Этот вопрос возникает чаще всего в связи с необходимостью переоборудовать квартиру под тот или иной бизнес (офис, магазин, помещения для оказания тех или иных услуги др).
Согласно п.2 ст.18 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов. Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других обязательных норм и правил. Однако, если собственник жилища при переводе квартиры в нежилой фонд, намерен произвести ее реконструкцию, переоборудование, модернизацию, ему необходимо будет получить разрешение государственных органов.
Исходя из смысла п.3 ст.4 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме возможны с согласия собственника помещения и при наличии проекта, выполненного физическим или юридическим лицом, несущим ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. Нежилые помещения должны быть изолированы от жилых помещений и не иметь общего входа (выхода). Соответствие проекта обязательным требованиям подтверждается в установленном законодательством Республики Казахстан порядке уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства.
Кроме того, если при реконструкции, переоборудовании квартиры будут затронуты несущие конструкции или общее имущество, обязательно получение письменного согласия не менее двух третей от общего числа собственников помещений жилого дома. Если же изменения будут касаться только собственников других помещений, смежных с изменяемыми частями дома, требуется получения согласия указанных лиц, другими словами это согласие непосредственных соседей.
Для того чтобы различать термины «перепланировка», «переоборудование», «изменение конструктивных решений», «реконструкция» обратимся к их законодательному толкованию.
Согласно п.2 ст.1 Правил оформления и выдачи исходных материалов (данных) для проектирования, а также прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов (зданий, сооружений, их комплексов и коммуникаций) (далее Правила):
- изменение конструктивных решений - изменения, которые затрагивают несущие и (или) наружные ограждающие конструкции (в том числе фундаменты, основания, каркас, колонны, опоры, балки, ригели, фермы, наружные стены, внутренние несущие стены, перекрытия, лестничные площадки и марши, лифтовые шахты и тому подобное) существующих объектов либо изменения конструктивных решений, ранее заложенных в проекте строительства;
- переоборудование - изменение помещения (помещений), как правило, связанное с изменением его (их) функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения, эксплуатации, выпуска какой-либо продукции, оказания услуг и тому подобное;
- перепланировка - изменение планировки помещения (помещений), сопряженное с изменением границ этого помещения (этих помещений);
- реконструкция - изменение отдельных помещений, иных частей здания или здания в целом, как правило, связанное с необходимостью обновления и модернизации изменяемого объекта.
Для перевода квартиры в нежилой фонд собственнику жилища необходимо обратиться в Управление государственного архитектурно-строительного контроля города Алматы (далее ГАСК) с заявлением установленной формы и перечнем документов, утвержденных ГАСКом.
Согласно п.23-10 ст.20 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» в компетенцию уполномоченного государственного органа по делам архитектуры, градостроительства и строительства входит утверждение правил оформления и выдачи исходных материалов (данных) для проектирования, а также прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов (зданий, сооружений, их комплексов и коммуникаций).
Согласно п.5 ст.2 Правил по письменному заявлению заявителя, по форме согласно приказу Министра национальной экономики Республики Казахстан от 24 февраля 2015 года № 121 «Об утверждении форм заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту, декларации о соответствии, акта приемки объекта в эксплуатацию», зарегистрированным в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 10529, структурным подразделением соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства, принимается соответствующее решение:
1) о предоставлении заявителю соответствующего права на землю;
2) о реконструкции (перепланировке, переоборудовании) помещений (отдельных частей) существующих зданий.
К заявлению собственнику необходимо приложить следующие документы:
1) копии документов, удостоверяющих право собственности заявителя на изменяемый объект, с представлением подлинников для сверки государственным органом, рассматривающим заявление, подлинности документов, либо его нотариально засвидетельствованная копия;
2) письменное согласие собственника (сособственников) объекта на намечаемое изменение и его параметры;
3) нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), в случае, если планируемые реконструкции (перепланировки, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивают их интересы;
4) нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), проживающих этажами выше (ниже), в случае, если планируемые реконструкции (перепланировки, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений ухудшает санитарно-гигиенические условия жизнедеятельности населения, являющихся источниками вредного воздействия на среду обитания и здоровье человека;
5) копия технического паспорта собственности заявителя на изменяемое помещение (оригинал предоставляется для сверки);
6) эскизы (эскизный проект) с планом предполагаемых изменений.
После получения решения местного исполнительного органа о реконструкции (перепланировке, переоборудовании) помещений (отдельных частей) существующих зданий, собственнику необходимо подать заявление, установленной формы на получение архитектурно-планировочного задания и технических условий (уточненных). К заявлению прилагаются следующие документы:
1) копия решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на землю или реконструкции (перепланировке, переоборудовании) помещений (отдельных частей) существующих зданий;
2) утвержденное задание на проектирование;
3) эскизы (эскизный проект);
4) технические условия (предварительные).
После завершения реконструкции (перепланировки, переоборудования) помещений (отдельных частей), требующих изменения несущих и (или) ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования приемочная комиссия принимает объект в эксплуатацию. (п.п.2 п.2 ст. 76 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»).
Если реконструкция была осуществлена посредством перепланировки помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, то собственник при наличии соответствующего решения структурных подразделений соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в сфере архитектуры и градостроительства имеет право принять объект самостоятельно.
Использованные нормативно правовые акты.
- Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I О жилищных отношениях;
- Закон Республики Казахстан от 6 июля 2001 года № 242-II Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
- Правила оформления и выдачи исходных материалов (данных) для проектирования, а также прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов (зданий, сооружений, их комплексов и коммуникаций), утвержденные приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 31 марта 2015 года №293.
Управляющий партнер Артюшенко Андрей
Младший юрист Чагай Виктория
Опубликовано в журнале
«Индивидуальный предприниматель Казахстана», №10(35) 2015
В онлайн Магазине "Артюшенко и партнеры" вы можете приобрести наши юридические услуги по фиксированной цене:
- Due diligence, проверка недвижимости: экспертиза документов на квартиру, экспертиза документов на объект нежилой/коммерческой недвижимости
- Юридическая консультация
- Юридическая экспертиза договоров
