Настоящий справочник «Обзор процесса строительства в Республике Казахстан на 2024 год» (далее – «Справочник») подготовлен специалистами узко специализированной юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» (Республика Казахстан, г. Алматы, https://a-p.legal/ru/), по состоянию на Январь 2024 года.
Справочник предназначен для практикующих юристов, менеджеров строительных и инжиниринговых компаний, проектных менеджеров, и иных специалистов, так или иначе вовлеченных на разных этапах в процесс строительства в Республике Казахстан (РК).
Ряд советов и рекомендаций ориентирован на особенности вхождения на наш рынок иностранных подрядчиков, проектировщиков, инжиниринговых компаний и прочих специалистов / консультантов строительной сферы.
Данный Справочник уже имеет своих постоянных онлайн-читателей не только в Республике Казахстан.
Каждый год мы с коллегами добавляем что-то новое, корректируем текст исходя из норм действующего законодательства Республики Казахстан.
Мы надеемся, что этот Справочник принесет Вам ряд преимуществ в повседневной деятельности и будет полезен в достижении поставленных целей
Содержание
1. Условия и субъекты строительной деятельности.
1.1 Лицензии и разрешения.
1.2 Выбор организационной формы присутствия в Казахстане.
1.3 Регистрация филиала иностранной компании.
1.4 Преимущества получения услуг в электронном формате.
1.5 Ограничения прав иностранцев в отношении недвижимого имущества.
2. Получение земельного участка.
2.1 Назначение предоставляемых участков.
2.2 Способы получения земельного участка.
2.3 Порядок подачи заявления на земельный участок.
2.4 Предоставление земельного участка.
2.5 Регистрация прав на земельный участок.
2.6 Этапы получения земельного участка.
2.7 Получение земельного участка для строительства.
2.8 Решение о предоставлении земельного участка.
2.9 Выкуп земельного участка.
3. Проектная документация.
3.1 Правила разработки, согласования и утверждения проектной документации.
3.2 Стадии проектирования.
3.3 Разработка проектной документации.
3.4 Выдача здания на проектирование.
3.5 Содержание исходных материалов.
3.6 Согласование проектной документации.
3.7 Экспертиза проектной документации.
3.8 Сроки произведения экспертизы.
3.9 Утверждение проектной документации.
4. Строительство объекта.
4.1 Основные требования к процессу строительства.
4.2 Этапы реализации строительных проектов.
4.3 Начало строительных работ.
4.4 Требования к строительству.
4.5 Архитектурно-строительный контроль и надзор.
4.6 Содержание и назначение авторского надзора.
4.7 Содержание и назначение технического надзора.
5. Завершение строительства.
5.1 Приемка объекта в эксплуатацию.
5.2 Приемка объекта заказчиком.
5.3 Регистрация объекта строительства.
5.4 Документы для регистрации объекта строительства.
5.5 Техническое обследования объекта строительства.
6. Использованные нормативные правовые акты.
1. Условия и субъекты строительной деятельности
1.1 Лицензии и разрешения
Для того чтобы заниматься строительной деятельностью или проектированием в Казахстане, иностранной или местной компании необходимо получить разрешение от государственных органов. Таким разрешительным документом является лицензия, выдаваемая на вид деятельности, которым собирается заниматься компания, вне зависимости от того, собирается ли иностранная компания работать в Казахстане постоянно или реализует какой-либо краткосрочный проект.
Законом Республики Казахстан от 16.05.2014 № 202-V «О разрешениях и уведомлениях» (далее – Закон) установлен исчерпывающий перечень строительной, проектной и изыскательской деятельности, которая подлежит лицензированию.
В каждом из видов лицензий есть несколько подвидов. Например, в проектной деятельности законодатель предусмотрел 9 различных подвидов. При этом компании достаточно выбрать только те виды/подвиды лицензируемой деятельности, которой она планирует заниматься на территории Казахстана.
Выдача лицензий осуществляется Комитетом по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан и департаментами государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования.
Документы для получения лицензий подаются в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан» (gov4c.kz) – далее «Госкорпорация», либо через электронные порталы «Е-лицензирование» (elicense.kz) и «Электронное правительство» (egov.kz). Лицензия и приложение к лицензии выдаются только в электронном формате, и содержатся в государственном электронном реестре разрешений и уведомлений.
Лицензии на осуществление проектной деятельности и строительно-монтажных работ делятся на три категории, в зависимости от технической и/или технологической сложности возводимых и/или проектируемых зданий и сооружений. В частности:
- I категория (повышенный уровень сложности) – уникальные строения, опасные производственные объекты;
- II категория (нормальный уровень сложности) – возможен генеральный подряд, включает в себя любые строительные работы, не отраженные в I категории, возможны работы в сейсмических условиях;
- III категория (пониженный уровень сложности) – невозможно строительство капитальных зданий и сооружений, возможно возведение временных зданий и сооружений, зданий и сооружений сезонного и вспомогательного назначения.
Вновь созданная (зарегистрированная на территории Казахстана) компания имеет право получить лицензию только III категории. Чтобы получить лицензии I и II категории, потенциальному получателю лицензии необходимо иметь опыт реализованных проектов в Казахстане и/или на территории иных государств.
Если иностранное юридическое лицо имеет филиал или представительство в Республике Казахстан, то лицензия и/или приложение к лицензии выдаются по месту их регистрации, а если не имеет – по месту осуществления иностранным юридическим лицом своей деятельности, за исключением случаев, когда законодательством Казахстана установлено иное (п. 2 ст. 29 Закона). В свою очередь иностранная строительная компания может получить аккредитацию на территории Казахстана как компания, оказывающая инжиниринговые услуги по техническому либо авторскому надзору на технически и/или технологически сложных объектах I и II уровней ответственности. Подробнее данный вопрос будет рассмотрен в пунктах 4.6. и 4.7. настоящего Справочника.
1.2 Выбор организационной формы присутствия в Казахстане
Получить лицензию на осуществление деятельности в сфере архитектуры, градостроительства и строительства может как местная, так и иностранная строительная компания, которая может осуществлять свою деятельность в Казахстане через филиал/ представительство или в качестве иностранной компании, на определенных законодательством условиях.
Выбор организационной формы присутствия в Казахстане, является ключевым для иностранных строительных компаний, имеющих опыт строительства в других странах и намеренных осуществлять в Казахстане строительство технически, и/или технологически сложных объектов I и II категорий.
Таким образом до реализации действий, направленных на получение лицензии, необходимо выбрать наиболее подходящую иностранной компании, организационную форму для дальнейшего осуществления деятельности, учитывая требования законодательства Казахстана к опыту и материальной базе.
Местные строительные компании обычно работают в форме товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО) либо в форме акционерного общества (АО).
При этом в соответствии с п. 2 ст. 20 Закона иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица получают разрешения и направляют уведомления наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан и международными договорами.
Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены Законом, то применяются правила международного договора.
Исходя из абз. 1 ст. 2 Соглашения «О взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств - участников Содружества Независимых Государств» (Москва, 27.03.1997) лицензирующие органы сторон Соглашения взаимно признают выданные ими лицензии на отдельные виды строительной деятельности, по которым у них порядок выдачи лицензий эквивалентен, путем оформления и выдачи лицензиату соответствующей национальной лицензии. Действие данного соглашения распространяется на следующие государства: Республика Беларусь, Республика Узбекистан, Республика Таджикистан, Украина, Республика Армения, Азербайджанская Республика, Республика Казахстан, Кыргызская Республика, Республика Молдова.
Сегодня у иностранных компаний есть возможность получить лицензию, даже не открывая филиал в Казахстане. Для получения необходимых разрешений на осуществление строительной деятельности в некоторых случаях (для третьей и второй категорий лицензий по некоторым подвидам, при условии соответствия квалификационным требованиям), компании достаточно получить бизнесидентификационный номер (далее – «БИН») и открыть счет в одном из местных банков. Однако, таких кейсов на практике единицы.
1.3 Регистрация филиала иностранной компании
Процедура регистрации филиала иностранной компании мало чем отличается от регистрации филиалов местных юридических лиц.
Особенность заключается в необходимости легализации учредительных документов компании, и копии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности или соответствующего разрешительного документа иностранного государства, а также в представлении легализованной (апостилированной) выписки из торгового реестра или иного документа, подтверждающего, что иностранное юридическое лицо, создающее филиал, является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, и документа, подтверждающего его налоговую регистрацию, их нотариально удостоверенном переводе на казахский и русский языки.
После постановки на налоговый учет (осуществляется автоматически при присвоении БИН) и получения справки о государственной (учетной) регистрации необходимо изготовить печать, получить электронную цифровую подпись, открыть счет в банке, нанять бухгалтера.
Важно отметить, что, если зарегистрированный филиал иностранной компании не ведет никакой деятельности, он все равно обязан сдавать нулевую отчетность («пустографки») в уполномоченные органы государственных доходов и другие инстанции.
Директор филиала назначается первым руководителем головной (материнской) компании и действует на основании доверенности, и положения о филиале.
1.4 Преимущества получения услуг в электронном формате
Использование электронных услуг позволяет экономить время на административные процедуры на всех этапах открытия и ведения бизнеса в Казахстане в сфере строительства и проектирования. Например, регистрация компании или филиалов (с некоторыми оговорками), получение лицензий, разрешений, подача уведомлений и т. п.
Для получения доступа к электронным услугам необходимо оформить электронную цифровую подпись (далее – «ЭЦП»), которая выдается через портал Национального удостоверяющего центра РК (pki.gov.kz) в течение одного рабочего дня.
Признание иностранной электронной цифровой подписи осуществляется в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.
При отсутствии международного договора иностранная компания получает ЭЦП в соответствии с законодательством РК. Для этого нужно подать заявление с приложением документа, содержащего индивидуальный идентификационный номер (ИИН)
