технического надзора с составлением соответствующего Акта освидетельствования скрытых работ.

В случае, если технический надзор проводится экспертом условия его проведения могут быть определены в договоре на инжиниринговые услуги. После подписания договора нанятая организация представляет на согласование заказчику организационную структуру, создаваемую ею для технического и авторского надзоров и управления проектом, а также кандидатуру управляющего проектом от организации.


Примите участие в наших семинарах по строительству всего за несколько кликов (оплатить с любой карты) в нашемМагазине онлайн.


5. Завершение строительства

5.1. Приемка объекта в эксплуатацию (изменено с 01.01.2016г)

Практически любой построенный (реконструированный) объект строительства в Казахстане подлежит приемке в эксплуатацию. Без этой процедуры объект не может быть зарегистрирован как завершенный, и не может быть внесен в соответствующие базы как объект недвижимого имущества. До этого объект считается набором строительных материалов.

Приемка объекта представляет собой его осмотр, который производится с тем, чтобы определить пригодность объекта для эксплуатации, выявить и зафиксировать обнаруженные недостатки. Приемка объекта завершается подписанием акта приемки.

Приемка объекта порождает определенные права и обязанности у заказчика, поэтому при приемке объекта важно уведомить подрядчика обо всех недостатках объекта строительства. Недостатки в последующем отражаются в акте приемки объекта. Если недостатки носят неустранимый характер и препятствуют использованию объекта строительства, в соответствии с указанными целями, то заказчик вправе отказаться от приемки результатов работ.

В договорах строительного подряда как правило предусматриваются гарантийные сроки, в течении которых заказчик может предъявить претензии к подрядчику относительно недостатков, в том числе скрытых. Законодательством предусмотрен гарантийный срок в 10 лет, однако договором может быть предусмотрен иной срок.

Приемка объекта осуществляется приемочной комиссией, государственной приемочной комиссией либо самостоятельно заказчиком. Назначение рабочей комиссии необходимо лишь в том случае, если приемка объекта производится государственной приемочной комиссией.

Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами назначенной комиссии, выдается в Управлении архитектуры и градостроительства по месту нахождения объекта строительства.

Участники сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов, включая заказчиков (инвесторов, застройщиков), ответственных исполнителей подряда на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы, изготовителей и поставщиков строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также службы оперативного надзора за ходом строительства и монтажа оборудования, члены государственной приемочной или приемочной и рабочей комиссий, другие участники несут установленную законодательными актами Республики Казахстан ответственность за угрозу жизни или здоровью граждан, а также ущерб (вред) государственным, общественным или частным интересам, нанесенный вследствие допущенных нарушений либо отклонений от обязательных нормативных требований (условий, ограничений).

5.1.1. Приемка объекта государственной приемочной комиссией (теряет силу с 01.01.2016г)

Все объекты, строящиеся с участием государственных инвестиций, а также объекты, затрагивающие государственные либо общественные интересы (данное условие указывается в архитектурно-планировочном задании) должны быть приняты государственной приемочной комиссией.

Помимо вышеуказанных условий следующие объекты подлежат приемке государственной приемочной комиссией:

  • отдельно стоящие объекты гражданского (общественного) и коммунального назначения, относящиеся к технически сложным объектам. Отдельно стоящие технически несложные объекты, финансируемые без участия государственных инвестиций, принимаются в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 76 настоящего Закона;
  • объекты производственного назначения, за исключением предприятий малого бизнеса (индивидуального предпринимательства);
  • многоквартирные жилые дома (здания);
  • автомобильные и железные дороги;
  • мосты, путепроводы, тоннели, продуктопроводы и линии электропередачи с инженерными сооружениями;
  • объекты космической связи;
  • объекты энергетики, включая атомную энергетику;
  • объекты водохозяйственного, ирригационного и (или) гидротехнического назначения;
  • объекты жилого назначения (жилые и подсобные помещения) на железнодорожных и автомобильных разъездах, в заповедниках, заказниках, рыбопитомниках, лесных, охотничьих и других угодьях.

Порядок осуществления приемки объекта государственной приемочной комиссией.

Для осуществления приемки объекта государственной приемочной комиссией необходимо достижение двух факторов: полная готовность объекта и положительное заключение рабочей комиссии.

Рабочая комиссия дает комплексную оценку полной готовности вводимого в эксплуатацию объекта, проводит контрольное испытание технологического оборудования, предоставляет заказчику замечания относительно неполной готовности объекта с вынесением предложений по поводу привлечения к ответственности лиц, допустивших соответствующие нарушения.

Итогом деятельности рабочей комиссии является заключение о готовности или о неготовности объекта для эксплуатации.

Государственная приемочная комиссия является временным или постоянным коллегиальным органом, состав которого меняется назначающей инстанцией.

В зависимости от значимости или стоимости строительства объекта государственная приемочная комиссия может быть назначена Правительством РК, либо центральными исполнительными органами, либо местными исполнительными органами (Акиматами либо Акимами).

Государственная приемочная комиссия назначается не позднее чем за три месяца до намеченного срока начала работы комиссии при приемке производственных объектов и не позднее чем за тридцать дней до намеченного срока начала работы при приемке объектов жилищно-гражданского и коммунального назначения.

Государственная приемочная комиссия:

  • устанавливает исполнение выявленных рабочей комиссией недоделок, отклонений от проекта, строительных норм и правил;
  • оценивает прогрессивность архитектурно-строительных, инженерных и технологических решений, а также объекта в целом;
  • устанавливает соответствие вводимой в действие проектной мощности (вместимости) объекта (комплекса);
  • проводит в необходимых случаях контрольный запуск и испытания технологического оборудования и инженерных систем.

По результатам работы государственная приемочная комиссия подписывает акт приемки объекта в эксплуатацию либо представляет в инстанцию, назначившую комиссию, мотивированное заключение о непригодности к эксплуатации объекта.

Акт приемки, подписываемый государственной приемочной комиссией, не подлежит утверждению.

Состав государственной приемочной комиссии.

Состав государственной приемочной комиссии различается в зависимости от вида вводимого в эксплуатацию объекта.

При приемке объекта производственного назначения в состав комиссии входят представители:

  • органа, назначившего комиссию;
  • генеральной проектной организации, представители заказчика эксплуатационных организаций (предприятий, учреждений), генерального подрядчика;
  • местных исполнительных органов;
  • государственной архитектурно-строительной инспекции;
  • государственного санитарно-эпидемиологического надзора;
  • государственной противопожарной службы;
  • уполномоченного государственного органа в области охраны окружающей среды.

При приемке объекта жилищно-гражданского и коммунального назначения в состав государственной приемочной комиссии входят представители:

  • местных исполнительных органов;
  • государственный строительный инспектор;
  • заказчика (инвестора, застройщика);
  • эксплуатационных организаций (предприятий, учреждений);
  • генерального подрядчика;
  • генеральной проектной организации (включая авторов проекта).

5.1.2. Приемка объекта заказчиком

Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда объект принимается самим заказчиком. Это происходит при условии, если заказчик имеет на руках решение структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства.

Речь идет о технически несложных строительно-монтажных работах, как например реконструкция помещений или временных строений, хозяйственно-бытовых построек, автостоянок или жилых домов.

Однако, даже такие объекты не могут быть приняты самим заказчиком, если при строительстве и эксплуатации этих объектов ущемляются права других граждан, существует противоречие государственным или общественным интересам. Такие объекты также не подлежат приемке заказчиком, если их строительство финансируется государством, или если они расположены в сейсмо-опасных районах.

5.1.3. Приемка объекта приемочной комиссией (теряет силу с 01.01.2016г)

Объекты, которые не подлежат приемке государственными комиссиями, а также те объекты, которые не принимаются самостоятельно заказчиком, принимаются приемочной комиссией.

Отдельно к объектам, которые принимаются приемочной комиссией, относятся:

  • Объекты, связанные с перепрофилированием (изменением функционального назначения) жилых и нежилых помещений в жилых зданиях;
  • Объекты, связанные с реконструкцией (перепланировкой, переоборудованием) помещений (частей здания), требующей изменения несущих и (или) ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования;
  • Если при строительстве и (или) эксплуатации затрагивают интересы других собственников;
  • Если объекты строятся (построены) в районах повышенной сейсмической опасности либо с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) или геотехническими условиями, а также в иных зонах особого регулирования;
  • Если строительство связано с производственными процессами, имеющими потенциальную опасность для людей и окружающей среды.

Порядок осуществления приемки объекта приемочной комиссией:

Приемочная комиссия создается не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения от генерального подрядчика о готовности объекта к процедуре приемки в эксплуатацию.

Приемочная комиссия устанавливает и документально подтверждает готовность законченного объекта, устанавливает действия исполнителя работ по соблюдению требований утвержденного проекта, либо по наличию отклонений и согласования их, устанавливает соответствие вводимой в действия мощности объекта утвержденным в проекте показателям, возвращает документацию, полученную от заказчика.

По результатам деятельности приемочной комиссии подписывается акт приемки либо предоставляется заключение о непригодности объекта к эксплуатации для устранения выявленных нарушений.

Состав приемочной комиссии

В обязательный состав приемочной комиссии включаются:

  • заказчик (инвестор, застройщик) либо ответственный представитель заказчика (инвестора, застройщика);
  • представитель органа государственного архитектурно-строительного контроля и надзора;
  • представители генерального подрядчика, субподрядных организаций, генерального проектировщика либо разработчика проектной (проектно-сметной) документации, субпроектировщиков (разработчиков разделов проекта);
  • представители местных исполнительных органов архитектуры и градостроительства;
  • представители органов государственной противопожарной службы;
  • представители государственного санитарно-эпидемиологического надзора;
  • представители эксплуатационных организаций (предприятий, учреждений);
  • представители других заинтересованных государственных органов в зависимости от профиля (назначения) вводимого в эксплуатацию объекта.

5.2. Изменение порядка приемки объекта в эксплуатацию с 1 января 2016 года

С 1 января 2016 года порядок приемки объекта в эксплуатацию будет изменен, законодателем упраздняются государственные приемочные, приемочные и рабочие комиссии. Приемка объекта будет осуществляться только заказчиком, подрядчиком (генеральным подрядчиком), техническим надзором и авторским надзором.

Согласно изменениям, вводятся новые документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию:

  • декларация о соответствии, которая будет выдаваться заказчику по завершении строительства подрядчиком;
  • заключение о качестве строительно-монтажных работ, которое будет выдаваться заказчику техническим надзором;
  • заключение о соответствии выполненных работ проекту, которое будет выдаваться заказчику авторским надзором.

Порядок приемки объектов в эксплуатацию.

Приемка объекта от подрядчика осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзором.

Подрядчик уведомляет заказчика о готовности объекта к эксплуатации, затем после получения уведомления заказчик запрашивает у подрядчика декларацию о соответствии, у технического надзора заключение о качестве строительно-монтажных работ, у авторского надзора заключение о соответствии выполненных работ проекту.

В течение трех рабочих дней подрядчик и лица, осуществляющие авторский и технический надзор предоставляют вышеуказанные документы, на основании которых заказчик обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту.


Примите участие в наших семинарах по строительству всего за несколько кликов (оплатить с любой карты) в нашемМагазине онлайн.


5.3. Регистрация объекта строительства

Основанием для регистрации объекта в государственном органе является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов.

После подписания акта приемки объекта в эксплуатацию в течении 6 месяцев необходимо обязательно подать документы на регистрацию прав. В случае нарушения этого срока взимается штраф в размере 20 МРП, что по текущему курсу составляет около 129 долларов США[3].

Регистрация объекта строительства производится в течении 5 рабочих дней с момента поступления заявления. Сбор за государственную регистрацию прав на объект строительства для юридических лиц составляет от 0,5 до 20 МРП в зависимости от вида построенного объекта согласно ставкам, установленным ст. 456 НК РК, что по текущему курсу составляет примерно от 3 до 130 долларов США.

При этом в Казахстане так же предусмотрен ускоренный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом. В этом случае регистрация производится на следующий день, следующий за днем подачи заявления. Размер регистрационного сбора за ускоренную государственную регистрацию составляет от 15 до 45 МРП в зависимости от вида построенного объекта, что по текущему курсу примерно составляет от 97 до 290 долларов США.

5.3.1. Документы, необходимые для регистрации объекта строительства

Документы подаются в ЦОН по месту нахождения объекта строительства. Регистрирующим органом являются территориальные органы юстиции.

Необходимые документы для регистрации прав на объект строительства:

  • Документ, удостоверяющий личность физического лица (заявителя), либо учредительные документы юридического лица (уполномоченного представителя заявителя);
  • Заявление о государственной регистрации установленного образца;
  • Правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации с приложением технического паспорта недвижимости и (или) идентификационного документа на земельный участок;
  • Документ, подтверждающий оплату сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
  • Учредительные документы, протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами;
  • Иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный (казахский) и русский языки;
  • Предварительное письменное согласие антимонопольного органа, в случае если в заявлении на регистрацию содержатся сведения о том, что совокупная балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные антимонопольным законодательством.

Запись о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество заносится регистрирующим органом в информационную систему правового кадастра.

5.3.2. Техническое обследование объекта строительства

Обязательным условием для государственной регистрации введенного в эксплуатацию объекта строительства является государственное техническое обследование. Органами, осуществляющим техническое обследование зданий и сооружений, являются подразделения РГКП «Центр по недвижимости» по областям и городам Алматы и Астана. Последующие обследования производятся в случаях изменения технических или идентификационных характеристик объекта строительства вследствие работ по его реконструкции, перепланировке или переоборудования.

По результатам обследования объекту строительства присваивается кадастровый номер и составляется технический паспорт. Для получения технического паспорта необходимо подать следующие документы:

  • письменное заявление;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
  • существующий технический паспорт (при наличии);
  • акт на земельный участок;
  • документ, подтверждающий оплату за выдачу технического паспорта.

За выдачей технического паспорта следует обращаться в подразделение РГКП «Центр по недвижимости» либо в местный ЦОН. Отметим, что в городе Алматы с 5 апреля 2014 года заказать технический паспорт можно только через соответствующий ЦОН. Срок выдачи технического паспорта варьируется в зависимости от категории сложности объекта и может составлять до 20 рабочих дней. При выдаче в ускоренном порядке – до 10 рабочих дней. Стоимость данной услуги указана в прейскуранте цен на услуги по проведению государственного технического обследования недвижимого имущества и варьируется примерно от 5 000 тенге и выше, что в пересчете на доллары США составляет примерно от 16 долларов США и выше. Оплата за изготовление технического паспорта производится в два этапа. При подаче документов заявитель сначала оплачивает базовую стоимость услуги, а затем производит доплату в зависимости от вида и фактической площади объекта по результатам обследования.

При проведении технического обследования объекту присваивается кадастровый номер. Если это здание в населенном пункте, то его кадастровый номер будет складываться из кадастрового номера земельного участка и адресного номера здания.

При подаче документов на изготовление технического паспорта необходимо убедиться, что сведения об объекте содержатся в «Адресном регистре», в ином случае требуется присвоение адреса. Данная процедура производится бесплатно и занимает 7 рабочих дней.

6. Использованные нормативно правовые акты

  1. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 02.11.2015 г.);
  2. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» от 10 декабря 2008 года № 99-IV (с изменениями и дополнениями по состоянию на 18.11.2015 г.);
  3. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.04.2015 г.)
  4. Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года N 242 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 28.10.2015 г.)
  5. Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года №202-V ЗРК «О разрешениях и уведомлениях» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 17.11.2015 г.)
  6. Закон Республики Казахстан от 23 января 2001 года № 149-II «О занятости населения» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 24.11.2015 г.)
  7. Закон Республики Казахстан от 27 ноября 2000 года № 107-II «Об административных процедурах» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 26.11.2015 г.).
  8. Закон Республики Казахстан О государственном контроле и надзоре в Республике Казахстан (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.10.2015 г.).
  9. Закон Республики Казахстан от 7 января 2003 года № 370-II «Об электронном документе и электронной цифровой подписи» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.12.2014 г.).
  10. Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан» (с изменениями дополнениями по состоянию на 12.11.2015 г.)
  11. Постановление Правительства Республики Казахстан от 30 марта 2009 года № 428 «Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, производимую в ускоренном порядке» (с изменениями по состоянию на 18.07.2011 г.);
  12. Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 июня 2001 года N 836 О мерах по реализации Закона Республики Казахстан от 23 января 2001 года "О занятости населения" (с изменениями и дополнениями по состоянию на 08.11.13 г.);
  13. Постановление Правительства Республики Казахстан от 13 января 2012 года № 45
    Об утверждении Правил установления квоты на привлечение иностранной рабочей силы в Республику Казахстан, Правил и условий выдачи разрешений иностранному работнику на трудоустройство и работодателям на привлечение иностранной рабочей силы и о внесении изменения в постановление Правительства Республики Казахстан от 19 июня 2001 года № 836 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан от 23 января 2001 года «О занятости населения» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 08.10.14);
  14. Постановление Правительства Республики Казахстан от 15 октября 2001 года № 1328
    Некоторые вопросы реализации Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» " (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.06.2012 г.)
  15. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года №238 «Об утверждении типовых правил застройки».
  16. Приказ Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 23 июля 2012 года № 356 «Об утверждении Правил проведения государственной экспертизы проектов строительства в режиме экспертного сопровождения» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 14.04.2014);
  17. Приказ Министра энергетики Республики Казахстан от 16 февраля 2015 года №100 «Об утверждении Правил проведения государственной экологической экспертизы».
  18. Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 6 мая 2013 года № 156 «Об утверждении Правил проведения государственного технического обследования недвижимого имущества и Правил присвоения кадастрового номера первичным и вторичным объектам недвижимости».
  19. Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 13 февраля 2014 года № 57 «Об утверждении Инструкции по первичному и последующему государственному техническому обследованию объектов недвижимости».
  20. Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 1 апреля 2015 года № 299 «Об утверждении Правил проведения комплексной вневедомственной экспертизы технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации, предназначенных для строительства новых, а также изменения (реконструкции, расширения, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта) существующих зданий и сооружений, их комплексов, инженерных и транспортных коммуникаций независимо от источников финансирования» (с изменениями и дополнениями от 30.04.2015 г.).
  21. CH PK 1.02-03-2011 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство» (с изменениями от 12.05.2014 г.);
  22. СН РК 1.03-00-2011 «Строительное производство. Организация строительства предприятий, зданий и сооружений» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.07.2013 г.).

[1] Государства-участники Соглашения о правовом статусе трудящихся-мигрантов и членов их семей от 19 ноября 2010 года

[2] Речь идет об участках для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности

[3] Для расчета использован курс USD к тенге по курсу Национального банка РК на 30.11.2015

 

Подготовлено юристами юридической фирмы «Артюшенко и партнеры»

Декабрь, 2015г


В онлайнМагазине"Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:


 

Оглавление: